杭州地鐵一號(hào)線的開通,，使得其周邊商業(yè)地產(chǎn)備受投資者青睞。
有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,，伴隨杭州地鐵的開通,，長(zhǎng)達(dá)13年未建好，被杭州業(yè)內(nèi)稱為“最牛的爛尾樓”的西湖國(guó)貿(mào)大廈項(xiàng)目重新開售,，除寫字樓物業(yè)外,，其地下商鋪也通過簽訂31年的租約對(duì)外“出售”，爾后再與投資者簽訂
“返租”協(xié)議,。
有律師接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱,，根據(jù)我國(guó)目前的政策規(guī)定，房產(chǎn)租期最長(zhǎng)只有20年,，按照上述人士的說法,，西湖國(guó)貿(mào)大廈地下商鋪涉嫌
“以租代售”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，其背后實(shí)際上隱藏著不小風(fēng)險(xiǎn),，不確定因素較多。
地下商鋪出租31年,？
“每年5月31日前支付當(dāng)年上半年（1月~6月）的租金,；每年11月30日前支付當(dāng)年下半年（7月~12月）的租金；第6年~31年止,，保底租金8%,。”杭州地鐵開通前后,，杭州市民周先生收到這樣一張促銷廣告,。該促銷廣告推介的項(xiàng)目位于杭州西湖大道，與杭州火車城站相鄰的一個(gè)地下商鋪項(xiàng)目,。其現(xiàn)場(chǎng)展示中心的工作人員介紹稱,，該項(xiàng)目采用包租形式，投資者購買商鋪使用權(quán)后,，無需自己經(jīng)營(yíng)就可以得到穩(wěn)定額收益,。其銷售人員介紹稱,，公司和投資者雙方合同約定，開發(fā)商逐年向投資者支付租金,，第一年（2013年1月1日~2013年12月31日）租金為總房款的8%,，第二年（2014年1月1日~2014年12月31日）為8%，以此類推,，第三年至第四年為9%,，第五年為10%，第6年~總共31年合同期止,，保底租金為8%,，超出部分投資者與開發(fā)商按8:2分成。
3年后經(jīng)營(yíng)不好怎么辦,？上述介紹還稱,，3年可回購110%，5年可回購105%,。為了說服投資者,，開發(fā)商還明確，除了物業(yè)管理費(fèi),、水電費(fèi)以及政府行為收費(fèi)外,，沒有包括運(yùn)營(yíng)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
“按照合同約定每年向投資者支付固定租金,�,！痹陧�(xiàng)目銷售展示現(xiàn)場(chǎng)，有關(guān)人員表示,，由于該項(xiàng)目沒有產(chǎn)權(quán)，公司銷售的只是地下商鋪的使用權(quán),，所以投資者與公司簽訂的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，嚴(yán)格意義上說就是租賃合同；因?yàn)樽赓U合同最長(zhǎng)期限只有20年,，合同同時(shí)約定,，租賃期限到期后，剩下年限自動(dòng)續(xù)期,。
“以租賃的形式銷售,。”展示中心人員對(duì)于上述操作回應(yīng)記者稱,，雙方簽訂完使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,，投資者再與公司簽訂一份合同，合同要求,，投資者將商鋪再返租給公司,，公司承諾按照約定向投資者支付租金,。
浙江省一知名律師接受
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，根據(jù)我國(guó)目前的政策規(guī)定,，房產(chǎn)租期最長(zhǎng)只有20年,，如果按照上述操作方式，西湖國(guó)貿(mào)大廈地下商鋪涉嫌“以租代售”,。但該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人林先生在電話中對(duì)此事未予置評(píng),。
投資者自己“吃”自己？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉,，西湖國(guó)貿(mào)大廈全稱“外海西湖國(guó)貿(mào)大廈”,，位于杭州市上城區(qū)。該項(xiàng)目拿地時(shí)間是在1999年,，2004年首次對(duì)外銷售,。從拿地到銷售，其間幾經(jīng)波折,，曾被稱為
“杭城最牛爛尾樓”,。2009年9月27日，杭州外海集團(tuán)以4.91億元競(jìng)拍拿下該項(xiàng)目,。
杭州地鐵開通前后,，該樓盤重新開始銷售，其地下商鋪于11月3日開始銷售,，寫字樓也于12與9日開始對(duì)外銷售,。杭州透明售房網(wǎng)顯示，該地塊土地面積為10159平方米,，規(guī)劃用途為商業(yè)辦公,，可以進(jìn)行預(yù)售的只有寫字樓，土地使用年限為1999年2月13日至2049年2月12日,，這樣算下來,，該項(xiàng)目土地使用權(quán)只剩下37年。
據(jù)記者了解,，西湖國(guó)貿(mào)大廈的項(xiàng)目公司為杭州外海集團(tuán)旗下的杭州輝宏置業(yè)投資有限公司,。
為了進(jìn)一步說服投資者，該項(xiàng)目還宣傳稱,，外海集團(tuán)將作為租賃方保底收益的違約責(zé)任擔(dān)保方賠償因受托方（運(yùn)營(yíng)商）違約給租賃方造成的全部損失,。對(duì)于這個(gè)擔(dān)保，外海集團(tuán)方面沒有回應(yīng)記者的采訪,。
對(duì)此,，杭州一資深商業(yè)地產(chǎn)研究人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前，杭州延安路等成熟區(qū)域板塊最好的租金回報(bào)率為5%,，雖然一些地鐵商鋪宣稱收益率保底達(dá)到8%,，甚至9%，實(shí)際上是開發(fā)商設(shè)計(jì)的“數(shù)字游戲”,。其實(shí),，這些以高收益率承諾的返租商鋪的售價(jià)比市面上的高，如一個(gè)商鋪市面租金在10000元/平方米,，承諾予以高收益返租后,，售價(jià)可能就達(dá)到20000元/平方米，甚至更高,，開發(fā)商最后返回的其實(shí)是投資者自己的房款,。
據(jù)西湖國(guó)貿(mào)大廈現(xiàn)場(chǎng)展示中心銷售人員介紹稱，目前擁有完全產(chǎn)權(quán)的寫字樓部分,，售價(jià)在28000~40000元/平方米左右,，其中1樓商鋪售價(jià)為40000元/平方米左右，2至4樓為20000~30000元/平方米左右,。相比之下,，這些承諾投資收益率保底8%的地下商鋪售價(jià)并不便宜，“需要一次性付款,，單價(jià)在26000~35000元/平方米左右,。”
投資者要承受巨大風(fēng)險(xiǎn),？
“11月3日開盤,，11月24日結(jié)束，三個(gè)星期左右時(shí)間,，599間共計(jì)7700多平方米的地下商鋪已經(jīng)全部賣完,，剛開始要求提前預(yù)定交5萬元的定金，一個(gè)星期內(nèi)要簽訂正式合同,，之后,，交定金后二、三天內(nèi)就要簽訂正式的合同,。”前述工作人員這樣形容商鋪的“熱銷”,。
“對(duì)于廣大投資者來說,，選擇地段優(yōu)越的地下商鋪是一次難得的機(jī)遇，也是一次高風(fēng)險(xiǎn)投資的考驗(yàn),�,！庇袠I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以租代售”往往出現(xiàn)在一些由爛尾樓改造而成的項(xiàng)目,，雖然開發(fā)商會(huì)承諾較高的租金回報(bào),，但其背后實(shí)際上隱藏著不小風(fēng)險(xiǎn),，不確定因素較多。
業(yè)內(nèi)人士表示,，目前地下商鋪后期經(jīng)營(yíng)都是委托第三方經(jīng)營(yíng)或直接租給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),，投資者通過返租金來保障自己的收益，“以售代租”方式將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)全部壓在售房者身上,。萬一招商不力,，或者開發(fā)商日后經(jīng)營(yíng)不善或者資金鏈斷裂等，投資者就要承受巨大的風(fēng)險(xiǎn),，甚至無法獲取商鋪利潤(rùn),。