去年,，因為一則“購房入戶”的“救市”政策,，“十一”黃金周剛過，“貴陽將成鄂爾多斯2.0”“貴陽樓市即將崩盤”的消息不絕于耳,，貴陽樓市一度成為二三線城市樓市泡沫的“樣本”,。
新近出爐的數(shù)據(jù)顯示，去年貴陽樓市的成績相當(dāng)喜人,，在銷量方面甚至實現(xiàn)翻番,。不過，在2012年貴陽樓市已經(jīng)消化了大量剛需的情況下,，未來市場銷售前景未必為外界所看好,。《第一財經(jīng)日報》記者采訪的貴陽地產(chǎn)界人士認(rèn)為,，不同于鄂爾多斯和海南,，貴陽樓市的發(fā)展雖不存在所謂的“崩盤”可能，但在大量潛在庫存之下,，仍有過剩之虞,。
均價回到兩年前
貴陽房地產(chǎn)官方網(wǎng)站筑房網(wǎng)商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年貴陽商品房住宅共成交100295套,，成交面積為996.1萬平方米,，與2011年相比，分別上漲了112%和93%。
這其中,，僅花果園項目便簽約商品住宅54843套,，占到了整個樓市銷售量的55%，花果園開發(fā)商宏立城集團(tuán)僅憑一個項目就實現(xiàn)銷售245億元,，位列全國第18位,，其銷售面積更是超過了華潤、世茂,、龍湖,、富力、綠城等巨頭,，位列全國第八,。
貴陽成交量的翻番主要得益于低價吸引剛需策略的奏效。2012年,，貴陽商品房銷售均價為4577元／平方米,，較2011年的5154元／平方米下降11.2%，與2010年的4579元／平方米相比基本持平,。2011年成交住宅單套平均面積超過110平方米,，但2012年單套平均面積卻減少到了87平方米。
“主要還是像花果園,、未來方舟這樣的超級大盤以4000多元的均價入市,，對剛需有著很強(qiáng)的吸引力�,！笔煜ぎ�(dāng)?shù)貥鞘械馁F州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登教授告訴《第一財經(jīng)日報》,，像超級大盤花果園基本上把全省的剛需都吸引過來了。
在貴陽當(dāng)?shù)�,，花果園和未來方舟被看作貴陽樓市的“花舟二人轉(zhuǎn)”,。兩盤成交量加起來，在市場中處于絕對主導(dǎo)地位,。未來方舟開發(fā)商中天城投相關(guān)人士說，2012年,，兩大樓盤以價換量刺激了剛需,，甚至提前調(diào)動了1到2年的剛性需求。
超級大盤的涌現(xiàn)在很大程度上也扮演了“價格屠夫”的角色,�,！斑@兩個大盤實在太火爆了，他們直接把整個貴陽的樓價壓下來了,�,！焙鷷缘钦f，低價讓一些中小開發(fā)商不得不退出這個市場，“我的一些房地產(chǎn)界的朋友現(xiàn)在都不敢入市拿地,，他們認(rèn)為只有等這兩個超級大盤做完了才能再進(jìn)入市場,。”
過剩之虞
不過,，紅火的銷售業(yè)績之下,，仍隱藏著不少隱憂�,！笆袌鲂枨蟮脑鲩L不可能是無限制的,，在2012年消化了大量剛需之后，2013年,、2014年銷售增速勢頭肯定會減緩,。”胡曉登說,。
2012年年中,，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介正行合智的一份統(tǒng)計報告稱，貴陽商品房住宅庫存3490萬平方米,，去化約需4年,。這一數(shù)據(jù)曾引起外界廣泛爭議，盡管后來證實該數(shù)據(jù)是未來數(shù)年的潛在庫存,，但如此大的潛在庫存,，在未來銷售勢頭減緩的情況下仍可能出現(xiàn)過剩之虞。
2012年12月26日,，貴陽土地市場迎來一波集中放量,，但原定共有15宗地塊要上市拍賣，但最終因競買人不足導(dǎo)致4宗地（總面積約為73.6萬平方米）流拍,，只有11宗地（總面積約為35.2萬平方米）成功出讓,。成交的地塊中，僅有三宗涉及住宅用地,，其他均為商業(yè)地塊或工業(yè)地塊,。
不過，中鐵置業(yè)貴州公司副總經(jīng)理王成平稱,，2013年貴陽樓市既不會出現(xiàn)明顯萎縮,，也不會出現(xiàn)像2012年那樣的高速增長，量價都會保持在相對平穩(wěn)運(yùn)行的狀態(tài),。
當(dāng)?shù)夭簧俜康禺a(chǎn)界人士稱,，相比鄂爾多斯和海南動輒過萬的高房價，由于超級大盤的激烈競爭,，當(dāng)?shù)胤績r一直維持在較低的價格水平,，至今也仍只有4000多元,，因此不存在外界所說的“崩盤”可能。