在推進城鎮(zhèn)化過程中，三四線城市或扮演重要角色,。不過,，近幾年不少三四線城市掀起大規(guī)模“造城運動”,，當地樓市供應量急劇放大。中國證券報記者日前調查發(fā)現(xiàn)，部分三四線城市樓市庫存的消化周期已達六年以上,，面臨“消化不良”風險。業(yè)內人士認為,，雖然三四線城市發(fā)展?jié)摿^大,，但當前一些三四線城市樓市的供給已明顯過剩，而這些城市的購房人群基數較小,、購買力有限,，短期去庫存壓力較大,，開發(fā)商在三四線城市的布局趨于謹慎。
開發(fā)商布局漸趨謹慎
持續(xù)兩年的房地產調控,，給三四線樓市帶來了發(fā)展機遇,。由于這些城市多數不在限購范圍內，一些小城市吸引了大量開發(fā)商進入,，刺激了當地房地產市場繁榮,。然而，快速擴張后引發(fā)的“消化不良”問題也在逐步顯現(xiàn),。
張越(化名)是滬市一家中小上市房企的業(yè)務負責人,。由于地處北方，公司大部分業(yè)務都圍繞北京周邊開展,。在調控影響下出現(xiàn)的三四線樓市投資熱潮曾讓張越的團隊動過心,。
“公司之前沒有涉足三四線城市，但有過這方面的投資考慮,，不過我和同事去這類城市考察后,，感覺風險還是有點大�,！睆堅剿疾斓娜木�城市是浙江,、廣東等地的中小城市，這些城市在近兩年內推出了大量土地,，有不少開發(fā)商進入,，樓市供應量大幅提升。
“其實看過就知道,，這么大的供應量根本不是小城市能夠消化的,。”張越認為,，大部分三四線城市的購房人群主要是當地居民以及周邊地區(qū)的購房者,，且三四線城市年輕人外流情況嚴重，實際需求十分有限,�,！斑@些城市大多數人的月均工資不過一兩千元，有些樓盤價格甚至已經高達近萬元,，房價恐怕存在一定‘泡沫’,。”張越坦言,，公司目前暫時不打算進入三四線城市,，仍看好一二線城市的發(fā)展。
今年以來，不少房企提出了戰(zhàn)略轉型計劃,。新華聯(lián)就提出“立足北京,，有選擇地進入經濟發(fā)達地區(qū)的二線、三線城市”的戰(zhàn)略布局,。臨近年底,，公司對旗下的項目進行整合，將持有的惠州市國力房地產開發(fā)有限公司100%股權作價2.86億元轉讓,，同時加大了在北京地區(qū)的投入,。
與之相比，一家業(yè)務主要集中在二三線城市的上市房企相關人士則表示,，公司目前還沒有計劃調整戰(zhàn)略布局,。“有些城市的住宅供應量確實比較大,，但短期內對公司的影響有限,。公司已經加大了對銷售節(jié)奏的控制�,！�
無論是退出還是堅守,，部分三四線樓市快速放量的供應都是懸在開發(fā)商頭上的利刃。聯(lián)達地產機構董事長楊少鋒認為,，三四線城市供應量加大,，開發(fā)商的去化速度必然受到影響，這會對中小房企的資金鏈產生壓力,�,？傮w來看，開發(fā)商在三四線城市的投資應該更加謹慎,。
部分城市現(xiàn)“消化不良”
一架接一架高聳的塔吊,、大面積的建筑工地,、連成片的新建樓房……這幾乎成為近幾年很多中小城市的“縮影”,。中國證券報記者走訪蕪湖等三四線城市發(fā)現(xiàn)，這些城市的樓市供應不斷加大,，而建成的樓房大量空置,，部分小區(qū)周邊一片荒蕪。
近年來,，我國城鎮(zhèn)化步伐加快,，眾多城市的房地產市場迎來發(fā)展良機。但在供給迅速增加同時,，一些城市開始出現(xiàn)“供應過�,！薄ⅰ跋涣肌钡娘L險。
“之所以有很多開發(fā)商選擇去三四線城市,，主要是過去的判斷比較樂觀,，同時三四線城市大多不在限購范圍內，調控壓力比較小,，但這些城市本身存在很多問題,。”中國房地產學會副會長陳國強在接受中國證券報記者采訪時指出,，三四線城市的樓市支撐能力不強,，每年新增人口和可吸納的外來資金有限，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足,，造成了局部地區(qū)樓市供給過剩的情況,。
中國指數研究院數據顯示，2009年以來,，我國部分三四線城市住宅市場供應規(guī)模增長較快,，營口、南通,、煙臺,、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000-8000萬平方米之間,。僅從2011年到今年11月末,，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍,。
業(yè)內人士指出,，由于土地供應量過高，在售住宅項目規(guī)模龐大,，這些城市的消化時間在6年以上,。相比之下，北京現(xiàn)有土地存量消耗時間不足兩年半,，上海和廣州則分別不足一年半和一年,。
“很多城市可供應量和后續(xù)供應量相對當地的購買力已經明顯過剩，這將導致供求失衡,�,！标悋鴱娭毖裕_發(fā)商要想在這些城市獲得較高收益很困難,。
楊少鋒也表示,，三四線城市房地產發(fā)展滯后，土地供應并不規(guī)范,。再加上三四線樓市中小房企居多,，對風險承受力有限,，市場供給過剩會對房企經營產生很大影響。
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為,，不可否認個別城市存在供應壓力,，但并不能認為三四線樓市都存在泡沫�,！芭c房價相比,，三四線城市的土地價格遠低于一二線城市，而且大多數項目銷售順暢,。雖然房企在三四線城市的平均周轉速度要低一些,，但仍然享有土地升值和產品溢價�,！睆埓髠ブ毖�,，至少在明年，三四線樓市應不會有崩盤風險,。未來房企進入三四線城市的大趨勢不會發(fā)生改變,。
供給壓力或長期存在
盡管部分三四線城市面臨供給壓力，但相對較低的土地價格和運營成本是吸引開發(fā)商涌入的“賣點”,。相比之下,，一二線城市投資門檻不斷提高，已迫使中小房企轉戰(zhàn)三四線城市,。
較高的土地價格無疑是擋住眾多中小開發(fā)商進入一二線城市的最大障礙,。近期，北京,、上海,、深圳、南京等地相繼成交一批高價地塊,，土地成交總價均在數十億元,，樓面地價也維持在較高水平�,？梢钥吹�,，頻頻在一二線城市出手拿地的，大多是大型房企,。僅11月,，萬科、保利,、中海等大型房企便在一二線城市斬獲了多宗地塊。
張大偉表示,，由于一二線城市的土地價格越來越高,，房企之間的競爭日趨激烈,，市場空間相對收窄。這也迫使部分房企進入三四線城市尋找發(fā)展機遇,。
除了一二線城市的“擠出效應”外,，城鎮(zhèn)化發(fā)展也為三四線城市提供了長遠的政策紅利�,！叭木�城市的發(fā)展是未來我國經濟發(fā)展的著力點之一,，將會起到更重要的作用。在政策的扶持下,，三四線樓市需求有望增加,。”張大偉直言,。
盡管如此,，面對三四線城市的巨大市場空間，開發(fā)商如何進行有效開發(fā),、能否適應當地市場,，仍然是各家房企需要冷靜思考的問題。
業(yè)內人士指出,，開發(fā)商涌入三四線城市首先面對的就是“本土化”問題,。由于三四線城市的主要購房人群為當地及周邊居民，地域色彩較一二線城市更為濃重,。這就需要開發(fā)商適應當地需求特點,，推出適合的產品。同時,，來自三四線城市同城中小開發(fā)商的競爭也不可小覷,，而通常情況下，這些開發(fā)商的拿地成本更低,。
當前樓市已經開始回暖,，不僅是一二線城市成交量大幅提升，三四線城市的量價也出現(xiàn)上漲,。不過,，與一二線城市率先“發(fā)力”相比，大多數三四線城市還處于底部回升的過程,。
中國指數研究院數據顯示,，11月全國百城(新建)住宅平均價格連續(xù)第6個月環(huán)比上漲。北京,、上海等十大重點城市住宅均價年內首次出現(xiàn)“雙漲”,，環(huán)比、同比分別上漲了0.39%和0.15%,。營口,、貴陽,、淮安、佛山等三四線城市也出現(xiàn)環(huán)比增長,。相比之下,，溫州、金華11月的房價環(huán)比下降了2.56%和2.87%,；南通,、鄂爾多斯、惠州等城市的房價也有不同程度下滑,。
“今年全國樓市都在復蘇,，只不過各地的復蘇點不一樣�,！睆埓髠ブ赋�,，京滬等一線城市在4月、5月就結束以價換量,，樓市出現(xiàn)回暖,。而二線城市到9月、10月才結束以價換量,。從市場表現(xiàn)看,，三四線城市同比去年已經出現(xiàn)好轉，正處底部復蘇的提速過程中,。未來三四線城市的發(fā)展速度肯定要超過以前,。
業(yè)內人士指出，今年三四線樓市已現(xiàn)回暖跡象,。不過,，由于人口基數低，實際需求有限,，要消耗過去幾年快速擴張拿地和在建項目,，還需要相當長時間。這些城市的供應壓力或將長期存在,，開發(fā)商在三四線樓市的投資需要更加謹慎,。