在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中,，三四線城市或扮演重要角色。不過,，近幾年不少三四線城市掀起大規(guī)�,！霸斐沁\(yùn)動(dòng)”，當(dāng)?shù)貥鞘泄⿷?yīng)量急劇放大,。中國證券報(bào)記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn),，部分三四線城市樓市庫存的消化周期已達(dá)六年以上，面臨“消化不良”風(fēng)險(xiǎn),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，雖然三四線城市發(fā)展?jié)摿^大，但當(dāng)前一些三四線城市樓市的供給已明顯過剩,，而這些城市的購房人群基數(shù)較小,、購買力有限，短期去庫存壓力較大,，開發(fā)商在三四線城市的布局趨于謹(jǐn)慎,。
開發(fā)商布局漸趨謹(jǐn)慎
持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，給三四線樓市帶來了發(fā)展機(jī)遇,。由于這些城市多數(shù)不在限購范圍內(nèi),，一些小城市吸引了大量開發(fā)商進(jìn)入，刺激了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場繁榮,。然而,，快速擴(kuò)張后引發(fā)的“消化不良”問題也在逐步顯現(xiàn)。
張?jiān)?化名)是滬市一家中小上市房企的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人,。由于地處北方,，公司大部分業(yè)務(wù)都圍繞北京周邊開展,。在調(diào)控影響下出現(xiàn)的三四線樓市投資熱潮曾讓張?jiān)降膱F(tuán)隊(duì)動(dòng)過心。
“公司之前沒有涉足三四線城市,，但有過這方面的投資考慮,，不過我和同事去這類城市考察后，感覺風(fēng)險(xiǎn)還是有點(diǎn)大,�,！睆�?jiān)剿疾斓娜木�城市是浙江、廣東等地的中小城市,，這些城市在近兩年內(nèi)推出了大量土地,，有不少開發(fā)商進(jìn)入，樓市供應(yīng)量大幅提升,。
“其實(shí)看過就知道,，這么大的供應(yīng)量根本不是小城市能夠消化的�,！睆�?jiān)秸J(rèn)為，大部分三四線城市的購房人群主要是當(dāng)?shù)鼐用褚约爸苓叺貐^(qū)的購房者,，且三四線城市年輕人外流情況嚴(yán)重,，實(shí)際需求十分有限�,！斑@些城市大多數(shù)人的月均工資不過一兩千元,，有些樓盤價(jià)格甚至已經(jīng)高達(dá)近萬元，房價(jià)恐怕存在一定‘泡沫’,�,！睆�?jiān)教寡裕灸壳皶簳r(shí)不打算進(jìn)入三四線城市,，仍看好一二線城市的發(fā)展,。
今年以來，不少房企提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃,。新華聯(lián)就提出“立足北京,，有選擇地進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的二線、三線城市”的戰(zhàn)略布局,。臨近年底,，公司對(duì)旗下的項(xiàng)目進(jìn)行整合，將持有的惠州市國力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)作價(jià)2.86億元轉(zhuǎn)讓,，同時(shí)加大了在北京地區(qū)的投入,。
與之相比，一家業(yè)務(wù)主要集中在二三線城市的上市房企相關(guān)人士則表示,，公司目前還沒有計(jì)劃調(diào)整戰(zhàn)略布局,�,！坝行┏鞘械淖≌⿷�(yīng)量確實(shí)比較大，但短期內(nèi)對(duì)公司的影響有限,。公司已經(jīng)加大了對(duì)銷售節(jié)奏的控制,。”
無論是退出還是堅(jiān)守,，部分三四線樓市快速放量的供應(yīng)都是懸在開發(fā)商頭上的利刃,。聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長楊少鋒認(rèn)為，三四線城市供應(yīng)量加大,，開發(fā)商的去化速度必然受到影響,，這會(huì)對(duì)中小房企的資金鏈產(chǎn)生壓力�,？傮w來看,，開發(fā)商在三四線城市的投資應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。
部分城市現(xiàn)“消化不良”
一架接一架高聳的塔吊,、大面積的建筑工地,、連成片的新建樓房……這幾乎成為近幾年很多中小城市的“縮影”。中國證券報(bào)記者走訪蕪湖等三四線城市發(fā)現(xiàn),，這些城市的樓市供應(yīng)不斷加大,，而建成的樓房大量空置，部分小區(qū)周邊一片荒蕪,。
近年來,，我國城鎮(zhèn)化步伐加快，眾多城市的房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展良機(jī),。但在供給迅速增加同時(shí),，一些城市開始出現(xiàn)“供應(yīng)過剩”,、“消化不良”的風(fēng)險(xiǎn),。
“之所以有很多開發(fā)商選擇去三四線城市，主要是過去的判斷比較樂觀,，同時(shí)三四線城市大多不在限購范圍內(nèi),，調(diào)控壓力比較小，但這些城市本身存在很多問題,�,！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)指出，三四線城市的樓市支撐能力不強(qiáng),，每年新增人口和可吸納的外來資金有限,，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足，造成了局部地區(qū)樓市供給過剩的情況。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，2009年以來,，我國部分三四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模增長較快，營口,、南通,、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列,，待開發(fā)量在3000-8000萬平方米之間,。僅從2011年到今年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米,，幾乎是北京同期成交面積的2倍,。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于土地供應(yīng)量過高,，在售住宅項(xiàng)目規(guī)模龐大,，這些城市的消化時(shí)間在6年以上。相比之下,，北京現(xiàn)有土地存量消耗時(shí)間不足兩年半,，上海和廣州則分別不足一年半和一年。
“很多城市可供應(yīng)量和后續(xù)供應(yīng)量相對(duì)當(dāng)?shù)氐馁徺I力已經(jīng)明顯過剩,，這將導(dǎo)致供求失衡,。”陳國強(qiáng)直言,，開發(fā)商要想在這些城市獲得較高收益很困難。
楊少鋒也表示,，三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展滯后,，土地供應(yīng)并不規(guī)范。再加上三四線樓市中小房企居多,，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受力有限,，市場供給過剩會(huì)對(duì)房企經(jīng)營產(chǎn)生很大影響。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，不可否認(rèn)個(gè)別城市存在供應(yīng)壓力,，但并不能認(rèn)為三四線樓市都存在泡沫�,！芭c房價(jià)相比,，三四線城市的土地價(jià)格遠(yuǎn)低于一二線城市，而且大多數(shù)項(xiàng)目銷售順暢,。雖然房企在三四線城市的平均周轉(zhuǎn)速度要低一些,，但仍然享有土地升值和產(chǎn)品溢價(jià)。”張大偉直言,，至少在明年，三四線樓市應(yīng)不會(huì)有崩盤風(fēng)險(xiǎn),。未來房企進(jìn)入三四線城市的大趨勢不會(huì)發(fā)生改變,。
供給壓力或長期存在
盡管部分三四線城市面臨供給壓力，但相對(duì)較低的土地價(jià)格和運(yùn)營成本是吸引開發(fā)商涌入的“賣點(diǎn)”,。相比之下,，一二線城市投資門檻不斷提高，已迫使中小房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市,。
較高的土地價(jià)格無疑是擋住眾多中小開發(fā)商進(jìn)入一二線城市的最大障礙。近期,，北京,、上海、深圳,、南京等地相繼成交一批高價(jià)地塊,，土地成交總價(jià)均在數(shù)十億元,，樓面地價(jià)也維持在較高水平,。可以看到,，頻頻在一二線城市出手拿地的,，大多是大型房企。僅11月,，萬科,、保利、中海等大型房企便在一二線城市斬獲了多宗地塊,。
張大偉表示,，由于一二線城市的土地價(jià)格越來越高，房企之間的競爭日趨激烈,，市場空間相對(duì)收窄,。這也迫使部分房企進(jìn)入三四線城市尋找發(fā)展機(jī)遇。
除了一二線城市的“擠出效應(yīng)”外,，城鎮(zhèn)化發(fā)展也為三四線城市提供了長遠(yuǎn)的政策紅利,。“三四線城市的發(fā)展是未來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)之一,，將會(huì)起到更重要的作用,。在政策的扶持下,，三四線樓市需求有望增加�,！睆埓髠ブ毖�,。
盡管如此，面對(duì)三四線城市的巨大市場空間,，開發(fā)商如何進(jìn)行有效開發(fā),、能否適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌觯匀皇歉骷曳科笮枰潇o思考的問題,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，開發(fā)商涌入三四線城市首先面對(duì)的就是“本土化”問題。由于三四線城市的主要購房人群為當(dāng)?shù)丶爸苓吘用�,，地域色彩較一二線城市更為濃重,。這就需要開發(fā)商適應(yīng)當(dāng)?shù)匦枨筇攸c(diǎn)，推出適合的產(chǎn)品,。同時(shí),，來自三四線城市同城中小開發(fā)商的競爭也不可小覷，而通常情況下,，這些開發(fā)商的拿地成本更低,。
當(dāng)前樓市已經(jīng)開始回暖，不僅是一二線城市成交量大幅提升,，三四線城市的量價(jià)也出現(xiàn)上漲,。不過，與一二線城市率先“發(fā)力”相比,，大多數(shù)三四線城市還處于底部回升的過程,。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國百城(新建)住宅平均價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲,。北京,、上海等十大重點(diǎn)城市住宅均價(jià)年內(nèi)首次出現(xiàn)“雙漲”，環(huán)比,、同比分別上漲了0.39%和0.15%。營口,、貴陽,、淮安、佛山等三四線城市也出現(xiàn)環(huán)比增長,。相比之下,，溫州、金華11月的房價(jià)環(huán)比下降了2.56%和2.87%,；南通,、鄂爾多斯、惠州等城市的房價(jià)也有不同程度下滑。
“今年全國樓市都在復(fù)蘇,，只不過各地的復(fù)蘇點(diǎn)不一樣,。”張大偉指出,，京滬等一線城市在4月,、5月就結(jié)束以價(jià)換量，樓市出現(xiàn)回暖,。而二線城市到9月,、10月才結(jié)束以價(jià)換量。從市場表現(xiàn)看,，三四線城市同比去年已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn),，正處底部復(fù)蘇的提速過程中。未來三四線城市的發(fā)展速度肯定要超過以前,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，今年三四線樓市已現(xiàn)回暖跡象。不過,，由于人口基數(shù)低,，實(shí)際需求有限，要消耗過去幾年快速擴(kuò)張拿地和在建項(xiàng)目,，還需要相當(dāng)長時(shí)間,。這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L期存在，開發(fā)商在三四線樓市的投資需要更加謹(jǐn)慎,。