土地神話，在資本市場曾經(jīng)多年傳頌,，經(jīng)久不衰,。似乎上市公司一旦掌握了大量土地資源，就擁有了可以自然長出黃金的聚寶盆,。而土地一級(jí)開發(fā),，因?yàn)榭梢钥焖偌型恋刭Y源，并具有“掛牌即可計(jì)入利潤”的操作便捷性和高利潤率,，一度成為資本市場借殼的寵兒,。華夏幸福、鐵嶺新城等公司的借殼案例，更是激勵(lì)一批又一批上市公司努力在重組時(shí)注入一級(jí)土地開發(fā),。
不過,，這一趨勢正在今天樓市格局的大調(diào)整中經(jīng)歷改變：單一模式的土地一級(jí)開發(fā)正開始面臨業(yè)績的不確定性。也正是因?yàn)檫@一市場原因,，ST祥龍,、*ST創(chuàng)智等重組之路陡增變數(shù)。而更多計(jì)劃將一級(jí)土地儲(chǔ)備注入上市公司的企業(yè)也正在經(jīng)歷政策解禁的漫長煎熬,。
當(dāng)然,，這樣的市場環(huán)境并不代表土地一級(jí)開發(fā)不再受企業(yè)青睞。從新湖中寶,、華夏幸福等中型民企,，到漳州發(fā)展、大名城等地方民企,，紛紛在土地一級(jí)開發(fā)的道路上“前赴后繼”,。而他們看重的，則是和地方政府聯(lián)手,，迅速擴(kuò)大土地儲(chǔ)備量,，以期在未來抗衡龍頭房企的規(guī)模侵蝕。與此同時(shí),，多數(shù)企業(yè)以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式及時(shí)鎖定收益,，華夏幸福就是其中代表。
注入資產(chǎn)未達(dá)預(yù)期
ST公司重組折戟土地一級(jí)開發(fā)
近日,，多家ST公司重組之路受阻,，令人意外的是，這些公司重組受阻的一個(gè)共同特征是：擬注入資產(chǎn)對(duì)象為地方土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù),。
最具故事性的一個(gè)是*ST創(chuàng)智,。一個(gè)停牌了五年之久的上市公司，計(jì)劃注入一項(xiàng)四川土地一級(jí)開發(fā)資產(chǎn),，因?yàn)榇速Y產(chǎn)質(zhì)量沒有達(dá)到股東的期待,，而不斷被否，并在今年面臨退市大考,。公司今日發(fā)布董事會(huì)公告,，決定終止本次重大資產(chǎn)重組。
10月10日,，*ST創(chuàng)智公司稱董事會(huì)收到合計(jì)持有公司10%以上股份的股東聯(lián)合出具的關(guān)于請(qǐng)求召開臨時(shí)股東大會(huì)的函件,，要求對(duì)原有重組方案再次進(jìn)行表決。根據(jù)8月底披露的重組方案,，*ST創(chuàng)智擬以3.72元/股的價(jià)格,，向大股東四川大地實(shí)業(yè)集團(tuán)(下稱“大地集團(tuán)”)和成都泰維發(fā)行7.8億股,，購買其持有的國地置業(yè)95.306%股權(quán),，從而變身為土地一級(jí)開發(fā)商,。但這一方案在9月13日被股東大會(huì)否決。
事件最早應(yīng)該回溯到2007年5月24日,，當(dāng)時(shí)的創(chuàng)智科技因2004至2006年連續(xù)三年虧損而被深交所實(shí)施暫停上市,。到2012年6月，根據(jù)深交所發(fā)布的退市制度方案,，深交所將在今年12月31日前對(duì)*ST創(chuàng)智做出是否核準(zhǔn)恢復(fù)上市的決定,。若未核準(zhǔn)，公司股票將被終止上市,。
于是,，此前一直被股東否決的大股東重組方案再次被提上日程�,！皬哪瓿踔两�,，中小股東否決重組方案的原因只有一個(gè)，就是土地一級(jí)開發(fā)類上市公司目前市盈率普遍不高,，恢復(fù)上市后,，短期內(nèi)股價(jià)難有大幅上漲。對(duì)于那些被套多年的投資者來說,，曾經(jīng)預(yù)想的收益無法實(shí)現(xiàn),。”一位接近上市公司的分析師稱,。
資料顯示,，國地置業(yè)主業(yè)為土地一級(jí)整理，目前旗下主要項(xiàng)目為成都龍泉驛區(qū)天鵝湖片區(qū),、十陵片區(qū)約7平方公里的土地,。方案同時(shí)披露，2013年至2015年,，擬注入資產(chǎn)預(yù)測凈利潤分別為7.59億元,、9.89億元和12.77億元。如未達(dá)到上述承諾業(yè)績,，差額部分將由四川大地以股權(quán)方式補(bǔ)償,。顯然，僅僅7平方公里的一級(jí)土地開發(fā)資產(chǎn),，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到苦等5年的中小股東的預(yù)期,。
另一個(gè)擬注入土地一級(jí)開發(fā)資產(chǎn)的上市公司，同樣前途未卜,。8月底,，ST祥龍發(fā)布公告稱,，因部分資產(chǎn)仍不完全符合《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》等相關(guān)規(guī)定條件，公司擬重組注入武漢高科全部資產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組方案宣告終止,。
今年7月4日,，ST祥龍發(fā)布公告稱，擬將公司全部資產(chǎn),、負(fù)債,，與武漢高科100%股權(quán)進(jìn)行置換，差額部分由上市公司定向發(fā)行股份購買,。而整合的主要資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)經(jīng)營類業(yè)務(wù),。
對(duì)于這次終止重組的原因，市場猜測不一,。一種說法是監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)類資產(chǎn)借殼上市仍有嚴(yán)格限制,，一種說法是武漢高科園區(qū)投入與收益不匹配，導(dǎo)致公司負(fù)債率過高,。據(jù)了解,，武漢高科2011年?duì)I業(yè)總收入2.51億元，凈利潤僅5730萬元,，負(fù)債總額則從2009年的15.37億元上升至2011年末的22.53億元,。
“從2011年華夏幸福和鐵嶺新城借殼上市可以看出，監(jiān)管部門盡管對(duì)地產(chǎn)類公司借殼有嚴(yán)格限制,，但在實(shí)際操作中并沒有完全禁止,。從這個(gè)角度來看，土地一級(jí)開發(fā)商沖刺借殼并沒有政策方面的絕對(duì)瓶頸,。應(yīng)該說,，土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)在市場上遭遇的瓶頸，才是這一輪借殼潮不順利的重要原因,�,！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。
“前輩”遇瓶頸
土地一級(jí)開發(fā)盈利模式待考
很多上市公司近年來逆調(diào)控風(fēng)向而傾心一級(jí)土地開發(fā)的重組,，源于兩個(gè)成功案例的激勵(lì),。一是發(fā)起于河北省，著力產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的華夏幸福,，另一個(gè)是偏居?xùn)|北一隅,，卻將一個(gè)小小的鐵嶺打造成資本寵兒的鐵嶺新城。前者以206%的年度漲幅成為2011年第一牛股,，后者在去年7月公布重組消息后連拉10個(gè)漲停,，上演又一個(gè)資本神話。
時(shí)至今天,，豪情萬丈的資本玩家們也許還有很多儲(chǔ)備策略來掌控股價(jià),，但卻掩飾不了客觀存在的一級(jí)開發(fā)尷尬,。
以鐵嶺新城為例。10月18日,，鐵嶺新城公布三季度報(bào),，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3.70億元，同比上漲193.52%,，其中7-9月的營業(yè)收入為2.68億元,，同比增長481.81%；前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤8741.02萬元,，同比增長2563.26%，其中7-9月的凈利潤為8707.41萬元,，同比增長13029.41%,。
這份看似高速增長的業(yè)績，卻令了解根底的人不免擔(dān)憂起來,。因?yàn)榍叭径裙灿?jì)8741萬元的凈利潤,，與其借殼上市時(shí)承諾的2012年全年6.78億元盈利承諾實(shí)在相距太遠(yuǎn)。鐵嶺新城有何后手能夠在最后一個(gè)季度沖刺出近6個(gè)億的凈利潤,，市場實(shí)在不得其解,。
去年11月，上市公司四川中匯醫(yī)藥股份有限公司通過購買鐵嶺財(cái)京100%股權(quán)的方式完成重組,，公司更名為“鐵嶺新城”,。重組方當(dāng)時(shí)對(duì)鐵嶺財(cái)京做出盈利承諾，稱2011年度,、2012年度和2013年度凈利潤分別不低于6.31億元,、6.78億元、7.39億元,。上市首年,，鐵嶺新城確實(shí)如約完成業(yè)績承諾，土地一級(jí)開發(fā)營業(yè)收入高達(dá)13.83億元,，毛利率達(dá)67.34%,。鐵嶺財(cái)京2011年度母公司報(bào)表凈利潤為6.46億元，比預(yù)測利潤數(shù)增加1413.09萬元,，完成了盈利預(yù)測補(bǔ)償協(xié)議的承諾,。有知情人士稱，因?yàn)殍F嶺新城實(shí)際控制人為鐵嶺市財(cái)政局,，政府全力支持新城開發(fā),，積極促進(jìn)企業(yè)拿地，是鐵嶺新城敢于承諾巨額利潤的重要原因,。
不過,，這一局面在2012年能否維持目前尚不明朗,。根據(jù)記者查閱的鐵嶺市2012年土地出讓情況，今年在新城區(qū)掛牌出讓的地塊寥寥無幾,。其中最大一個(gè)項(xiàng)目是4月香港天力集團(tuán)以1.8億元拿下的一組地塊,，除此之外幾乎鮮有新區(qū)土地出讓�,！拔覀円粋�(gè)明顯的感覺是今年新區(qū)土地出讓量少了,，多數(shù)是老城區(qū)的保障房地塊。一方面,，隨著新區(qū)的成熟可出售的地塊不多了,。另一方面現(xiàn)在大勢不好，企業(yè)拿地?zé)崆楦叩鸵惨紤]市場因素,，而不只是配合政府,。”一位鐵嶺當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司人士告訴記者,。
很多人不看好鐵嶺新城四季度的業(yè)績,，但公司方面卻對(duì)此信心滿滿�,！坝捎诩竟�(jié)性因素,，公司上半年并無土地出讓。但是這些地都平整完了,，下半年將集中推地,，公司肯定要完成業(yè)績承諾�,！�
鐵嶺新城董秘在接受媒體采訪時(shí)表示,。
而根據(jù)記者的調(diào)查，所謂上半年東北凍土期較長,，不適合出讓土地的說法并不成立,。即便是鐵嶺市，2011年2012年一季度都有十余幅土地出讓,。截至目前,，對(duì)于鐵嶺新城來說，留給公司的時(shí)間只有不到兩個(gè)月,。這其間,，如果按67%的毛利率計(jì)算，公司要實(shí)現(xiàn)近6個(gè)億的凈利潤,，起碼要看到10億的營業(yè)收入,，即便是土地出讓金全部歸上市公司所有，鐵嶺市在2個(gè)月時(shí)間里出讓近10億的地塊,，也并非易事,。
“鐵嶺新城這樣的公司,，似乎不能用市場規(guī)律來推斷。據(jù)說公司手中掌握大量熟地,，無拆遷成本,，隨時(shí)可進(jìn)入市場。但即便這樣,，我們還是為其完成全年利潤承諾而擔(dān)憂,。”上海證券一位地產(chǎn)分析師稱,。
專家告訴記者,，對(duì)于很多上市公司來說，土地一級(jí)開發(fā)有它的獨(dú)特魅力,。如果公司承擔(dān)的是土地一級(jí)開發(fā),，意味著公司主要工作是代替政府做“七通一平”、基礎(chǔ)設(shè)施等工作,，待土地由生地變成熟地后，只要掛牌上市交易就可以為上市公司帶來收益,。因此,，如果公司快速掌握了大量熟地資源，就可以相對(duì)容易掌握公司利潤進(jìn)度,。唯一的風(fēng)險(xiǎn)就是來自房地產(chǎn)市場,。“鐵嶺新城上市之初,，誰會(huì)想到房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)有今天的局面,？如果沒有開發(fā)商愿意在二級(jí)市場拿地，一級(jí)開發(fā)所有美好的假設(shè)都將止于產(chǎn)業(yè)鏈最后一環(huán),�,！币晃环康禺a(chǎn)專家稱。
“鐘情”熱度不減
民營企業(yè)熱衷儲(chǔ)備土地
即便土地一級(jí)儲(chǔ)備有各種不確定風(fēng)險(xiǎn),，但民營房企對(duì)此仍熱情不減,，其中重要原因是通過一級(jí)土地開發(fā)，民營企業(yè)可以和地方政府聯(lián)手,，鎖定大量土地儲(chǔ)備,。在房地產(chǎn)資源日益向國資和大型房企集中的今天，鎖定土地資源,，就意味著未來有了市場準(zhǔn)入的資格,。
10月中旬，一直以地產(chǎn)+X模式深受資本市場青睞的新湖中寶宣布,，旗下子公司在溫州平陽縣拿下天量一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目,，這個(gè)被公司稱為西灣項(xiàng)目的神秘大盤僅出讓土地面積就高達(dá)5400畝,，用海面積803.4公頃。一舉成為新湖中寶旗下最大土地儲(chǔ)備項(xiàng)目,，并有可能帶領(lǐng)新湖中寶在溫州二級(jí)土地市場高舉高打,，參與二次開發(fā)。僅10天后,，又有兩家地方房企同時(shí)宣布增儲(chǔ)一級(jí)土地市場,。其中漳州發(fā)展宣布參與漳州市詔安縣江濱新區(qū)南區(qū)1322.58畝土地的一級(jí)開發(fā)，投資收益采用保底收益加凈收益分成的方式,。同時(shí),，大名城發(fā)布公告稱，將在蘭州投資設(shè)立控股子公司,，參與規(guī)劃中的蘭州高新區(qū)榆中園區(qū)首期20平方公里內(nèi)的土地一級(jí)整理和二級(jí)綜合開發(fā),。該子公司中，大名城與蘭州市高新區(qū)管委會(huì)分別持股80%和20%,。
“對(duì)于一級(jí)開發(fā)商來說,，土地何時(shí)出讓不是自己說了算的，即便是已經(jīng)成熟的地塊,。這就是一級(jí)開發(fā)商最大的盈利風(fēng)險(xiǎn),。而及時(shí)通過二級(jí)開發(fā)補(bǔ)足收益，是很多參與一級(jí)開發(fā)的企業(yè)的必由之路,�,！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。以華夏幸福為例,，根據(jù)其半年報(bào),，公司銷售額共計(jì)82.71億元，較上年同期增長12%,。其中園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算回款13.7億元,，住宅配套及城市地產(chǎn)簽約銷售額68.7億元�,？梢�,，通過二級(jí)市場的開發(fā)來加速回款才是這個(gè)一級(jí)開發(fā)概念股最大的盈利來源。