近期，“新型城鎮(zhèn)化”已成為各方關注的焦點,。根據(jù)十八大報告精神,，城鎮(zhèn)化未來將成為中國全面建設小康社會的重要載體，更是撬動內需的最大潛力所在,�,？焖侔l(fā)展的新型城鎮(zhèn)化，正在成為中國經濟增長和社會發(fā)展的強大引擎,，專家普遍認為,，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將撬動房地產業(yè)新一輪發(fā)展，二三線城市城鎮(zhèn)化過程所釋放出的居住需求,，將成為為房地產行業(yè)新的增長點所在,。
新型城鎮(zhèn)化成中央政策主軸
十八大召開后,，“城鎮(zhèn)化”頻繁見諸報端。報告提出“推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動,、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調”,，“必須以改善需求結構、優(yōu)化產業(yè)結構,、促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展,、推進城鎮(zhèn)化為重點”，這極大地提高了城鎮(zhèn)化在國家建設發(fā)展中的地位和高度,。
隨后的中央經濟工作會議將城鎮(zhèn)化定調為“我國現(xiàn)代化建設的歷史任務”,，提出城鎮(zhèn)化是擴大內需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質量,，因勢利導,、趨利避害，積極引導城鎮(zhèn)化健康發(fā)展,。
國務院發(fā)展研究中心宏觀經濟研究室主任,，國務院發(fā)展研究中心學術委員會副秘書長張立群對記者表示，“城鎮(zhèn)化是未來中國經濟周期的重要抓手,，是現(xiàn)代化的主線,。中國現(xiàn)代化最大的潛力在于10億人以上規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在于著眼于現(xiàn)代化遠期目標,，高品質,、高水平的城鎮(zhèn)化�,！�
安信證券也發(fā)布研報表達了類似觀點,，報告指出，預計新一屆政府大致會以新型城鎮(zhèn)化作為保持經濟增長,、推動各項改革的戰(zhàn)略發(fā)展主線,。
城鎮(zhèn)化催化三線城市樓市
城鎮(zhèn)化并非首次提出的概念，而是一個跨度長,、范圍廣的歷史任務,。光大證券分析師告訴記者，城鎮(zhèn)化是一個系統(tǒng)工程,絕非簡單引導農村人口進入城市,�,！凹纫匾曋行〕鞘泻托〕擎�(zhèn)建設,也要重視培育新的城市群�,！�
不過,，不管是決策層還是業(yè)界,，都需要清醒認識到,，我國區(qū)域城鎮(zhèn)化率在東西部之間,、不同省份之間存在明顯的差異。相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,，2011年我國城鎮(zhèn)化率為51.27%,。東部地區(qū)省份城鎮(zhèn)化率較高；中部地區(qū)僅少數(shù)經濟較發(fā)達的省份,，如黑龍江,、湖北、內蒙古和吉林等,，城鎮(zhèn)化率超過全國平均水平,；絕大多數(shù)中西部地區(qū)，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度相對緩慢,，城鎮(zhèn)數(shù)量較少,，規(guī)模較小，城鎮(zhèn)化水平較低,。
具體到城市而言,，以北京、上海,、廣州,、深圳等為代表的一線城市以及杭州、武漢,、西安,、珠海等為代表的二線城市，房地產行業(yè)在經過十數(shù)年的發(fā)展,，市場趨于成熟平穩(wěn),，供求達到平衡，增長潛力有限,。與此形成鮮明對比的是,，以鄂爾多斯等為代表的房地產市場尚不具備發(fā)展?jié)摿Γ蟛糠炙木�城市或遭過度開發(fā),，或缺乏發(fā)展?jié)摿�,，市場供過于求，泡沫嚴重,。
有學者預測,，到2020年，中國城鎮(zhèn)化率將超過60%,，中西部城鎮(zhèn)將成為未來新型城鎮(zhèn)化的主力,。目前低于城鎮(zhèn)化率50%的主流三線城市包括西安、昆明,、南通,、重慶,、福州、合肥等,，這些城市的未來發(fā)展空間更大,。
萬科恒大提前布局樓市“藍海”
據(jù)相關媒體報道,，由國家發(fā)改委牽頭,，財政部、國土資源部,、住建部等十多個部委參與編制了《全國促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》,。該規(guī)劃涉及全國20多個城市群、180多個地級以上城市和1萬多個城鎮(zhèn)的建設,，提出將“以大城市為依托,，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群,，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展”,。
未來城鎮(zhèn)化將產生多少需求？這并非不可預測,。中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一向記者表示,，進城的人總需要有住的地方，如果按照年均一點幾個百分比的城鎮(zhèn)化率增長,，保守估計有1000萬人進城,，以一家三口人，每家90平方米住房為例,，總共需要3億平方米的住房,，這還是新增的住房需求，如果再加上城鎮(zhèn)里原有人口的改善性需求和剛性需求,，以及舊城改造,、拆遷的量，每年這個住房需求量是很大的,�,！耙虼耍灰擎�(zhèn)化有潛力,，房地產就有潛力,。“
瑞安房地產發(fā)展有限公司執(zhí)行董事鄧嘉華更不諱言,，“城鎮(zhèn)化會帶來很多剛性需求,，這是對房地產企業(yè)最大的機遇�,！彼硎�,，城鎮(zhèn)化過程中,，城鎮(zhèn)成為政策、資金的密集區(qū),，必然釋放大量土地，產生很多需求和機會,，對房地產企業(yè)的機遇也很大,，比如承擔一級二級土地開發(fā)，工業(yè)園區(qū)建設,，住宅,、商業(yè)配套建設等。
新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略激活剛需,，進一步撬動房地產市場,。事實上，國內房企巨頭已紛紛投身二三線城市市場,，提前布局城鎮(zhèn)化助推下的樓市“藍�,！薄Ｆ渲�,，恒大集團作為中國最早進行二三線城市戰(zhàn)略開發(fā)的地產企業(yè),，在2004年謀劃全面進軍二線城市，之后開始前瞻性大規(guī)模進入三線城市,。2012年中報數(shù)據(jù)顯示,，期內公司擁有項目218個，其中絕大部分為非一線城市,，三線城市占大多數(shù),。此外，萬科,、招商等企業(yè)負責人均表示,，未來將積極補充三四線城市核心地段項目資源，關注發(fā)展?jié)摿Υ蟮男屡d城市,�,？梢灶A見的是，在城鎮(zhèn)化路徑中,，國內房企在大量非傳統(tǒng)意義的中心城市的資源爭奪將更加激烈,。