叢林密布,，花團(tuán)錦簇,，擁有地下放映室、桌球室,，室內(nèi)可打高爾夫,，甚至有防彈鋼板做成的密室，這一切都成為豪宅的標(biāo)志,，而動輒數(shù)千萬的價格,，也讓普通消費(fèi)者望而止步。
隨著京城樓市回暖,，豪宅的價格也開始節(jié)節(jié)攀升,，每平米預(yù)售價格從數(shù)萬元增值十多萬元。在一手高端盤市場,，2012年11月北京別墅市場的成交量大幅上升,，總共成交了412套，同比上漲了52%，環(huán)比上漲84.8%,，成為近31個月以來別墅銷售最熱的一個月,。
近日，《證券日報》記者走訪京城五環(huán)內(nèi)外多處豪宅,，并采訪了數(shù)家豪宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,，揭秘京城豪宅現(xiàn)場。
部分豪宅放緩銷售步伐
“瑞安·君匯項(xiàng)目已經(jīng)開盤一年多,，目前預(yù)售額約為13億元”,，瑞安建業(yè)北京項(xiàng)目總經(jīng)理麥志昌向記者表示，“在限購影響下,，項(xiàng)目期房階段去化率已經(jīng)達(dá)到了90%以上,，這一業(yè)績相對不錯”。
值得注意的是,，據(jù)麥志昌向記者介紹，項(xiàng)目期房階段預(yù)售均價為6萬元／平方米,，但進(jìn)入現(xiàn)房銷售后,，單價將提升到8萬元／平方米以上，部分設(shè)計獨(dú)特的戶型售價不排除將達(dá)12萬元／平方米,。
“瑞安·君匯地處農(nóng)業(yè)展覽館"準(zhǔn)地王"附近,，除了產(chǎn)品精裝現(xiàn)房的成本外，受"準(zhǔn)地王"影響,，上調(diào)價格也并不意外”,，麗茲行鄭海燕向《證券日報》記者表示，“據(jù)我們門店反應(yīng)的情況來看,，即使在二手高端市場,，不少業(yè)主也都在醞釀漲價”。
“實(shí)際豪宅市場已經(jīng)細(xì)分為了"高端豪宅"與"頂級豪宅",�,！敝性禺a(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱表示。
“有個別原本計劃在今年入市的豪宅項(xiàng)目,，可能都會拖到明年”,，一位業(yè)內(nèi)消息人士向記者表示，到時12萬元/平米的豪宅將集中入市,，豪宅市場也將出現(xiàn)分化,，合生·霄云路8號、瑞安·君匯,、長安太和等單價8萬元以上豪宅為一個陣營,，而售價普遍在5萬元左右的高端豪宅為另一陣營。
以合生·霄云路8號為例，起價85000元/平米,，最高單價130000元/平米雖令人咋舌,，但其10月份卻熱銷5億元。據(jù)項(xiàng)目方面向記者介紹,，隨著D3樓520平米樓王的推出,，合生·霄云路單盤銷售額已近一百億元。
“買合生·霄云路8號主要是看重項(xiàng)目的地段和綠化率”,，上述消息人士向記者表示,，“合生·霄云路8號擁有達(dá)80%的綠化覆蓋率，在520平米大戶型房中,，站在60余平米的會客廳中可以直接看到朝陽公園”,。
而記者在瑞安·君匯項(xiàng)目現(xiàn)場也看到，4000萬以上一套的戶型為一層,，四個開門可以直接出入項(xiàng)目的私人花園,，有城中別墅的感覺。而項(xiàng)目四周無任何主街道,，記者也絲毫聽不到三環(huán)內(nèi)鬧市中的車水馬龍聲,。
此外，記者在“運(yùn)河岸上的院子”項(xiàng)目樣板間中發(fā)現(xiàn),，3億元的獨(dú)棟豪宅,，四周以自然的樹木園林圍擋，私密性非常好,。地下室內(nèi)有放映室,、桌球室、可打室內(nèi)高爾夫,，甚至有防彈鋼板做成的豪宅密室,。
“在頂級豪宅市場，項(xiàng)目一般都在四環(huán)以里,，售價約為4000萬元以上一套,，個別項(xiàng)目看房者甚至需要提前審核購房者的資產(chǎn)等情況才可以參觀樣板間”，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,，“而1200萬元一套以上的普通高端盤地段多數(shù)在五環(huán)左右,，是首次改善性需求的首選，目前這類性價比比較突出的高端盤已經(jīng)出現(xiàn)客戶排不上號的現(xiàn)象”,。
據(jù)悉,，東四環(huán)地王項(xiàng)目金茂府8月11日開盤后，近30天就簽約了20套,，均價每平最高達(dá)到73497元,，目前已經(jīng)全部售罄,。
“實(shí)際上，部分高端盤已經(jīng)出現(xiàn)惜售現(xiàn)象”,，東匯置地投資管理有限公司CEO劉東向本報記者表示,，業(yè)績好的房企旗下高端項(xiàng)目已經(jīng)在端著賣了。
地王催生頂級豪宅單價提升
值得一提的是,，頂級豪宅陣營的高端盤正在醞釀提價,。“從高端市場整體來看,，量價上漲的都非常明顯”,，鄭海燕向記者表示，“這不排除地王頻出造成的影響”,。
實(shí)際上,，據(jù)記者了解，即將入市的農(nóng)業(yè)展覽館“準(zhǔn)地王”已經(jīng)助推了周邊豪宅價格,。
“瑞安·君匯開盤差不多已一年,，預(yù)售成績大約13億元，均價大概是6萬/平米”,，麥志昌向記者表示,，接下來會進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，預(yù)計均價大概會超過8萬/平米,，個別4000萬左右一套的戶型，不排除有單價超過12萬/平米的可能性,。
據(jù)此來看,，盡管瑞安·君匯把部分房源做了升級改造，現(xiàn)房銷售,，戶型面積也加大,，但其提價意圖也很明顯，比照期房銷售的均價來看,，每平米至少提升了2萬元,，甚至部分設(shè)計獨(dú)特的戶型單價翻倍銷售。
對此,，不禁有業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑,，豪宅市場受限購影響比較大，如此提價,，市場可會買賬,？
“在我們已經(jīng)有的買家當(dāng)中，有30%—40%是境外人士,，包括香港人士還一些是海外人士”,，麥志昌向記者表示,，這些客戶納稅只需滿一年就可以擁有在京買房資格，這對項(xiàng)目的銷售非常有利,。
“預(yù)計明年高端市場將穩(wěn)中有漲,，項(xiàng)目定價與現(xiàn)在相比也將有一定的漲幅”，麥志昌向記者如是表示,。
不過,，在劉東看來，12月豪宅的成交業(yè)績可能要略低于11月份,，但市場預(yù)期則向好,，可能出現(xiàn)一定漲幅。
高端盤成交或?qū)⒃賱?chuàng)新高
事實(shí)上,，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，11月份北京共成交412套別墅，成交面積14萬平方米,，環(huán)比上月分別增長84.8%,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，在連續(xù)三個月成交下滑之后,，11月北京別墅市場成交情況一躍而起,，出現(xiàn)大幅增長，不僅創(chuàng)造了調(diào)控以來的月度成交新高,，更是創(chuàng)造了自2010年4月之后31個月以來的新高,。
此外，東匯置地房地產(chǎn)整合運(yùn)營機(jī)構(gòu)統(tǒng)計監(jiān)測中心數(shù)據(jù)也顯示,，在一手高端盤市場,，2012年11月北京別墅市場的成交量同比上漲了52%；總成交金額34.99億人民幣,，同比上漲了47.3%,。
“這是近兩年來別墅最熱銷的一個月”，劉東向本報記者表示,，其中成交價達(dá)到千萬級的別墅共計84套,，總銷售額為13.84億元，占當(dāng)月別墅銷售金額的39.5%,。
在劉東看來,，今年年底，銀行的信用額度并未向往年一樣收緊,，相對有些放松,，這是影響11月豪宅成交額和成交量創(chuàng)下新高的一個因素；另外,，別墅開發(fā)商多為實(shí)力強(qiáng)大資金雄厚的上市企業(yè),，為了沖擊業(yè)績,，通常會在年底前集中督促認(rèn)購未簽約以及各類仍未網(wǎng)簽的客戶進(jìn)行簽約，這一密集簽約的動作也會影響了成交數(shù)字的變化,。
對此,，鄭海燕也向記者表示，從高端盤整體來看,，成交量和成交價格上漲的很明顯,。“一些有資格的客戶在觀察到政府并未出臺新的調(diào)控政策后,，出手變得更為積極”,，鄭海燕向本報記者如是表示。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,，公寓豪宅能在樓市中“一枝獨(dú)秀”,，主要原因在于當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的震蕩影響到了實(shí)體產(chǎn)業(yè)，為了實(shí)現(xiàn)資金的穩(wěn)定升值,，一些企業(yè)將資金從實(shí)體產(chǎn)業(yè)抽離,，投向保值功能強(qiáng)勁的公寓豪宅。
“12月份豪宅的銷售可能要比11月更熱銷”,，鄭海燕向記者表示,，量價齊漲的可能性非常大。