“由于土地出讓面積較大，因此出讓價(jià)款總額較高,，但土地單價(jià)并不高,，樓面地價(jià)未創(chuàng)本市新高,�,！�12月21日,，就南京下關(guān)區(qū)“濱江2號(hào)”地塊被國(guó)土部公開(kāi)調(diào)查一事，南京市國(guó)土資源局答復(fù)本報(bào)記者說(shuō),。
此前的12月18日,，國(guó)土部以涉嫌“違規(guī)供地和違約房地產(chǎn)用地”為由，宣布對(duì)南京市下關(guān)區(qū)“濱江2號(hào)”地塊進(jìn)行公開(kāi)調(diào)查,。
據(jù)悉,，目前南京方面正按國(guó)土部要求先期進(jìn)行自查，亦派出分管領(lǐng)導(dǎo)飛赴北京匯報(bào)相關(guān)情況,。
“濱江2號(hào)”所屬的下關(guān)區(qū),，是南京市主城八區(qū)之一，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)歷年來(lái)相對(duì)偏弱,，房地產(chǎn)各項(xiàng)指數(shù)原本低于其他七區(qū),。但近年來(lái)該區(qū)頻現(xiàn)高端房源，今年6月曾爆出超過(guò)5萬(wàn)/平方米的高價(jià),，驚動(dòng)全城,。
“自新領(lǐng)導(dǎo)班子主政南京以來(lái)，從未被重視的下關(guān)區(qū)獲得了自改革開(kāi)放以來(lái)的最佳發(fā)展機(jī)遇,，大家達(dá)成共識(shí),，如果不在舊城改造中好好利用南京長(zhǎng)江段10公里的黃金岸線(xiàn)資源，集中優(yōu)勢(shì)做港口物流產(chǎn)業(yè),，下關(guān)將永無(wú)抬頭之日”,。下關(guān)區(qū)的一位官員向本報(bào)表示。
在舊城改造的誘惑下,，以申辦2014年青奧會(huì)為契機(jī),，新一輪舊城開(kāi)發(fā)高潮正在南京掀起。
在此背景下,，“濱江2號(hào)”一案的發(fā)生并非偶然,。
3年賣(mài)完近4%土地
一個(gè)城市出現(xiàn)一塊“地王”不稀奇，兩塊相連的土地都成了“地王”,，這種事只出現(xiàn)在南京市下關(guān)區(qū),。
2010年9月19日，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司（下稱(chēng)“南京臨江”）以總價(jià)200.43億元拿下下關(guān)區(qū)濱江1號(hào)和3號(hào)地塊,，總體計(jì)算至今仍位列中國(guó)總價(jià)地王第二位,。
2012年11月30日，南京市國(guó)土資源局公開(kāi)出讓濱江2號(hào)地塊,，南京臨江作為唯一的競(jìng)標(biāo)者,，以56.2億元底價(jià)輕松拿下,，創(chuàng)造了2012年度全國(guó)范圍內(nèi)的總價(jià)地王。
2號(hào)地塊正處1,、3號(hào)地之間,，三個(gè)毗鄰地塊共同組成政府規(guī)劃的下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)的核心，有“南京外灘”之稱(chēng),。這是南京環(huán)境綜合整治開(kāi)發(fā)結(jié)合危舊房改造的重點(diǎn)工程,。下關(guān)區(qū)視這一規(guī)劃為“最大發(fā)展機(jī)遇”。
僅以國(guó)土部門(mén)公開(kāi)的數(shù)據(jù)計(jì)算,，這三個(gè)地塊出讓面積分別為353664.3,、313879.4、364214.6,，均以121.41億元,、56.2億元、78.93億元的底價(jià)成交,，以此計(jì)算總面積為1031758.3,，折合約1549畝，約1.03平方公里,。
這意味著下關(guān)區(qū)在3年時(shí)間內(nèi),，就以平均1657萬(wàn)/畝，總計(jì)256.63億元的價(jià)格,，出讓了行政區(qū)劃面積的3.63%,，而購(gòu)買(mǎi)方僅有南京臨江一家公司。
有業(yè)內(nèi)人士分析,，南京臨江在下關(guān)濱江的地塊體量過(guò)大,，可能是其引起國(guó)土部關(guān)注的重要原因，因?yàn)閲?guó)家對(duì)地塊的出讓規(guī)模有明確限制,，“對(duì)住宅用地,，單幅地塊要求不得超過(guò)300畝�,！�
南京臨江是何背景,？
公開(kāi)信息顯示，為了“南京外灘”的大規(guī)模土地開(kāi)發(fā),，南京方面由市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)總公司,、南京聯(lián)宇開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司引入央企中冶集團(tuán)，聯(lián)合成立中冶置業(yè)（南京）公司,。
2009年4月,，南京市國(guó)資集團(tuán)、下關(guān)區(qū)政府,、中冶置業(yè)三方簽訂合作協(xié)議,，共同發(fā)起成立南京臨江,，主導(dǎo)下關(guān)濱江區(qū)域的老城拆遷改造，其中中冶置業(yè)（南京）占股80%,。
中冶置業(yè)在2007年以“城市運(yùn)營(yíng)商”身份進(jìn)駐南京,，曾參與南京河西開(kāi)發(fā)、蓮花村保障房以及多個(gè)高端樓盤(pán)項(xiàng)目,。
2011年,，根據(jù)中央改革精神,，央企剝離旗下三產(chǎn),，獨(dú)立核算，中冶置業(yè)得以將規(guī)模再次做大,。中冶置業(yè)（南京）持有南京臨江80%的股份在2012年增至98.52%,。
有知情人士告訴記者，南京方面通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)換,，在獲得約30億元的收入后,，已基本退出了南京臨江。但此消息未獲南京方面證實(shí),。
原住民的得失賬
南京下關(guān)濱江地帶,，朱自清散文《背影》的故事發(fā)生地，民國(guó)時(shí)代,，這里是南京最為繁華的商區(qū)之一,。1929年為奉安孫中山靈樞而建的中山大道，由下關(guān)碼頭直通市中心,，是中國(guó)近代第一條現(xiàn)代化城市干道,。
現(xiàn)在，下關(guān)已經(jīng)被多個(gè)工地包圍,，打樁機(jī)等機(jī)器作業(yè)聲震耳,。“權(quán)衡拆遷利弊,、認(rèn)清形勢(shì)作為,、積極配合政府推進(jìn)拆遷進(jìn)度”等宣傳拆遷的紅色條幅掛在下關(guān)碼頭附近各路口。
“濱江地塊是當(dāng)下城市遺留的最大棚戶(hù)區(qū),，基礎(chǔ)設(shè)施落后,，區(qū)域面貌破舊，且被鐵路多處分割,，環(huán)境臟亂差,，居民要求改造的呼聲非常強(qiáng)烈”，南京市國(guó)土局在12月21日答復(fù)本報(bào)時(shí)表示,。
早在2005年底,，南京市委,、市政府就明確了下關(guān)區(qū)的發(fā)展定位現(xiàn)代都市特色與歷史文化蘊(yùn)涵相互交融的濱江核心發(fā)展區(qū)、南京跨江發(fā)展的中心輻射區(qū),，濱江片區(qū)舊城改造拉開(kāi)序幕,。
下關(guān)舊城改造涉及拆遷總建筑面積157萬(wàn)平方米，關(guān)聯(lián)工企單位200余家和近12000戶(hù)居民,。
公開(kāi)資料顯示,，目前濱江地塊涉及居民住戶(hù)的拆遷已完成90%以上。其中,，被國(guó)土部公開(kāi)調(diào)查的“濱江2號(hào)”地塊上共有1448戶(hù)居民,，現(xiàn)已搬遷1374多戶(hù)，工企單位11家,，已搬遷9家,。
居民拆遷過(guò)程中的怨聲較多，“除了沒(méi)出人命外,，其他的斷電斷水行為太常見(jiàn)了”,，有自稱(chēng)為“釘子戶(hù)”的居民對(duì)記者表示。
“政府給我的價(jià)格是7200元/平方,，這價(jià)格在省城你讓我上哪安家去,？”仍留守的居民對(duì)此抱怨，“這價(jià)格只能讓我到高淳,、溧水（南京下屬縣）,。”
另一個(gè)經(jīng)營(yíng)小店的居民說(shuō),，“我雙證齊全,，土地面積超過(guò)100平方米，你讓我搬進(jìn)高樓,，我擁有的土地面積就可以忽略不計(jì),，這不公平。再說(shuō)了,，我現(xiàn)在還有證照齊全的小店,，搬到幾十公里外以后我如何生活？”他已堅(jiān)持了3年多,。
“為了讓我搬走,，負(fù)責(zé)拆遷的人和我談，說(shuō)我出30萬(wàn)可以給我4套保障房的房號(hào),，我不同意,，一個(gè)禮拜后就降價(jià)到18萬(wàn)”，一個(gè)老人對(duì)記者說(shuō),。10年前,，他也因拆遷從三岔河附近搬遷至此,。
在下關(guān)，與作為棚戶(hù)區(qū)形成強(qiáng)烈對(duì)比的現(xiàn)象是,，這個(gè)區(qū)域頻現(xiàn)高端房源,。世茂、鋒尚,、天正等一線(xiàn)房企匯聚“濱江”區(qū)域：今年上半年,，一套200平方米的鋒尚國(guó)際公寓二手房售價(jià)在700萬(wàn)元左右，均價(jià)約35000元/平方米,。今年6月下旬,，天正桃園開(kāi)盤(pán)，其臨湖樓王曝出超過(guò)5萬(wàn)/平方米的高價(jià),，均價(jià)也在40000元/平方米左右,。
老城改造中,，“補(bǔ)償價(jià)格”和“開(kāi)發(fā)價(jià)格”的巨大價(jià)差由此可見(jiàn)一斑,，價(jià)差造成的心理不平衡，是當(dāng)下居民不愿搬遷的最重要因素,。
南京市政府12月20日舉辦的保障房新聞發(fā)布會(huì)透露,，下關(guān)濱江1-3號(hào)地塊的居民將全部搬遷到丁家莊的保障房片區(qū)。
丁家莊位于南京長(zhǎng)江二橋南下橋口附近,，距下關(guān)約約45分鐘車(chē)程,，規(guī)劃中至2013年上半年將開(kāi)通5條公交線(xiàn)路。
包括丁家莊在內(nèi)的南京4大保障房片區(qū),，由南京市政府國(guó)資投資建設(shè),，采用基礎(chǔ)設(shè)施與樓群同步建設(shè)的原則，約7800元/平方米,。
“歷史上南京的保障房建設(shè)有欠賬,，但是2010年啟動(dòng)的四大保障房區(qū)域已進(jìn)入供應(yīng)分配階段，可以基本滿(mǎn)足需要,�,！蹦暇┦凶〗ㄎ敝魅巍⑹蟹慨a(chǎn)局局長(zhǎng)李真表示,。
但南京大學(xué)商學(xué)院教授高波對(duì)保障房片區(qū)地處偏遠(yuǎn)的格局提出公開(kāi)批評(píng),，認(rèn)為“錯(cuò)學(xué)了新加坡理念”，“原住民受益”原則未得到有效貫徹,。
3塊地?fù)Q18年財(cái)政收入
那么濱江地塊的巨大受益流向了哪里,？
因?yàn)榈乩砩系呐R江位置，傳統(tǒng)交通運(yùn)輸業(yè)曾是下關(guān)的重要稅源,，在轄區(qū)地方稅收中列第一大支柱產(chǎn),。
2005年后,，隨著城市交通體系的調(diào)整，下關(guān)的交通運(yùn)輸開(kāi)始弱化,，2005-2009年涉及交通運(yùn)輸?shù)亩愂照嫉胤蕉愂毡戎貜?2.5%下降到20.2%,。
與此同時(shí)，在濱江概念板塊推動(dòng)下,，下關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收快速增長(zhǎng),。2005年-2009年，下關(guān)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收從11819.3萬(wàn)元猛增至36718.8萬(wàn)元,，年均增長(zhǎng)超過(guò)50%,。自2007年起，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為轄區(qū)地方稅收收入第一大產(chǎn)業(yè),，對(duì)地方稅收的貢獻(xiàn)率從2005年的20.26%上升至33.71%,。
從2006年開(kāi)始，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)的個(gè)人所得稅也超過(guò)企業(yè)所得稅,，成為下關(guān)地方稅收中的第二大主力稅種,。
從濱江1、3號(hào)地塊200.34億元底價(jià)成交看,，按出讓樓面價(jià)1號(hào)地塊5929元/平米,、3號(hào)地塊8272元/平米測(cè)算，按規(guī)劃,，其總建設(shè)規(guī)模建筑面積400萬(wàn)平方米,，平均建設(shè)成本5000元/平方米，建成住宅面積約40%,，非住宅約60%,。
本報(bào)記者根據(jù)目前下關(guān)現(xiàn)有住宅平均售價(jià)計(jì)算，假設(shè)其中住宅全部用于銷(xiāo)售（銷(xiāo)售率80%）,，非住宅直接銷(xiāo)售20%,，上述取銷(xiāo)售單價(jià)分別為2.3萬(wàn)元（住宅）、3.5萬(wàn)元（非住宅）,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)補(bǔ)貼給被拆遷安置居民7200元/平方,。
綜合考慮并保守計(jì)算，除去一次性要收取的土地出讓金外,，下關(guān)地方政府在濱江1,、3號(hào)地塊開(kāi)發(fā)推進(jìn)中，僅工程建設(shè),、房地產(chǎn)銷(xiāo)售等部分就可以產(chǎn)生稅收累計(jì)可超過(guò)60億,。
如此算來(lái)，下關(guān)1-3號(hào)地塊的出讓?zhuān)A(yù)計(jì)地方可以獲得318.63億元的收入。
2011年,，下關(guān)區(qū)全區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入31.21億元,，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入17.41億元，地稅收入12.56億元,。也就是說(shuō),，若以2011年為基數(shù)年，上述收入抵得上下關(guān)區(qū)18個(gè)“2011年”財(cái)政一般收入總和,。
不過(guò),，舊城拆遷改造中，地方稅后的可持續(xù)增長(zhǎng)是最主要的挑戰(zhàn),。這是因?yàn)�,，危房改造、拆遷,、商品房銷(xiāo)售等對(duì)地方稅收的貢獻(xiàn)為“一次性”,，能否獲得較好的可持續(xù)性在于通過(guò)招商引資為地方稅收注入的稅源。
而下關(guān)區(qū)屬的諸多企業(yè)涉及更新改造或外遷,，將帶來(lái)部分稅源的流失,，對(duì)下關(guān)而言，“固企保稅”任務(wù)艱巨,。
有下關(guān)官員告訴記者,，此次濱江改造影響的企業(yè)，每年會(huì)減少地方稅收1.5億元左右,。而隨著南京市的財(cái)權(quán)和事權(quán)的重新調(diào)整，能否快速找到替代稅源彌補(bǔ)外遷稅收缺口等成為當(dāng)下最為緊急的任務(wù),。