當前，房地產(chǎn)行業(yè)受樓市調控的持續(xù)影響,，內(nèi)地的融資渠道陸續(xù)被堵，房企資金鏈的緊張與日俱增,，與東部一線上市房企高調進入海外規(guī)模融資不同的是，西部上市房企卻“絕地反擊”,，借道信托以求逆市突圍擴張,。
近日，記者梳理西部地區(qū)6家上市房企公告發(fā)現(xiàn),，其中金科股份,、中天城投、云南城投與名流置業(yè)共發(fā)行信托計劃逾80億元,，期限基本在1年半~3年,。而2011年時這4家上市房企均未有信托計劃，另外2家也未參與信托融資,。據(jù)悉,，前兩年房地產(chǎn)信托曾狂飆突進，而今年整體回落與信托到償期及一線房企海外融資密切相關,。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事,、華南城市研究院研究員吳新堅對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，房地產(chǎn)信托是在房企開發(fā)資金“缺血”且受到銀行貸款管制的情況下,，為保證公司對現(xiàn)金流的需求,，采取區(qū)別于股票的金融模式，不同開發(fā)模式對現(xiàn)金流需求不一樣,，這個信號透露了西部樓市投資過熱的現(xiàn)象,。
密集信托融資
中國信托業(yè)協(xié)會三季度數(shù)據(jù)顯示，三季度,，房地產(chǎn)信托新增額達850億元,，環(huán)比上漲10.3%，同比下降25.35%,，房地產(chǎn)信托占整個信托資產(chǎn)余額的11.34%,，創(chuàng)近10個季度以來最低。
對于信托整體規(guī)模的下降,，國泰君安分析師余立峰解釋稱,，事實上，高成本的信托不被鼓勵,，這也是招商,、萬科等房企轉道香港尋求融資通道的原因。
今年以來,，內(nèi)地品牌房企紛紛赴海外規(guī)模融資,，僅在11月份，SOHO中國,、中海地產(chǎn),、金地集團,、世茂房地產(chǎn)及首創(chuàng)置業(yè)等5家房企當月海外融資超200億美元。
面對一線房企赴海外的融資行動,，西部上市房企仍難抵擋住融資沖動,，信托融資便成他們年內(nèi)融資的一大亮點。
吳新堅對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,，如果上市房企（海外上市）通過新股發(fā)行模式融資,，審批成本高，規(guī)模受限制,，而借助與信托基金機構合作優(yōu)勢擴大融資規(guī)模,，審批流程相對簡便，可以實現(xiàn)快速融資,，政策風險系數(shù)小,。
記者了解到，在西部6家上市房企中,，就有4家參與了信托融資,，共發(fā)行信托計劃逾80億元，而去年卻無一例信托計劃,。云南城投的信托規(guī)模最大,，融資額達45.5億元。今年2月份,，貴州中天城投與吉林信托簽署3億元的融資協(xié)議后,，11月又密集推出了11只中融信托中天城投財產(chǎn)權信托計劃，合計融資10.8億元,。而金科股份截至目前共計劃融資21.8億元,。此外，名流置業(yè)今年10月向新華信托計劃募資3.8億~4億元,。
需謹慎把控風險
上述西部上市房企補充信托資金的目的,，無一例外地指向了擴張布局。用益信托分析師李暘對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,，西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場潛力很大,，這使不少信托公司敢于跟當?shù)胤科笳归_合作。
在西部的上市房企中,，金科股份的擴張雄心最為顯著,。據(jù)悉，截至目前,，金科已進入北京,、重慶、蘇州、長沙等21個城市,，目前在建項目39個,，全國累計開發(fā)項目53個，明年金科還將進駐濟南,、遵義,、南充等城市,。
記者觀察到,，今年金科股份所取得的16宗地塊，主要分布在重慶地區(qū),。此外,，從金科最近一次的信托融資計劃，便能看出些許端倪,。金科股份在12月6日發(fā)公告,，擬向興業(yè)信托融資6億元，主要也是用于重慶公園王府,、金科世紀城等項目開發(fā)的需要,。
此外，中天城投與云南城投分別作為貴州省,、云南省的“地頭蛇”,，面對來自外部大品牌房企的沖擊，其擴張勢頭也毫無示弱,。從年初開始,，中天城投多次拿地，其中就有占地27.14萬平方米且號稱打造西南區(qū)域金融中心的“貴陽國際金融城”,，而8月份又奪取70余萬平方米的“假日方舟”超級大盤,。云南城投自去年以來通過收購西雙版納避暑山莊地塊，控股成都鼎云項目,，甚至參股云南華僑城,，其足跡遍布大理、騰沖等省內(nèi)核心城市,。
西部上市房企迅猛擴張也引來業(yè)內(nèi)質疑,。云南城投自去年9月份起，因巨資參與昆明環(huán)城東路超大地塊的一級開發(fā),，但地塊卻因政策變動而遲遲無法出讓變現(xiàn)資金,，被輿論質疑其存在較大的資金壓力。自10月份以來,，名流置業(yè)也曾2次轉讓項目,，其中旗下的“西安欣榮佳”100%股權被轉讓給了保利地產(chǎn)，據(jù)坊間傳言稱，公司擴張過猛,，受資金鏈所困,，只好轉讓項目來換取“漂亮”業(yè)績。
吳新堅表示,，目前西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資已顯露出過熱的現(xiàn)象,。
李暘也指出，今年不少地產(chǎn)類的城投公司參與信托計劃,，這是年內(nèi)的房地產(chǎn)信托一大特點,，這些地產(chǎn)公司的項目不好劃分，往往沾了保障房的邊,，能夠承受較高的融資成本,，但風險還是需要謹慎把控。