在年度銷售數(shù)據(jù)向好,、城鎮(zhèn)化概念提出以及美國財政懸崖初解等利好因素下，內(nèi)地房企于年初再次掀起一股發(fā)債熱潮，并受到市場關(guān)注,。但在較為火熱的市場下,，業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，海外債券市場對發(fā)債企業(yè)資質(zhì)要求漸高,，在樓市回暖有可能帶來新風(fēng)險的前提下,，發(fā)債方和投資者都需更注重“穩(wěn)定性”，各房企在債券市場的表現(xiàn)也將愈見分化,。
公開信息顯示,，2013年開年至今的20天時間里，共有富力地產(chǎn),、花樣年,、雅居樂、越秀地產(chǎn),、世茂房地產(chǎn),、合生創(chuàng)展、碧桂園以及佳兆業(yè)等8家內(nèi)房企發(fā)債總額達45.5億美元,，合計約283億元人民幣,，相當于2012年全年內(nèi)房企境外發(fā)債數(shù)額的一半左右。這也是自去年下半年以來,，內(nèi)地房企掀起的又一波融資熱潮,。
據(jù)悉，上述公司的此次融資,，除用于購買土地等擴張方面外,，主要用于現(xiàn)有債務(wù)的再融資，即“借新還舊”,，且有兩家房企以永久資本證券的形式發(fā)行,，債券收益對房企的運營能力更為倚重。業(yè)內(nèi)人士認為,，雖然借到錢,，但企業(yè)的資金壓力并未真正緩解。目前市場的最大寄望,，在于城鎮(zhèn)化利好下的內(nèi)地樓市持續(xù)回暖,，因而對房企本身的穩(wěn)定性與優(yōu)質(zhì)性更為注重。
據(jù)了解,，自2006年以來,，海外美元債券市場已日趨成為中國內(nèi)房企業(yè)集資的一個常見渠道。僅2012年一年,，內(nèi)房股共通過海外美元債券市場集資達87億美元,。相關(guān)人士分析,，在投資人眼中，內(nèi)房債券——尤其是高收益?zhèn)耸墙^佳的投資產(chǎn)品,。由于發(fā)行人均為上市公司,，當中也不乏龍湖、碧桂園等頗受資本市場青睞的房企,，超過5%的收益率的確非常有吸引力,。且其中信用水平高、財務(wù)穩(wěn)健的公司后市表現(xiàn)亦持續(xù)向好,，如龍湖地產(chǎn)于2012年發(fā)行的7年美金債,，二級市場交易價已升至超過105元。
樓市升溫帶利好 各家房企發(fā)債忙
2013年以來,，內(nèi)房企幾乎成為美元債市的最大亮點,。
1月17日早間，越秀地產(chǎn)公布公告稱,，根據(jù)20億美元中期票據(jù)計劃,，公司擬發(fā)行共8.5億美元的票據(jù)，一筆為3.5億美元于2018年到期,，另一筆為5億美元于2023年到期,，分A票和B票發(fā)行，系列A票據(jù)將自發(fā)行日期起按年利率3.25厘計息,，每半年于期末支付,，系列B票據(jù)將自發(fā)行日期起按年利率4.5厘計息，每半年于期末支付,。
1月16日,，富力地產(chǎn)宣布，公司全資附屬公司彩富控股將發(fā)行2020年到期票據(jù),，本金總額為4億美元,，年利率為8.75%。同日,，花樣年發(fā)布公告稱,，公司發(fā)行2020年到期的2.5億美元票據(jù),，票據(jù)將按年利率10.75%,，自2013年1月22日開始計算，每半年期末支付,。
在此之前,，已有碧桂園、佳兆業(yè),、世茂房地產(chǎn),、合生創(chuàng)展及雅居樂5家房企先后成功發(fā)債,。
令內(nèi)房股振奮的信號在于，與去年下半年的發(fā)債融資潮相比,，此次房企發(fā)債的利率普遍偏低,，降幅在2-3厘左右。且認購量同樣較為可觀,，顯示出債市對房企信心的提升,，以及對內(nèi)地樓市的整體樂觀情緒。
業(yè)內(nèi)人士分析認為,，隨著年度銷售數(shù)據(jù)的陸續(xù)披露,，大部分內(nèi)房企去年銷售向好，資金狀況明顯改善,，拿地動作的啟動也顯示出未來的發(fā)展?jié)摿^足,，是吸引債市關(guān)注的主要因素。
此外,，城鎮(zhèn)化概念的提出,，被認為是內(nèi)地樓市的重要利好因素，同樣成為內(nèi)房企受熱捧的原因,。
“借新還舊”暗藏風(fēng)險 投資者注重房企競爭力
對于美元債市來說,，內(nèi)房企的融資熱潮恐怕還將持續(xù)。除上述已經(jīng)成功發(fā)債的企業(yè)外,，內(nèi)房企中的合景泰富,、寶龍、恒大等企業(yè)近期也相繼宣布,，計劃發(fā)行優(yōu)先票據(jù),。
此外，若萬科B轉(zhuǎn)H能在近期完成,，其在資本市場勢必也將有不小的動作,。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，今年內(nèi)房股在海外債券市場的融資額將超過去年,。
值得注意的是,，發(fā)債時的熱捧并不意味著其后續(xù)表現(xiàn)持續(xù)向好。據(jù)了解,，雅居樂和合景泰富此次所發(fā)債券為永久資本證券,，相對于優(yōu)先級債券，其融資成本明顯偏高,。
因此,，盡管不少房企強調(diào)將優(yōu)化公司財務(wù)結(jié)構(gòu)，保持穩(wěn)定現(xiàn)金流,，但業(yè)內(nèi)人士普遍認為,，高利息的融資勢必會給企業(yè)的財務(wù)成本帶來壓力,。
更為重要的是，對于此次融資的用途,，大部分房企均提及“為現(xiàn)有債務(wù)再融資”一項,，即借舊賬還新帳。這也意味著,，雖然現(xiàn)金流充裕,，但公司的負債率仍將持續(xù)保持高水平。
債券發(fā)行的利率主要由其評級決定,，但其后市表現(xiàn)更多取決于企業(yè)的產(chǎn)品和區(qū)域布局結(jié)構(gòu),，以及與之相關(guān)的財務(wù)狀況。
去年10月和11月,，方興地產(chǎn)和SOHO中國先后發(fā)行5億美元和10億美元的債券,，雖然初期受到市場熱捧，但此后一路下跌,，并在11月上旬就跌破面值,。這其中，除債券發(fā)行和定價方面過于激進之外,，公司治理結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略調(diào)整等才是根本原因,。
因此，相較于市場表現(xiàn)波動大的企業(yè),，債市更為青睞以龍湖為代表的穩(wěn)健型房企,。據(jù)悉，龍湖去年以來的兩筆融資,，不僅成本低于市場平均水平,，且迄今為止在債市的表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定，并有走強之勢,。
數(shù)據(jù)顯示,，在優(yōu)先票據(jù)的市場上，龍湖地產(chǎn)在2009年發(fā)行的5年期債券的2009至2012年間的正態(tài)分布僅為4.8%,，但是其它的債券有的高達16%(一般而言,，正態(tài)分布越高投資風(fēng)險越大)。這也意味著,，龍湖很好地控制了風(fēng)險,，使之持續(xù)處于市場的低水平。此外也有一些房企在債市低開高走的情況,，顯示出很好的抗風(fēng)險能力,。
“穩(wěn)定性”成債市首選 馬太效應(yīng)將顯現(xiàn)
環(huán)球利息低企,，使得債券深受投資人追捧,。數(shù)據(jù)顯示,，2012年全球新興債券基金的凈流入高達556億美元，遠高于股票基金的凈流入,。
其中,，由于國內(nèi)融資渠道有限，海外美元債券市場日趨成為內(nèi)房企常見的融資渠道,。2012年,，內(nèi)房股共通過海外美元債券市場集資接近90億美元。
今年以來,，內(nèi)房企補強資金的欲望強烈,，加之隨著美國QE3的推出，財政懸崖問題初現(xiàn)曙光,，海外債券市場供需兩旺,。今年內(nèi)房企通過美元債市的募資規(guī)模料將超過去年。
但與此同時,，低息海外資金的涌入,，正在給國內(nèi)樓市帶來潛在風(fēng)險。有業(yè)內(nèi)人士指出,，融資成本的降低將使房企在土地市場產(chǎn)生“一擲千金”的沖動,，容易給國內(nèi)土地和房屋市場帶來風(fēng)險，進而影響公司的長期業(yè)績,。
分析人士認為,，與股票相比，債市的流動性較低,，且隨著樓市調(diào)控的長期化及房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率持續(xù)降低,，海外資金對國內(nèi)市場的風(fēng)險感受愈加敏銳。與以往相比,，其更為看重二級市場交易的穩(wěn)定性,，而非一味尋求高收益。
在越來越多的內(nèi)房股可以發(fā)行超過5年的固定利率債券的情況下,，期限越長,，債券風(fēng)險將隨公司運營不確定性的增大而增加。對于國內(nèi)樓市而言,，房產(chǎn)稅試點擴軍,、局部樓市存在的供大于求風(fēng)險等，也可能成為債券市場的潛在隱患,。
在市場化程度相對較高的海外債券市場,，單一的利空因素可能經(jīng)由市場傳導(dǎo)而層層放大，進而影響到企業(yè)債券在二級市場的表現(xiàn)乃至企業(yè)業(yè)績,，使債市出現(xiàn)強者恒強的“馬太效應(yīng)”,。相比之下,，企業(yè)各項指標的穩(wěn)定成為投資者看重的首要因素。
因此,，對于內(nèi)房企而言,，海外債券市場雖正處于勃興階段，對企業(yè)發(fā)債資質(zhì)的要求愈加嚴格,，但這并不能完全掩蓋其潛在風(fēng)險,。投資者需留意債券結(jié)構(gòu)，同時也應(yīng)注重對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu),、市場布局,、二級市場表現(xiàn)等做出深入分析，以規(guī)避有可能伴隨國內(nèi)樓市回暖而誕生的新風(fēng)險,。