就在廣州即將步入年度土地供應高峰期的時候,，當?shù)卣粍t工作意見稿,，將拍出地王的可能性大大降低,。
日前,，廣州市國土房管局發(fā)布的《關于規(guī)范國有土地使用權出讓工作的意見》（下稱《意見》）顯示，未來土地拍賣時的最高限價為土地出讓起始價格的145%,。
三招限制土地溢價
根據(jù)廣州市國土房管局的《意見》,，商品住宅用地統(tǒng)一以公開方式出讓，不設定準入條件,。而為了貫徹中央房地產(chǎn)調(diào)控要求,，采取“限地價、競配建保障性住房”,、
“限地價,、競配建拆遷安置房”,、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓,。
其中，“限地價,、競配建保障性住房”,、“限地價、競配建拆遷安置房”的最高限價按照土地出讓起始價格的145%設定,，以此嚴防出現(xiàn)住宅用地“地王”,；在商業(yè)用地上，將探索采取“限地價,、競配建社會公共停車位個數(shù)”方式出讓,。
此舉顯示，在廣州出臺“限購令”將滿兩周年之際,，限地價也被正式提上議程,。
廣州市經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心相關人士透露：廣州早在2011年已經(jīng)開始試行推廣“限地價、競配建”的出讓方式,，但因為此前賣地基本都是底價成交,，始終沒有涉及競配建環(huán)節(jié)，所以未見效果,。
2012年4月28日,，廣州天河區(qū)黃埔大道堅紅化工廠住宅用地經(jīng)過53輪競價，以出讓起始價格的145%,，即5.26億元封頂價,、配建130套公租房的方式出讓,，樓面地價僅11552元/平方米，有效防止了地王的產(chǎn)生,，是廣州首宗“限地價,、競配建”地塊。這次拍賣是廣州自2011年創(chuàng)新“限地價,、競配建”模式后的一起成功案例,。這在全國也是一大創(chuàng)新，不僅防止了地王頻出帶來的市場沖擊,，也曲線增加了保障房規(guī)模,，減輕了政府的壓力。
至于配建房的開發(fā)建設成本及相關費用,，受讓人將與市國土房管局在合同中約定,，由該地塊受讓人承擔，建成后無償移交給廣州市土地開發(fā)中心,。
據(jù)悉,，廣州于11月30日公開拍賣的兩地塊將首度采用“限地價、競配建拆遷安置房”的模式,。
值得提及的是,，《意見》中雖然強調(diào)一般商服用地出讓不設準入條件，但對于城市重大標志性建筑,、大型城市綜合體,、大型旅游項目用地，則存在例外,。這些項目用地,，可設定準入條件包括產(chǎn)業(yè)類型；還可設定土地利用限制性條件包括注冊登記,、稅收要求,；設定土地利用限制性條件的，應提供相應年限的履約保證,。
而且,，《意見》還首次提出，今后廣州涉及到營利性醫(yī)療,、教育,、養(yǎng)老等社會事業(yè)用地，統(tǒng)一以公開方式出讓,。出讓起始價格按照不低于相應地段綜合辦公用途級別基準地價的70%擬定,。
供地高峰前的“預防針”
廣州出臺土地限價令，并沒有讓業(yè)內(nèi)人士感到吃驚,。經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心張文艷就表示,，廣州此次“土地新政”并不出人意料,，因為除了相關部門已經(jīng)提前試行過相關出讓方式外，近期即將推出的大規(guī)模土地出讓,，以及開發(fā)商拿地意愿回升,，均是《意見》出臺的合理背景。
今年10月29日,，廣州一口氣掛牌11宗經(jīng)營性用地,，是今年最大規(guī)模的推地行為，這些土地將在11月30日公開出讓,，總競拍起始價為67億元,。有消息顯示，這些地塊已經(jīng)引起萬科,、保利,、龍湖、合景等大集團的關注,。
有業(yè)內(nèi)人士估算,，如果考慮到溢價因素，11月30日一天拍賣的土地收益有望超過整個上半年,。數(shù)據(jù)顯示,，整個上半年賣地僅為政府帶來約68.78億元的收益。
今年以來,，廣州土地市場經(jīng)歷了前低后高的走勢,。9月份,，賣地成交12宗,，成交金額達42.1億元，創(chuàng)下年內(nèi)新高,；10月份,，在有13宗地塊中止出讓的情況下，仍然有土地成交18宗,，成交金額也達到了76.5億元,。
這種走勢也與開發(fā)商拿地的熱度成正比。種種跡象顯示,，隨著越來越多的開發(fā)商提前完成年度銷售目標,，資金面明顯寬裕，對接下來的市場也樂觀不少,，因此對土地儲備方面也愈加重視,，拿地相比年前更為積極主動，土地市場也逐步升溫,。
年中,，恒大以32968元/平方米的高價拿下珠江新城D4-B2地塊,，成為廣州“地王”。近期,，獲批國家級新區(qū)的南沙一居住用地則被富力地產(chǎn)以6.55億元拿下,，折合樓面地價3287元/平方米，溢價85%,，創(chuàng)下南沙地價新高,，競爭各方為碧桂園、保利,、萬科,、富力、奧園等國內(nèi)房企巨頭,。
開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的價格承受能力已明顯提高,，這將增加地方政府貫徹國土部關于防范住房用地價格非理性上漲的難度，而這也是廣州目前緊急出臺土地限價令的推動因素,。
經(jīng)緯地產(chǎn)評論：“限地價,、競配建”的出讓方式，在總價上限定土地成交的最高價,，能夠有效地防止地王的產(chǎn)生,，抑制地價的非理性過快上漲。一方面,，在目前土地市場回暖的背景下,，地價的平穩(wěn)發(fā)展，有利于合理引導當前市場投資和消費的預期,，防止地王誕生炒熱區(qū)域或整個市場,；另一方面，相對理性的地價實際是從土地成本這個環(huán)節(jié)減弱了拉動房價上漲的動力,。