上周五，深圳市人民政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì),，宣布深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請(qǐng)進(jìn)入市場(chǎng)流通。改革紅利迅速傳導(dǎo)至A股市場(chǎng),，昨日,，萬(wàn)科A、沙河股份,、華聯(lián)控股等一批深圳本地地產(chǎn)股聯(lián)袂走強(qiáng),。一時(shí)間，深圳土改行情將復(fù)制溫州金改行情的觀點(diǎn)甚囂塵上,，深圳土改能否帶領(lǐng)大盤(pán)再上臺(tái)階成為市場(chǎng)最大關(guān)注點(diǎn),。
近兩個(gè)交易日，房地產(chǎn)板塊明顯活躍,，成為帶動(dòng)大盤(pán)沖關(guān)的主力板塊,。在上周五房地產(chǎn)大漲3.23%創(chuàng)出新高之后，本周一繼續(xù)高開(kāi)收漲,，漲幅0.83%,，龍頭股萬(wàn)科A周一復(fù)牌后直接漲停，沙河股份再度放量漲停,，但其他的主流地產(chǎn)股如招商地產(chǎn),、保利地產(chǎn)等收跌。
資金不斷凈流出
從房地產(chǎn)板塊近期的資金流向分析,，整體表現(xiàn)為凈流出,。2013新年伊始的12個(gè)交易日里，房地產(chǎn)板塊累計(jì)凈流出資金36.55億元,。分日期來(lái)看,，僅有3天表現(xiàn)為資金凈流入，其中凈流入最大的一天為上周五,，凈流入金額14.90億元,。在資金凈流出的交易日里，有兩個(gè)交易日凈流出超出10億元,，分別為1月11日凈流出17.92億元,，1月16日凈流出13.61億元。本周一表現(xiàn)為凈流出6.59億元,。
從板塊個(gè)股資金流向看,，本周一共有49家房地產(chǎn)股表現(xiàn)為資金凈流入，80家表現(xiàn)為凈流出,。其中復(fù)牌漲停的萬(wàn)科A凈流入1.68億元,，沙河股份凈流入0.4億元。從凈流出的個(gè)股分析,，共有3只個(gè)股凈流出超過(guò)億元,，分別為保利地產(chǎn)凈流出1.92億元、首開(kāi)股份凈流出1.22億元,、金地集團(tuán)凈流出1.03億元,。
聯(lián)系大盤(pán)的資金流動(dòng)來(lái)看，新年12個(gè)交易日里,，深滬兩市同樣僅有3個(gè)交易日表現(xiàn)為凈流入,，其余均為凈流出。房地產(chǎn)板塊的資金流向與大勢(shì)基本相同,。表明大盤(pán)在去年12月份連續(xù)大漲之后,，已經(jīng)具有了一定的調(diào)整壓力，而其中的房地產(chǎn)板塊,，目前來(lái)看雖然充當(dāng)了大盤(pán)繼續(xù)向上運(yùn)行的主力板塊之一,，但短線的調(diào)整壓力也已顯現(xiàn),。
土改新政關(guān)聯(lián)不大
上周五，房地產(chǎn)板塊特別是深圳本地的房地產(chǎn)股集體大漲,，與18日深圳市政府發(fā)布的所謂“土改新政”不無(wú)關(guān)系,，而許多投資甚至認(rèn)為可能由此引發(fā)一輪所謂的“土改行情”。然而,，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)政策的深入分析,，我們認(rèn)為，“土改新政”對(duì)房地產(chǎn)股的促進(jìn)并不如投資者所期盼的那么大,，周一許多房地產(chǎn)股的調(diào)整也印證這一觀點(diǎn),。
這份被稱為“土改新政”的文件最新規(guī)定，“深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請(qǐng)進(jìn)入市場(chǎng)流通”,。根據(jù)該規(guī)定,，原農(nóng)村集體土地雖可進(jìn)入市場(chǎng)流通，但仍需符合法律法規(guī)框架之內(nèi)的用途管制,，即土地用途仍為產(chǎn)業(yè)用途,，而不能用于商品房建設(shè)之類的“變性”的用途。因此,，如果說(shuō)新政對(duì)房地產(chǎn)上市公司帶來(lái)利好的話,，也是長(zhǎng)期性的，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展后可能增加產(chǎn)業(yè)配套用房,。但是,，市場(chǎng)往往有朦朧預(yù)期的利好，比如政策能否再進(jìn)一步,，未來(lái)如果可以使這些新進(jìn)入流通市場(chǎng)的土地改變用途,，則可以對(duì)本地的房地產(chǎn)上市公司帶來(lái)實(shí)質(zhì)性利好。目前來(lái)看,，這種“用途變性”的預(yù)期仍然遙遠(yuǎn),。因此，土地新政與房地產(chǎn)股關(guān)聯(lián)不大,，所謂的“土改行情”難以走遠(yuǎn),。
中線仍有潛力
本輪行情主線在于價(jià)值投資的重新挖掘，其中尤以銀行股為代表的藍(lán)籌板塊表現(xiàn)最為突出,。房地產(chǎn)股由于整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)秀,，同樣成為了價(jià)值再挖掘行情中的一個(gè)主力板塊。截至昨日,，申萬(wàn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的市盈率為16.58倍,，在各行業(yè)市盈率排行中位于第三，僅高于金融服務(wù)的9.26倍和家用電器的14.54倍,。而從房地產(chǎn)行業(yè)歷史的市盈率水平來(lái)看,，目前仍處于歷史底部區(qū)域,。
近期，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)持續(xù)走暖,、萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H的推出,、眾多房地產(chǎn)公司發(fā)布較好的利潤(rùn)預(yù)增年報(bào)數(shù)據(jù)，都成為房地產(chǎn)板塊的走強(qiáng)的驅(qū)動(dòng)性機(jī)會(huì),。從去年年報(bào)預(yù)增情況來(lái)看,，保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)凈利84.05億元,，同比增長(zhǎng)28.69%,；泛海建設(shè)凈利潤(rùn)約7.82億元，同比大增約203.54%,；陽(yáng)光城預(yù)計(jì)凈利5.3億-5.9億元,，增幅70%-90%；深振業(yè)A預(yù)計(jì)凈利6.24億元,，增長(zhǎng)43.82%,；世榮兆業(yè)、陽(yáng)光股份,、中房地產(chǎn),、中弘股份、榮盛發(fā)展,、濱江集團(tuán),、南國(guó)置業(yè)等也均預(yù)告了不錯(cuò)的增幅。雖然也有一些房地產(chǎn)公司出現(xiàn)預(yù)減或預(yù)虧,，但整體上預(yù)增占居絕對(duì)多數(shù),。中線來(lái)看，基于價(jià)值挖掘的行情會(huì)不斷深入,，而房地產(chǎn)板塊也將仍有潛力,。