嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控正加劇行業(yè)兩極分化現(xiàn)象。一邊是業(yè)績(jī)逆勢(shì)大增的地產(chǎn)龍頭,,一邊是處于資金斷裂邊緣的大量中小房企,。中國證券報(bào)記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn),臨近年底,,二三線城市的部分中小房企生存狀況堪憂,,其面臨的資金壓力超過去年,或選擇合作開發(fā),,或考慮賣掉項(xiàng)目,,或不得不黯然出局。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,大量中小房企被淘汰出局的情況難以避免,,房地產(chǎn)行業(yè)集中度正加速提升,大型房企在市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位逐步增強(qiáng),。
中小房企舉步維艱 資金壓力暫難化解
陳力(化名)是江蘇省一家二級(jí)開發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng),,其經(jīng)營(yíng)的公司成立20年來已在多處成功開發(fā)樓盤,但在本輪樓市調(diào)控中,,其在江蘇鹽城的一塊地,,連土地出讓金都支付不了。有關(guān)部門近期一再催促付款,,陳力資金缺口3億元,,他四處“化緣”,甚至找民間借貸求助,。
“有好項(xiàng)目時(shí)常常是缺資金,。銀行貸款手續(xù)繁雜需要時(shí)間,好的項(xiàng)目不能等,,所以就找民間借貸,,手續(xù)簡(jiǎn)單,談好利率和還款周期很快就能拿到,�,!标惲Υ舜斡�(jì)劃通過民間借貸“過橋”,但民間借貸現(xiàn)在也不容易拿到,。資金持有者一聽說借給地產(chǎn)商,,全部搖頭拒絕,。
“實(shí)在不行,就轉(zhuǎn)讓一個(gè)項(xiàng)目,�,!标惲φf,他的公司有一個(gè)項(xiàng)目,,手續(xù)健全,,轉(zhuǎn)讓價(jià)3億元。但他現(xiàn)在并不打算對(duì)其所在省內(nèi)的開發(fā)商圈子發(fā)布這個(gè)消息,。
“如果找本省的開發(fā)商,,可能會(huì)給我其他的項(xiàng)目帶來麻煩�,!标惲φf,,“他們知道我要出讓手續(xù)健全的項(xiàng)目,會(huì)懷疑我因?yàn)橘Y金鏈斷裂或什么別的重大問題而被迫拿出已到嘴的‘肥肉’,,恐怕會(huì)趁火打劫狠狠壓價(jià),。”
浙江的中小房企也面臨巨大的資金壓力,。溫州中瑞公園大地公開信息顯示,目前在售均價(jià)為3萬元/平方米,。溫州市房管局旗下的房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)顯示,,當(dāng)初開盤時(shí)該樓盤單價(jià)為6萬元左右,降幅達(dá)50%,。溫州2010年的樓王置信原墅今年開盤,,最初定價(jià)在7-8萬元/平方米,目前最低價(jià)為3萬元/平方米,。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商透露,,因?yàn)闃鞘械兔裕摌潜P開發(fā)商為了回籠資金被迫降價(jià),。
不僅長(zhǎng)三角地區(qū)的中小房企面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),,自去年開始,長(zhǎng)沙,、南京,、嘉興、安陽,、鄂爾多斯等二三線城市的中小開發(fā)商攜款“跑路”消息頻現(xiàn)報(bào)端,。僅長(zhǎng)沙一地,就有多個(gè)開發(fā)商相繼“跑路”,。
“跑路的做法,,肯定是權(quán)衡過利弊的,。”溫州一開發(fā)商對(duì)中國證券報(bào)記者表示,,“小企業(yè)如果想通過法律程序退出,,不僅程序復(fù)雜、耗時(shí)耗力,、成本高,,且不一定能夠達(dá)到預(yù)期效果�,!�
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,大多數(shù)“跑路”的中小開發(fā)商身上都背著上億元的高利貸,有的高利貸是無法通過法律途徑化解的,。尤其是當(dāng)企業(yè)面對(duì)很多債權(quán)人時(shí),,開發(fā)商為了自己的“生路”,寧愿選擇“跑路”,。
“在樓市調(diào)控背景下,,中小開發(fā)商資金鏈斷裂幾乎是必然的�,!敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ郾硎�,,三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)門檻很低,通過各種門路都可以拿地融資,,馬上就能開發(fā)一個(gè)樓盤,,甚至靠圖紙和沙盤賣樓,拿預(yù)收款蓋房,�,!安糠种行¢_發(fā)商可能只開發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目,一旦在開發(fā)過程中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,,對(duì)開發(fā)商資金的影響是致命的,。”薛建雄表示,。
兩極格局加速演化 策略失誤雪上加霜
在江蘇省的江陰市,,距離市中心40公里的長(zhǎng)涇鎮(zhèn),在港上市房企佳兆業(yè)開發(fā)的住宅項(xiàng)目已經(jīng)開始預(yù)售,,而距離該項(xiàng)目不超過10公里的另外一個(gè)小鎮(zhèn),,還有碧桂園開發(fā)的項(xiàng)目。
“大企業(yè)都下鄉(xiāng)了,,我們這些小房企無論從規(guī)劃還是管理,、資金等方面,都無法和其競(jìng)爭(zhēng),�,!苯幰槐镜亻_發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,。
本輪樓市調(diào)控雖導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)趨于低迷,但中小房企所受的影響顯然大于大型房企,。大型房企的銷售業(yè)績(jī)較好,,比如,今年10月,,龍頭房企萬科率先突破千億元銷售大關(guān),。與大型房企業(yè)績(jī)逆市增長(zhǎng)相反,大量中小房企業(yè)績(jī)低迷,,造成房地產(chǎn)業(yè)總體銷售數(shù)據(jù)下滑,。
從上市房企的數(shù)據(jù)來看,業(yè)績(jī)分化現(xiàn)象也非常明顯,。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)A股87家排名在100名以外的中小上市房企研究發(fā)現(xiàn),,今年前三季度,上述87家房企僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入540.56億元,,同比下降1.94%,。而在同期,A股的地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入461.3億元,,同比增長(zhǎng)57.4%,。與動(dòng)輒百億元的銷售額相比,多數(shù)中小房企前三季度的銷售額在20億元的規(guī)模以下,,一些小型房企前三季度的銷售額甚至不足億元,。在樓市調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)整體利潤(rùn)率下降的情況下,強(qiáng)者愈強(qiáng),、弱者愈弱的兩極分化格局表現(xiàn)得更加明顯。
此外,,部分中小房企生存堪憂,,也有策略失誤的因素。據(jù)中國證券報(bào)記者了解,,廣州某在港上市房企正在籌劃一筆重要融資,,以緩解資金壓力。該企業(yè)曾在2010年高價(jià)拿下廣東某地的數(shù)宗土地,,但在今年的銷售階段,,由于土地成本過高,以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)未能按時(shí)到位,,導(dǎo)致項(xiàng)目一直處于滯銷狀態(tài),,造成資金鏈緊張。
近年來,,不少房企未能把握好開發(fā)節(jié)奏,,在市場(chǎng)向好時(shí)高價(jià)拿地,,但在調(diào)控深化階段,部分房企不得不采取高利貸等方式進(jìn)行緊急融資,,或通過出售項(xiàng)目求生,,甚至選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
此前,,綠城等大型房企因策略失誤一度陷入資金鏈斷裂的窘境,,但很快獲得融資而起死回生。業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào),,中小房企在抗風(fēng)險(xiǎn)方面有著天然的劣勢(shì),,且品牌價(jià)值的欠缺導(dǎo)致企業(yè)在關(guān)鍵時(shí)刻難以獲“援手”。在對(duì)形勢(shì)判斷失準(zhǔn),、企業(yè)策略失誤之時(shí),,中小房企更容易陷入困境。
調(diào)控加劇行業(yè)洗牌 三成開發(fā)商或出局
中小房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊,,已是不爭(zhēng)事實(shí),。
國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾解讀中資地產(chǎn)商融資困局時(shí)曾表示,對(duì)中小房企而言,,融資渠道非常有限,,倒閉案例可能重現(xiàn)。標(biāo)普在報(bào)告中稱,,今年將是樓市“兩極分化年”,,部分中小房企出局會(huì)讓強(qiáng)者愈強(qiáng)。
今年下半年,,昆明有兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目掛上了萬科的招牌,,一家是云上城,另一家是啟鴻假日城市,,由于兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商資金緊張,,不得已采取合作開發(fā)的模式。
“目前尋找合作建設(shè)的中小房企很多,,希望通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或合作,,來緩解資金壓力�,!睂幉ㄒ婚_發(fā)商透露,,如果主業(yè)不是房地產(chǎn)的企業(yè),可以縮減或撤離房地產(chǎn)領(lǐng)域,,抵御調(diào)控風(fēng)險(xiǎn),。但專一經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的中小房企,尤其是對(duì)吞吃“地王”的中小房企來說,業(yè)績(jī)就是生命,,回款不及時(shí),,高息借款無法償還,企業(yè)隨時(shí)都可能垮掉,�,!半u蛋都放在一個(gè)籃子里,調(diào)控大錘一砸,,無一幸免,。”
住建部部長(zhǎng)姜偉新12日表示,,堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松,。業(yè)內(nèi)人士表示,這給尚抱有幻想的開發(fā)商當(dāng)頭一棒,。中小房企資金壓力甚于去年,,未來破產(chǎn)倒閉情形恐怕無法避免。隨著調(diào)控長(zhǎng)期化以及行業(yè)平均利潤(rùn)率的下降,,房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)的特性愈加凸顯,。那些項(xiàng)目偏少、資金規(guī)模偏小的中小房企將面臨更大挑戰(zhàn),,甚至有出局的危險(xiǎn),。
蘭德咨詢此前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為,未來5年,,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將可能減少三成,,其中減少的企業(yè)以中小房企為主。業(yè)內(nèi)人士表示,,如果限購政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行,,地產(chǎn)行業(yè)洗牌會(huì)更加徹底,三四線城市本土房企將被洗牌或逐漸邊緣化,。但值得注意的是,,龍頭開發(fā)商逐漸掌控地產(chǎn)話語權(quán)的同時(shí),對(duì)于價(jià)格體系的影響力也在不斷擴(kuò)大,,甚至形成一定區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)主導(dǎo)市場(chǎng)的局面。對(duì)購房者而言,,這可能意味著議價(jià)空間收窄、價(jià)格選擇范圍變小,。