近期,，“新型城鎮(zhèn)化”已成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)十八大報(bào)告精神,，城鎮(zhèn)化未來將成為中國全面建設(shè)小康社會(huì)的重要載體,，更是撬動(dòng)內(nèi)需的最大潛力所在�,？焖侔l(fā)展的新型城鎮(zhèn)化,，正在成為中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎，專家普遍認(rèn)為,，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展,，二三線城市城鎮(zhèn)化過程所釋放出的居住需求,，將成為為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)所在。
新型城鎮(zhèn)化成中央政策主軸
十八大召開后,，“城鎮(zhèn)化”頻繁見諸報(bào)端,。報(bào)告提出“推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)”,，“必須以改善需求結(jié)構(gòu),、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,、推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)”，這極大地提高了城鎮(zhèn)化在國家建設(shè)發(fā)展中的地位和高度,。
隨后的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將城鎮(zhèn)化定調(diào)為“我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)”,，提出城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量,，因勢(shì)利導(dǎo),、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展,。
國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任,，國務(wù)院發(fā)展研究中心學(xué)術(shù)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)張立群對(duì)記者表示，“城鎮(zhèn)化是未來中國經(jīng)濟(jì)周期的重要抓手,，是現(xiàn)代化的主線,。中國現(xiàn)代化最大的潛力在于10億人以上規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在于著眼于現(xiàn)代化遠(yuǎn)期目標(biāo),，高品質(zhì),、高水平的城鎮(zhèn)化�,！�
安信證券也發(fā)布研報(bào)表達(dá)了類似觀點(diǎn),，報(bào)告指出，預(yù)計(jì)新一屆政府大致會(huì)以新型城鎮(zhèn)化作為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),、推動(dòng)各項(xiàng)改革的戰(zhàn)略發(fā)展主線,。
城鎮(zhèn)化催化三線城市樓市
城鎮(zhèn)化并非首次提出的概念，而是一個(gè)跨度長(zhǎng),、范圍廣的歷史任務(wù),。光大證券分析師告訴記者，城鎮(zhèn)化是一個(gè)系統(tǒng)工程,絕非簡(jiǎn)單引導(dǎo)農(nóng)村人口進(jìn)入城市,�,！凹纫匾曋行〕鞘泻托〕擎�(zhèn)建設(shè),也要重視培育新的城市群。”
不過,，不管是決策層還是業(yè)界,，都需要清醒認(rèn)識(shí)到，我國區(qū)域城鎮(zhèn)化率在東西部之間,、不同省份之間存在明顯的差異,。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2011年我國城鎮(zhèn)化率為51.27%,。東部地區(qū)省份城鎮(zhèn)化率較高,；中部地區(qū)僅少數(shù)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省份，如黑龍江,、湖北,、內(nèi)蒙古和吉林等，城鎮(zhèn)化率超過全國平均水平,；絕大多數(shù)中西部地區(qū),，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度相對(duì)緩慢，城鎮(zhèn)數(shù)量較少,，規(guī)模較小,，城鎮(zhèn)化水平較低。
具體到城市而言,，以北京,、上海、廣州,、深圳等為代表的一線城市以及杭州,、武漢、西安,、珠海等為代表的二線城市,，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過十?dāng)?shù)年的發(fā)展,，市場(chǎng)趨于成熟平穩(wěn),，供求達(dá)到平衡，增長(zhǎng)潛力有限,。與此形成鮮明對(duì)比的是,，以鄂爾多斯等為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不具備發(fā)展?jié)摿Γ蟛糠炙木�城市或遭過度開發(fā),，或缺乏發(fā)展?jié)摿�,，市�?chǎng)供過于求，泡沫嚴(yán)重,。
有學(xué)者預(yù)測(cè),，到2020年，中國城鎮(zhèn)化率將超過60%,，中西部城鎮(zhèn)將成為未來新型城鎮(zhèn)化的主力,。目前低于城鎮(zhèn)化率50%的主流三線城市包括西安,、昆明、南通,、重慶,、福州、合肥等,，這些城市的未來發(fā)展空間更大,。
萬科恒大提前布局樓市“藍(lán)海”
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,，由國家發(fā)改委牽頭,，財(cái)政部、國土資源部,、住建部等十多個(gè)部委參與編制了《全國促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》,。該規(guī)劃涉及全國20多個(gè)城市群、180多個(gè)地級(jí)以上城市和1萬多個(gè)城鎮(zhèn)的建設(shè),，提出將“以大城市為依托,，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群,，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”,。
未來城鎮(zhèn)化將產(chǎn)生多少需求？這并非不可預(yù)測(cè),。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一向記者表示,，進(jìn)城的人總需要有住的地方，如果按照年均一點(diǎn)幾個(gè)百分比的城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng),，保守估計(jì)有1000萬人進(jìn)城,，以一家三口人，每家90平方米住房為例,，總共需要3億平方米的住房,，這還是新增的住房需求，如果再加上城鎮(zhèn)里原有人口的改善性需求和剛性需求,，以及舊城改造,、拆遷的量，每年這個(gè)住房需求量是很大的,�,！耙虼耍灰擎�(zhèn)化有潛力,，房地產(chǎn)就有潛力,。“
瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司執(zhí)行董事鄧嘉華更不諱言，“城鎮(zhèn)化會(huì)帶來很多剛性需求,，這是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最大的機(jī)遇,。”他表示,，城鎮(zhèn)化過程中,，城鎮(zhèn)成為政策、資金的密集區(qū),，必然釋放大量土地,，產(chǎn)生很多需求和機(jī)會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇也很大,，比如承擔(dān)一級(jí)二級(jí)土地開發(fā),，工業(yè)園區(qū)建設(shè)，住宅,、商業(yè)配套建設(shè)等,。
新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略激活剛需，進(jìn)一步撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng),。事實(shí)上,，國內(nèi)房企巨頭已紛紛投身二三線城市市場(chǎng)，提前布局城鎮(zhèn)化助推下的樓市“藍(lán)�,！�,。其中，恒大集團(tuán)作為中國最早進(jìn)行二三線城市戰(zhàn)略開發(fā)的地產(chǎn)企業(yè),，在2004年謀劃全面進(jìn)軍二線城市,，之后開始前瞻性大規(guī)模進(jìn)入三線城市。2012年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示,，期內(nèi)公司擁有項(xiàng)目218個(gè),，其中絕大部分為非一線城市，三線城市占大多數(shù),。此外,，萬科、招商等企業(yè)負(fù)責(zé)人均表示,，未來將積極補(bǔ)充三四線城市核心地段項(xiàng)目資源,，關(guān)注發(fā)展?jié)摿Υ蟮男屡d城市�,？梢灶A(yù)見的是，在城鎮(zhèn)化路徑中,，國內(nèi)房企在大量非傳統(tǒng)意義的中心城市的資源爭(zhēng)奪將更加激烈,。