溫州,，民間借貸聚焦之處，必然亦是房市風(fēng)向標(biāo),。
房價打折早已不是新鮮事,，個別樓盤一種隱秘的做法是，讓購房者對首付“分期付款”,，原本需要三成首付,，先期可以只交兩成，余下首付待到辦理銀行按揭貸款時再行繳付,。
如此,，顯而易見的好處是，購房者前期投入更小,，資金靈活性更強(qiáng),，還可享受一成首付的時間價值。不過,，在銀行信貸資源緊張的現(xiàn)下,，此舉對開發(fā)商快速回籠資金的好處或許更甚。
“現(xiàn)在折扣出售樓盤的開發(fā)商可能是因?yàn)橘Y金緊張,，而房價的起起落落也有可能對銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量形成壓力,。所以，銀行提供給開發(fā)商的前期的開發(fā)貸,，凡有可能成為不良的,，基本已被銀行催收了�,！痹跍刂莘康禺a(chǎn)領(lǐng)域工作10多年的馬先生告訴記者,。
這一觀點(diǎn)與當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)調(diào)查的情況基本吻合。
“這波民間借貸率先出現(xiàn)問題的,，都是一些比較大型的企業(yè),，跟房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)不大�,！睖刂輳氖聟^(qū)域金融調(diào)研的監(jiān)管機(jī)構(gòu)官員告訴記者,。
融資“換檔”
“我們實(shí)際上還是首付三成，但只是將這三成分期付款,。先預(yù)訂的購房者可以只付兩成,，待到去銀行辦理按揭的時候，再補(bǔ)足第三成。這之前媒體有首付兩成一說,，實(shí)際上是誤解了,。”11月13日,，溫州中梁國賓1號的開發(fā)商在電話里忙不迭地向記者澄清,。
此前，有媒體報道稱,，中梁國賓1號售樓處有關(guān)銷售人員介紹,，該樓盤三期的洋房樣板房將于11月17日開放，如果在此之前登記購房,，可享20%超低首付,。
而對于開發(fā)商此舉，外界普遍認(rèn)為,，這顯然意味著,，開發(fā)商急于收攏資金，對接市場,。
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)人士稱,，將首付分期付款，到辦理銀行按揭的時候,，再補(bǔ)足國家政策規(guī)定的三成,，這實(shí)際上是開發(fā)商在當(dāng)前資金緊張狀況下的權(quán)宜之計，但并不違規(guī),。因?yàn)槲覈嘘P(guān)政策并未規(guī)定,，購房者必須在與開發(fā)商簽訂購房合同時就繳付所有首付款,。
仍以中梁國賓1號為例,。業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目開發(fā)商是楊姓兩兄弟,，在溫州房地產(chǎn)領(lǐng)域算是個風(fēng)云人物,，開發(fā)了市中心多個中高端樓盤。業(yè)內(nèi)人士稱他們是“一年一項(xiàng)目,，開發(fā)動作很快”,。
而中梁國賓1號，房源的戶型面積為180～280平方米,，帶有泳池等配套設(shè)施,，總售價在600萬～700萬元左右，首付三成并不是小數(shù)目,。對首付分期付款,，既是樓盤促銷的一個手段，亦能讓開發(fā)商盡快回籠資金。
“資金緊張是可想而知的,�,！币幻愋辗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東稱，今年以來,，前期在金融危機(jī)期間被處置的大批固定資產(chǎn)入市,，對現(xiàn)有市場房價形成一定沖擊，“而銀行貸款仍如同驚弓之鳥,，現(xiàn)在開發(fā)商要想從銀行系統(tǒng)獲得貸款,，幾乎不大可能�,！�
脫離了銀行信貸資金的開發(fā)商,，融資成本水漲船高，快速回籠資金毫無疑問成為王道,。比如中梁國賓1號屬南湖地段D-5-04a地塊,，記者調(diào)查得知，此地塊的開發(fā)資金已經(jīng)跟銀行系統(tǒng)無關(guān),，融資渠道“換擋”到信托公司,。
該土地于2012年8月24日向浙商金匯信托有限公司設(shè)定抵押貸款，貸款金額4億元人民幣,，抵押期限為2015年8月24日止�,，F(xiàn)浙商金匯信托有限公司已書面同意該項(xiàng)目銷售，銷售后申請辦理預(yù)售商品房按揭貸款時,，按照溫州市現(xiàn)有政策文件規(guī)定執(zhí)行,。
一名知情的銀行人士表示，上述樓盤要到明年5月才結(jié)頂,，所以銀行辦理按揭最快也要明年4月,。這或許也是開發(fā)商想出讓購房者分期支付首付款，盡快銷售并回籠資金的重要原因,。
但該銀行人士認(rèn)為,，上述樓盤項(xiàng)目目前來看幾乎不可能從國有銀行獲得按揭貸款合作，股份行是有可能的,�,！爱�(dāng)然，能否獲得,，還得看銀行對國賓項(xiàng)目以及開發(fā)商資金鏈的綜合評定,。”
房產(chǎn)投資占比回升
“溫州地區(qū)的貸款,，流動資金貸款就占據(jù)了8成左右,�,！碑�(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)人士稱，房貸,、開發(fā)貸等占比不足兩成,。他同時表示，根據(jù)區(qū)域內(nèi)監(jiān)測,，今年前10個月溫州當(dāng)?shù)劂y行不斷攀升的不良貸款,，跟房地產(chǎn)領(lǐng)域基本無關(guān)�,！按蠖嗉性诮�(jīng)營,、生產(chǎn)領(lǐng)域的上規(guī)模企業(yè)�,！�
但無可否認(rèn),，溫州房價仍處于跌勢，這無疑使得房地產(chǎn)行業(yè)成為當(dāng)?shù)劂y行的敏感領(lǐng)域,。根據(jù)“溫州房價網(wǎng)”的統(tǒng)計,，2012年11月11日的二手房均價為22292元/平米，環(huán)比較前一周下跌-4.1%,，同比下跌-28.1%,。
而此前浙江省統(tǒng)計局發(fā)布的一份統(tǒng)計信息顯示，與8月份相比,，溫州9月商品房價格環(huán)比下降0.8%,，跌幅居全國70城市之首。
其實(shí)這種跌勢早在去年底就已出現(xiàn),，但當(dāng)時仍是“暗降”,。購房戶金先生稱自己當(dāng)時在溫州永嘉甌北購置了一套高端房源，全額支付即可6折優(yōu)惠,。
硬幣的另一面是,，溫州房價的這種跌勢，使得人們的購房熱情在被壓制一段時間后,，近期又開始復(fù)蘇,。
溫州統(tǒng)計局和人行溫州中心支行近期的一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計顯示,，三季度當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫笖?shù)為47.9,，較上季回升3.8個點(diǎn)。統(tǒng)計顯示,，居民預(yù)期未來房價指數(shù)54.1,，自去年三季度以來重返榮枯線之上，選擇房地產(chǎn)投資占比9.5%,，較上季回升2個百分點(diǎn),。