就在廣州即將步入年度土地供應(yīng)高峰期的時(shí)候,，當(dāng)?shù)卣粍t工作意見(jiàn)稿,，將拍出地王的可能性大大降低。
日前,，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）顯示,，未來(lái)土地拍賣(mài)時(shí)的最高限價(jià)為土地出讓起始價(jià)格的145%,。
三招限制土地溢價(jià)
根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的《意見(jiàn)》，商品住宅用地統(tǒng)一以公開(kāi)方式出讓?zhuān)辉O(shè)定準(zhǔn)入條件,。而為了貫徹中央房地產(chǎn)調(diào)控要求,，采取“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”,、
“限地價(jià),、競(jìng)配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓,。
其中,，“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”,、“限地價(jià),、競(jìng)配建拆遷安置房”的最高限價(jià)按照土地出讓起始價(jià)格的145%設(shè)定，以此嚴(yán)防出現(xiàn)住宅用地“地王”,；在商業(yè)用地上,，將探索采取“限地價(jià)、競(jìng)配建社會(huì)公共停車(chē)位個(gè)數(shù)”方式出讓,。
此舉顯示,，在廣州出臺(tái)“限購(gòu)令”將滿(mǎn)兩周年之際，限地價(jià)也被正式提上議程,。
廣州市經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心相關(guān)人士透露：廣州早在2011年已經(jīng)開(kāi)始試行推廣“限地價(jià),、競(jìng)配建”的出讓方式，但因?yàn)榇饲百u(mài)地基本都是底價(jià)成交,，始終沒(méi)有涉及競(jìng)配建環(huán)節(jié),，所以未見(jiàn)效果。
2012年4月28日,，廣州天河區(qū)黃埔大道堅(jiān)紅化工廠(chǎng)住宅用地經(jīng)過(guò)53輪競(jìng)價(jià),，以出讓起始價(jià)格的145%，即5.26億元封頂價(jià),、配建130套公租房的方式出讓?zhuān)瑯敲娴貎r(jià)僅11552元/平方米,，有效防止了地王的產(chǎn)生，是廣州首宗“限地價(jià),、競(jìng)配建”地塊,。這次拍賣(mài)是廣州自2011年創(chuàng)新“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式后的一起成功案例,。這在全國(guó)也是一大創(chuàng)新,，不僅防止了地王頻出帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊，也曲線(xiàn)增加了保障房規(guī)模，減輕了政府的壓力,。
至于配建房的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本及相關(guān)費(fèi)用,，受讓人將與市國(guó)土房管局在合同中約定，由該地塊受讓人承擔(dān),，建成后無(wú)償移交給廣州市土地開(kāi)發(fā)中心,。
據(jù)悉，廣州于11月30日公開(kāi)拍賣(mài)的兩地塊將首度采用“限地價(jià),、競(jìng)配建拆遷安置房”的模式,。
值得提及的是，《意見(jiàn)》中雖然強(qiáng)調(diào)一般商服用地出讓不設(shè)準(zhǔn)入條件,，但對(duì)于城市重大標(biāo)志性建筑,、大型城市綜合體、大型旅游項(xiàng)目用地,，則存在例外,。這些項(xiàng)目用地，可設(shè)定準(zhǔn)入條件包括產(chǎn)業(yè)類(lèi)型,；還可設(shè)定土地利用限制性條件包括注冊(cè)登記,、稅收要求；設(shè)定土地利用限制性條件的,，應(yīng)提供相應(yīng)年限的履約保證,。
而且，《意見(jiàn)》還首次提出,，今后廣州涉及到營(yíng)利性醫(yī)療,、教育、養(yǎng)老等社會(huì)事業(yè)用地,，統(tǒng)一以公開(kāi)方式出讓,。出讓起始價(jià)格按照不低于相應(yīng)地段綜合辦公用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%擬定。
供地高峰前的“預(yù)防針”
廣州出臺(tái)土地限價(jià)令,，并沒(méi)有讓業(yè)內(nèi)人士感到吃驚,。經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心張文艷就表示，廣州此次“土地新政”并不出人意料,，因?yàn)槌讼嚓P(guān)部門(mén)已經(jīng)提前試行過(guò)相關(guān)出讓方式外，近期即將推出的大規(guī)模土地出讓?zhuān)约伴_(kāi)發(fā)商拿地意愿回升,，均是《意見(jiàn)》出臺(tái)的合理背景,。
今年10月29日，廣州一口氣掛牌11宗經(jīng)營(yíng)性用地,，是今年最大規(guī)模的推地行為,，這些土地將在11月30日公開(kāi)出讓?zhuān)偢?jìng)拍起始價(jià)為67億元。有消息顯示，這些地塊已經(jīng)引起萬(wàn)科,、保利,、龍湖、合景等大集團(tuán)的關(guān)注,。
有業(yè)內(nèi)人士估算,，如果考慮到溢價(jià)因素，11月30日一天拍賣(mài)的土地收益有望超過(guò)整個(gè)上半年,。數(shù)據(jù)顯示,，整個(gè)上半年賣(mài)地僅為政府帶來(lái)約68.78億元的收益。
今年以來(lái),，廣州土地市場(chǎng)經(jīng)歷了前低后高的走勢(shì),。9月份，賣(mài)地成交12宗,，成交金額達(dá)42.1億元,，創(chuàng)下年內(nèi)新高；10月份,，在有13宗地塊中止出讓的情況下,，仍然有土地成交18宗，成交金額也達(dá)到了76.5億元,。
這種走勢(shì)也與開(kāi)發(fā)商拿地的熱度成正比,。種種跡象顯示，隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商提前完成年度銷(xiāo)售目標(biāo),，資金面明顯寬裕,，對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)也樂(lè)觀不少，因此對(duì)土地儲(chǔ)備方面也愈加重視,，拿地相比年前更為積極主動(dòng),，土地市場(chǎng)也逐步升溫。
年中,，恒大以32968元/平方米的高價(jià)拿下珠江新城D4-B2地塊,，成為廣州“地王”。近期,，獲批國(guó)家級(jí)新區(qū)的南沙一居住用地則被富力地產(chǎn)以6.55億元拿下,，折合樓面地價(jià)3287元/平方米，溢價(jià)85%,，創(chuàng)下南沙地價(jià)新高,，競(jìng)爭(zhēng)各方為碧桂園、保利,、萬(wàn)科,、富力、奧園等國(guó)內(nèi)房企巨頭。
開(kāi)發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格承受能力已明顯提高,，這將增加地方政府貫徹國(guó)土部關(guān)于防范住房用地價(jià)格非理性上漲的難度,，而這也是廣州目前緊急出臺(tái)土地限價(jià)令的推動(dòng)因素。
經(jīng)緯地產(chǎn)評(píng)論：“限地價(jià),、競(jìng)配建”的出讓方式,，在總價(jià)上限定土地成交的最高價(jià)，能夠有效地防止地王的產(chǎn)生,，抑制地價(jià)的非理性過(guò)快上漲,。一方面，在目前土地市場(chǎng)回暖的背景下,，地價(jià)的平穩(wěn)發(fā)展,，有利于合理引導(dǎo)當(dāng)前市場(chǎng)投資和消費(fèi)的預(yù)期，防止地王誕生炒熱區(qū)域或整個(gè)市場(chǎng),；另一方面,，相對(duì)理性的地價(jià)實(shí)際是從土地成本這個(gè)環(huán)節(jié)減弱了拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。