叢林密布,花團錦簇,擁有地下放映室,、桌球室,,室內(nèi)可打高爾夫,甚至有防彈鋼板做成的密室,,這一切都成為豪宅的標志,,而動輒數(shù)千萬的價格,也讓普通消費者望而止步,。
隨著京城樓市回暖,,豪宅的價格也開始節(jié)節(jié)攀升,每平米預售價格從數(shù)萬元增值十多萬元,。在一手高端盤市場,,2012年11月北京別墅市場的成交量大幅上升,總共成交了412套,,同比上漲了52%,,環(huán)比上漲84.8%,成為近31個月以來別墅銷售最熱的一個月,。
近日,,《證券日報》記者走訪京城五環(huán)內(nèi)外多處豪宅,并采訪了數(shù)家豪宅項目負責人,,揭秘京城豪宅現(xiàn)場,。
部分豪宅放緩銷售步伐
“瑞安·君匯項目已經(jīng)開盤一年多,目前預售額約為13億元”,,瑞安建業(yè)北京項目總經(jīng)理麥志昌向記者表示,,“在限購影響下,項目期房階段去化率已經(jīng)達到了90%以上,,這一業(yè)績相對不錯”,。
值得注意的是,據(jù)麥志昌向記者介紹,,項目期房階段預售均價為6萬元/平方米,,但進入現(xiàn)房銷售后,單價將提升到8萬元/平方米以上,,部分設(shè)計獨特的戶型售價不排除將達12萬元/平方米,。
“瑞安·君匯地處農(nóng)業(yè)展覽館"準地王"附近,除了產(chǎn)品精裝現(xiàn)房的成本外,,受"準地王"影響,,上調(diào)價格也并不意外”,,麗茲行鄭海燕向《證券日報》記者表示,“據(jù)我們門店反應的情況來看,,即使在二手高端市場,,不少業(yè)主也都在醞釀漲價”。
“實際豪宅市場已經(jīng)細分為了"高端豪宅"與"頂級豪宅",�,!敝性禺a(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱表示。
“有個別原本計劃在今年入市的豪宅項目,,可能都會拖到明年”,,一位業(yè)內(nèi)消息人士向記者表示,到時12萬元/平米的豪宅將集中入市,,豪宅市場也將出現(xiàn)分化,,合生·霄云路8號、瑞安·君匯,、長安太和等單價8萬元以上豪宅為一個陣營,,而售價普遍在5萬元左右的高端豪宅為另一陣營。
以合生·霄云路8號為例,,起價85000元/平米,,最高單價130000元/平米雖令人咋舌,但其10月份卻熱銷5億元,。據(jù)項目方面向記者介紹,,隨著D3樓520平米樓王的推出,合生·霄云路單盤銷售額已近一百億元,。
“買合生·霄云路8號主要是看重項目的地段和綠化率”,,上述消息人士向記者表示,“合生·霄云路8號擁有達80%的綠化覆蓋率,,在520平米大戶型房中,,站在60余平米的會客廳中可以直接看到朝陽公園”。
而記者在瑞安·君匯項目現(xiàn)場也看到,,4000萬以上一套的戶型為一層,,四個開門可以直接出入項目的私人花園,有城中別墅的感覺,。而項目四周無任何主街道,,記者也絲毫聽不到三環(huán)內(nèi)鬧市中的車水馬龍聲。
此外,,記者在“運河岸上的院子”項目樣板間中發(fā)現(xiàn),,3億元的獨棟豪宅,四周以自然的樹木園林圍擋,私密性非常好,。地下室內(nèi)有放映室,、桌球室、可打室內(nèi)高爾夫,,甚至有防彈鋼板做成的豪宅密室,。
“在頂級豪宅市場,項目一般都在四環(huán)以里,,售價約為4000萬元以上一套,個別項目看房者甚至需要提前審核購房者的資產(chǎn)等情況才可以參觀樣板間”,,一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,,“而1200萬元一套以上的普通高端盤地段多數(shù)在五環(huán)左右,是首次改善性需求的首選,,目前這類性價比比較突出的高端盤已經(jīng)出現(xiàn)客戶排不上號的現(xiàn)象”,。
據(jù)悉,東四環(huán)地王項目金茂府8月11日開盤后,,近30天就簽約了20套,,均價每平最高達到73497元,目前已經(jīng)全部售罄,。
“實際上,,部分高端盤已經(jīng)出現(xiàn)惜售現(xiàn)象”,東匯置地投資管理有限公司CEO劉東向本報記者表示,,業(yè)績好的房企旗下高端項目已經(jīng)在端著賣了,。
地王催生頂級豪宅單價提升
值得一提的是,頂級豪宅陣營的高端盤正在醞釀提價,�,!皬母叨耸袌稣w來看,量價上漲的都非常明顯”,,鄭海燕向記者表示,,“這不排除地王頻出造成的影響”。
實際上,,據(jù)記者了解,,即將入市的農(nóng)業(yè)展覽館“準地王”已經(jīng)助推了周邊豪宅價格。
“瑞安·君匯開盤差不多已一年,,預售成績大約13億元,,均價大概是6萬/平米”,麥志昌向記者表示,,接下來會進入現(xiàn)房銷售階段,,預計均價大概會超過8萬/平米,個別4000萬左右一套的戶型,,不排除有單價超過12萬/平米的可能性,。
據(jù)此來看,,盡管瑞安·君匯把部分房源做了升級改造,現(xiàn)房銷售,,戶型面積也加大,,但其提價意圖也很明顯,比照期房銷售的均價來看,,每平米至少提升了2萬元,,甚至部分設(shè)計獨特的戶型單價翻倍銷售。
對此,,不禁有業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑,,豪宅市場受限購影響比較大,如此提價,,市場可會買賬,?
“在我們已經(jīng)有的買家當中,有30%—40%是境外人士,,包括香港人士還一些是海外人士”,,麥志昌向記者表示,這些客戶納稅只需滿一年就可以擁有在京買房資格,,這對項目的銷售非常有利,。
“預計明年高端市場將穩(wěn)中有漲,項目定價與現(xiàn)在相比也將有一定的漲幅”,,麥志昌向記者如是表示,。
不過,在劉東看來,,12月豪宅的成交業(yè)績可能要略低于11月份,,但市場預期則向好,可能出現(xiàn)一定漲幅,。
高端盤成交或?qū)⒃賱?chuàng)新高
事實上,,根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月份北京共成交412套別墅,,成交面積14萬平方米,,環(huán)比上月分別增長84.8%。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示,,在連續(xù)三個月成交下滑之后,,11月北京別墅市場成交情況一躍而起,出現(xiàn)大幅增長,,不僅創(chuàng)造了調(diào)控以來的月度成交新高,,更是創(chuàng)造了自2010年4月之后31個月以來的新高。
此外,東匯置地房地產(chǎn)整合運營機構(gòu)統(tǒng)計監(jiān)測中心數(shù)據(jù)也顯示,,在一手高端盤市場,,2012年11月北京別墅市場的成交量同比上漲了52%;總成交金額34.99億人民幣,,同比上漲了47.3%,。
“這是近兩年來別墅最熱銷的一個月”,劉東向本報記者表示,,其中成交價達到千萬級的別墅共計84套,,總銷售額為13.84億元,占當月別墅銷售金額的39.5%,。
在劉東看來,,今年年底,銀行的信用額度并未向往年一樣收緊,,相對有些放松,,這是影響11月豪宅成交額和成交量創(chuàng)下新高的一個因素,;另外,,別墅開發(fā)商多為實力強大資金雄厚的上市企業(yè),為了沖擊業(yè)績,,通常會在年底前集中督促認購未簽約以及各類仍未網(wǎng)簽的客戶進行簽約,,這一密集簽約的動作也會影響了成交數(shù)字的變化。
對此,,鄭海燕也向記者表示,,從高端盤整體來看,成交量和成交價格上漲的很明顯,�,!耙恍┯匈Y格的客戶在觀察到政府并未出臺新的調(diào)控政策后,出手變得更為積極”,,鄭海燕向本報記者如是表示,。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為,公寓豪宅能在樓市中“一枝獨秀”,,主要原因在于當前國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的震蕩影響到了實體產(chǎn)業(yè),,為了實現(xiàn)資金的穩(wěn)定升值,一些企業(yè)將資金從實體產(chǎn)業(yè)抽離,,投向保值功能強勁的公寓豪宅,。
“12月份豪宅的銷售可能要比11月更熱銷”,鄭海燕向記者表示,,量價齊漲的可能性非常大,。