就在廣州即將步入年度土地供應(yīng)高峰期的時(shí)候,，當(dāng)?shù)卣粍t工作意見稿,，將拍出地王的可能性大大降低。
日前,，廣州市國土房管局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓工作的意見》（下稱《意見》）顯示,，未來土地拍賣時(shí)的最高限價(jià)為土地出讓起始價(jià)格的145%。
三招限制土地溢價(jià)
根據(jù)廣州市國土房管局的《意見》,，商品住宅用地統(tǒng)一以公開方式出讓,，不設(shè)定準(zhǔn)入條件。而為了貫徹中央房地產(chǎn)調(diào)控要求,，采取“限地價(jià),、競(jìng)配建保障性住房”、
“限地價(jià),、競(jìng)配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓,。
其中,，“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”,、“限地價(jià),、競(jìng)配建拆遷安置房”的最高限價(jià)按照土地出讓起始價(jià)格的145%設(shè)定，以此嚴(yán)防出現(xiàn)住宅用地“地王”,；在商業(yè)用地上,，將探索采取“限地價(jià)、競(jìng)配建社會(huì)公共停車位個(gè)數(shù)”方式出讓,。
此舉顯示,，在廣州出臺(tái)“限購令”將滿兩周年之際，限地價(jià)也被正式提上議程,。
廣州市經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心相關(guān)人士透露：廣州早在2011年已經(jīng)開始試行推廣“限地價(jià),、競(jìng)配建”的出讓方式,，但因?yàn)榇饲百u地基本都是底價(jià)成交，始終沒有涉及競(jìng)配建環(huán)節(jié),，所以未見效果,。
2012年4月28日，廣州天河區(qū)黃埔大道堅(jiān)紅化工廠住宅用地經(jīng)過53輪競(jìng)價(jià),，以出讓起始價(jià)格的145%,，即5.26億元封頂價(jià)、配建130套公租房的方式出讓,，樓面地價(jià)僅11552元/平方米,，有效防止了地王的產(chǎn)生，是廣州首宗“限地價(jià),、競(jìng)配建”地塊,。這次拍賣是廣州自2011年創(chuàng)新“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式后的一起成功案例,。這在全國也是一大創(chuàng)新,，不僅防止了地王頻出帶來的市場(chǎng)沖擊，也曲線增加了保障房規(guī)模,，減輕了政府的壓力,。
至于配建房的開發(fā)建設(shè)成本及相關(guān)費(fèi)用，受讓人將與市國土房管局在合同中約定,，由該地塊受讓人承擔(dān),，建成后無償移交給廣州市土地開發(fā)中心。
據(jù)悉,，廣州于11月30日公開拍賣的兩地塊將首度采用“限地價(jià),、競(jìng)配建拆遷安置房”的模式。
值得提及的是,，《意見》中雖然強(qiáng)調(diào)一般商服用地出讓不設(shè)準(zhǔn)入條件,，但對(duì)于城市重大標(biāo)志性建筑、大型城市綜合體,、大型旅游項(xiàng)目用地,，則存在例外。這些項(xiàng)目用地,，可設(shè)定準(zhǔn)入條件包括產(chǎn)業(yè)類型,；還可設(shè)定土地利用限制性條件包括注冊(cè)登記、稅收要求,；設(shè)定土地利用限制性條件的,，應(yīng)提供相應(yīng)年限的履約保證。
而且,，《意見》還首次提出,，今后廣州涉及到營利性醫(yī)療,、教育、養(yǎng)老等社會(huì)事業(yè)用地,，統(tǒng)一以公開方式出讓,。出讓起始價(jià)格按照不低于相應(yīng)地段綜合辦公用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%擬定。
供地高峰前的“預(yù)防針”
廣州出臺(tái)土地限價(jià)令,，并沒有讓業(yè)內(nèi)人士感到吃驚,。經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心張文艷就表示，廣州此次“土地新政”并不出人意料,，因?yàn)槌讼嚓P(guān)部門已經(jīng)提前試行過相關(guān)出讓方式外,，近期即將推出的大規(guī)模土地出讓，以及開發(fā)商拿地意愿回升,，均是《意見》出臺(tái)的合理背景,。
今年10月29日，廣州一口氣掛牌11宗經(jīng)營性用地,，是今年最大規(guī)模的推地行為,，這些土地將在11月30日公開出讓，總競(jìng)拍起始價(jià)為67億元,。有消息顯示,，這些地塊已經(jīng)引起萬科、保利,、龍湖,、合景等大集團(tuán)的關(guān)注。
有業(yè)內(nèi)人士估算,，如果考慮到溢價(jià)因素,，11月30日一天拍賣的土地收益有望超過整個(gè)上半年。數(shù)據(jù)顯示,，整個(gè)上半年賣地僅為政府帶來約68.78億元的收益,。
今年以來，廣州土地市場(chǎng)經(jīng)歷了前低后高的走勢(shì),。9月份，賣地成交12宗,，成交金額達(dá)42.1億元,，創(chuàng)下年內(nèi)新高；10月份,，在有13宗地塊中止出讓的情況下,，仍然有土地成交18宗，成交金額也達(dá)到了76.5億元,。
這種走勢(shì)也與開發(fā)商拿地的熱度成正比,。種種跡象顯示,，隨著越來越多的開發(fā)商提前完成年度銷售目標(biāo)，資金面明顯寬裕,，對(duì)接下來的市場(chǎng)也樂觀不少,，因此對(duì)土地儲(chǔ)備方面也愈加重視，拿地相比年前更為積極主動(dòng),，土地市場(chǎng)也逐步升溫,。
年中，恒大以32968元/平方米的高價(jià)拿下珠江新城D4-B2地塊,，成為廣州“地王”,。近期，獲批國家級(jí)新區(qū)的南沙一居住用地則被富力地產(chǎn)以6.55億元拿下,，折合樓面地價(jià)3287元/平方米,，溢價(jià)85%，創(chuàng)下南沙地價(jià)新高,，競(jìng)爭(zhēng)各方為碧桂園,、保利、萬科,、富力,、奧園等國內(nèi)房企巨頭。
開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格承受能力已明顯提高,，這將增加地方政府貫徹國土部關(guān)于防范住房用地價(jià)格非理性上漲的難度,，而這也是廣州目前緊急出臺(tái)土地限價(jià)令的推動(dòng)因素。
經(jīng)緯地產(chǎn)評(píng)論：“限地價(jià),、競(jìng)配建”的出讓方式,，在總價(jià)上限定土地成交的最高價(jià)，能夠有效地防止地王的產(chǎn)生,，抑制地價(jià)的非理性過快上漲,。一方面，在目前土地市場(chǎng)回暖的背景下,，地價(jià)的平穩(wěn)發(fā)展,，有利于合理引導(dǎo)當(dāng)前市場(chǎng)投資和消費(fèi)的預(yù)期，防止地王誕生炒熱區(qū)域或整個(gè)市場(chǎng),；另一方面,，相對(duì)理性的地價(jià)實(shí)際是從土地成本這個(gè)環(huán)節(jié)減弱了拉動(dòng)房價(jià)上漲的動(dòng)力。