在年度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)向好、城鎮(zhèn)化概念提出以及美國(guó)財(cái)政懸崖初解等利好因素下,，內(nèi)地房企于年初再次掀起一股發(fā)債熱潮,，并受到市場(chǎng)關(guān)注。但在較為火熱的市場(chǎng)下,，業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào),，海外債券市場(chǎng)對(duì)發(fā)債企業(yè)資質(zhì)要求漸高，在樓市回暖有可能帶來(lái)新風(fēng)險(xiǎn)的前提下,，發(fā)債方和投資者都需更注重“穩(wěn)定性”,，各房企在債券市場(chǎng)的表現(xiàn)也將愈見(jiàn)分化。
公開(kāi)信息顯示,，2013年開(kāi)年至今的20天時(shí)間里,，共有富力地產(chǎn)、花樣年,、雅居樂(lè),、越秀地產(chǎn),、世茂房地產(chǎn)、合生創(chuàng)展,、碧桂園以及佳兆業(yè)等8家內(nèi)房企發(fā)債總額達(dá)45.5億美元,，合計(jì)約283億元人民幣，相當(dāng)于2012年全年內(nèi)房企境外發(fā)債數(shù)額的一半左右,。這也是自去年下半年以來(lái),，內(nèi)地房企掀起的又一波融資熱潮。
據(jù)悉,，上述公司的此次融資,，除用于購(gòu)買(mǎi)土地等擴(kuò)張方面外，主要用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資,，即“借新還舊”,，且有兩家房企以永久資本證券的形式發(fā)行，債券收益對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)能力更為倚重,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，雖然借到錢(qián)，但企業(yè)的資金壓力并未真正緩解,。目前市場(chǎng)的最大寄望,，在于城鎮(zhèn)化利好下的內(nèi)地樓市持續(xù)回暖，因而對(duì)房企本身的穩(wěn)定性與優(yōu)質(zhì)性更為注重,。
據(jù)了解,，自2006年以來(lái)，海外美元債券市場(chǎng)已日趨成為中國(guó)內(nèi)房企業(yè)集資的一個(gè)常見(jiàn)渠道,。僅2012年一年,，內(nèi)房股共通過(guò)海外美元債券市場(chǎng)集資達(dá)87億美元。相關(guān)人士分析,，在投資人眼中,，內(nèi)房債券——尤其是高收益?zhèn)耸墙^佳的投資產(chǎn)品,。由于發(fā)行人均為上市公司,，當(dāng)中也不乏龍湖、碧桂園等頗受資本市場(chǎng)青睞的房企,，超過(guò)5%的收益率的確非常有吸引力,。且其中信用水平高、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公司后市表現(xiàn)亦持續(xù)向好,，如龍湖地產(chǎn)于2012年發(fā)行的7年美金債,，二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)已升至超過(guò)105元。
樓市升溫帶利好 各家房企發(fā)債忙
2013年以來(lái),，內(nèi)房企幾乎成為美元債市的最大亮點(diǎn),。
1月17日早間,，越秀地產(chǎn)公布公告稱，根據(jù)20億美元中期票據(jù)計(jì)劃,，公司擬發(fā)行共8.5億美元的票據(jù),，一筆為3.5億美元于2018年到期，另一筆為5億美元于2023年到期,，分A票和B票發(fā)行,，系列A票據(jù)將自發(fā)行日期起按年利率3.25厘計(jì)息，每半年于期末支付,，系列B票據(jù)將自發(fā)行日期起按年利率4.5厘計(jì)息,，每半年于期末支付。
1月16日,，富力地產(chǎn)宣布,，公司全資附屬公司彩富控股將發(fā)行2020年到期票據(jù)，本金總額為4億美元,，年利率為8.75%,。同日，花樣年發(fā)布公告稱,，公司發(fā)行2020年到期的2.5億美元票據(jù),，票據(jù)將按年利率10.75%，自2013年1月22日開(kāi)始計(jì)算,，每半年期末支付,。
在此之前，已有碧桂園,、佳兆業(yè),、世茂房地產(chǎn)、合生創(chuàng)展及雅居樂(lè)5家房企先后成功發(fā)債,。
令內(nèi)房股振奮的信號(hào)在于,，與去年下半年的發(fā)債融資潮相比，此次房企發(fā)債的利率普遍偏低,，降幅在2-3厘左右,。且認(rèn)購(gòu)量同樣較為可觀，顯示出債市對(duì)房企信心的提升,，以及對(duì)內(nèi)地樓市的整體樂(lè)觀情緒,。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著年度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的陸續(xù)披露,，大部分內(nèi)房企去年銷(xiāo)售向好,，資金狀況明顯改善，拿地動(dòng)作的啟動(dòng)也顯示出未來(lái)的發(fā)展?jié)摿^足,，是吸引債市關(guān)注的主要因素,。
此外,，城鎮(zhèn)化概念的提出，被認(rèn)為是內(nèi)地樓市的重要利好因素,，同樣成為內(nèi)房企受熱捧的原因,。
“借新還舊”暗藏風(fēng)險(xiǎn) 投資者注重房企競(jìng)爭(zhēng)力
對(duì)于美元債市來(lái)說(shuō)，內(nèi)房企的融資熱潮恐怕還將持續(xù),。除上述已經(jīng)成功發(fā)債的企業(yè)外,，內(nèi)房企中的合景泰富、寶龍,、恒大等企業(yè)近期也相繼宣布,，計(jì)劃發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。
此外,，若萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H能在近期完成,，其在資本市場(chǎng)勢(shì)必也將有不小的動(dòng)作。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，今年內(nèi)房股在海外債券市場(chǎng)的融資額將超過(guò)去年,。
值得注意的是，發(fā)債時(shí)的熱捧并不意味著其后續(xù)表現(xiàn)持續(xù)向好,。據(jù)了解,，雅居樂(lè)和合景泰富此次所發(fā)債券為永久資本證券，相對(duì)于優(yōu)先級(jí)債券,，其融資成本明顯偏高,。
因此，盡管不少房企強(qiáng)調(diào)將優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),，保持穩(wěn)定現(xiàn)金流,，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，高利息的融資勢(shì)必會(huì)給企業(yè)的財(cái)務(wù)成本帶來(lái)壓力,。
更為重要的是,，對(duì)于此次融資的用途，大部分房企均提及“為現(xiàn)有債務(wù)再融資”一項(xiàng),，即借舊賬還新帳,。這也意味著，雖然現(xiàn)金流充裕,，但公司的負(fù)債率仍將持續(xù)保持高水平,。
債券發(fā)行的利率主要由其評(píng)級(jí)決定,，但其后市表現(xiàn)更多取決于企業(yè)的產(chǎn)品和區(qū)域布局結(jié)構(gòu),，以及與之相關(guān)的財(cái)務(wù)狀況。
去年10月和11月,，方興地產(chǎn)和SOHO中國(guó)先后發(fā)行5億美元和10億美元的債券,，雖然初期受到市場(chǎng)熱捧,，但此后一路下跌，并在11月上旬就跌破面值,。這其中,，除債券發(fā)行和定價(jià)方面過(guò)于激進(jìn)之外，公司治理結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略調(diào)整等才是根本原因,。
因此,，相較于市場(chǎng)表現(xiàn)波動(dòng)大的企業(yè)，債市更為青睞以龍湖為代表的穩(wěn)健型房企,。據(jù)悉,，龍湖去年以來(lái)的兩筆融資，不僅成本低于市場(chǎng)平均水平,，且迄今為止在債市的表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定,，并有走強(qiáng)之勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示,，在優(yōu)先票據(jù)的市場(chǎng)上,，龍湖地產(chǎn)在2009年發(fā)行的5年期債券的2009至2012年間的正態(tài)分布僅為4.8%，但是其它的債券有的高達(dá)16%(一般而言,，正態(tài)分布越高投資風(fēng)險(xiǎn)越大),。這也意味著，龍湖很好地控制了風(fēng)險(xiǎn),，使之持續(xù)處于市場(chǎng)的低水平,。此外也有一些房企在債市低開(kāi)高走的情況，顯示出很好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,。
“穩(wěn)定性”成債市首選 馬太效應(yīng)將顯現(xiàn)
環(huán)球利息低企,，使得債券深受投資人追捧。數(shù)據(jù)顯示,，2012年全球新興債券基金的凈流入高達(dá)556億美元,，遠(yuǎn)高于股票基金的凈流入。
其中,，由于國(guó)內(nèi)融資渠道有限,，海外美元債券市場(chǎng)日趨成為內(nèi)房企常見(jiàn)的融資渠道。2012年,，內(nèi)房股共通過(guò)海外美元債券市場(chǎng)集資接近90億美元,。
今年以來(lái)，內(nèi)房企補(bǔ)強(qiáng)資金的欲望強(qiáng)烈,，加之隨著美國(guó)QE3的推出,，財(cái)政懸崖問(wèn)題初現(xiàn)曙光，海外債券市場(chǎng)供需兩旺,。今年內(nèi)房企通過(guò)美元債市的募資規(guī)模料將超過(guò)去年,。
但與此同時(shí),，低息海外資金的涌入，正在給國(guó)內(nèi)樓市帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn),。有業(yè)內(nèi)人士指出,，融資成本的降低將使房企在土地市場(chǎng)產(chǎn)生“一擲千金”的沖動(dòng)，容易給國(guó)內(nèi)土地和房屋市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),，進(jìn)而影響公司的長(zhǎng)期業(yè)績(jī),。
分析人士認(rèn)為，與股票相比,，債市的流動(dòng)性較低,，且隨著樓市調(diào)控的長(zhǎng)期化及房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率持續(xù)降低，海外資金對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)感受愈加敏銳,。與以往相比,，其更為看重二級(jí)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定性，而非一味尋求高收益,。
在越來(lái)越多的內(nèi)房股可以發(fā)行超過(guò)5年的固定利率債券的情況下,，期限越長(zhǎng)，債券風(fēng)險(xiǎn)將隨公司運(yùn)營(yíng)不確定性的增大而增加,。對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市而言,，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)軍、局部樓市存在的供大于求風(fēng)險(xiǎn)等,，也可能成為債券市場(chǎng)的潛在隱患,。
在市場(chǎng)化程度相對(duì)較高的海外債券市場(chǎng)，單一的利空因素可能經(jīng)由市場(chǎng)傳導(dǎo)而層層放大,，進(jìn)而影響到企業(yè)債券在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)乃至企業(yè)業(yè)績(jī),，使債市出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”。相比之下,，企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定成為投資者看重的首要因素,。
因此，對(duì)于內(nèi)房企而言,，海外債券市場(chǎng)雖正處于勃興階段,，對(duì)企業(yè)發(fā)債資質(zhì)的要求愈加嚴(yán)格，但這并不能完全掩蓋其潛在風(fēng)險(xiǎn),。投資者需留意債券結(jié)構(gòu),，同時(shí)也應(yīng)注重對(duì)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)布局,、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)等做出深入分析,，以規(guī)避有可能伴隨國(guó)內(nèi)樓市回暖而誕生的新風(fēng)險(xiǎn)。