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隨著國家調(diào)控思路的日漸清晰，房地產(chǎn)業(yè)格局也漸趨明朗：房企開始分化,，龍頭企業(yè)手中的資源進(jìn)一步集中,，“萬保招金”等“白馬股”還將繼續(xù)攻城略地，通過“薄利多銷”方式實(shí)現(xiàn)業(yè)績?cè)鲩L,。
先看政策面的環(huán)境,。房地產(chǎn)調(diào)控政策向來是左右市場(chǎng)的第一要素,。而從近期地方政策微調(diào)的動(dòng)作可以進(jìn)一步印證一個(gè)判斷,，即房價(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)都將穩(wěn)定在一個(gè)波段內(nèi)微幅擺動(dòng),。
10月，一些地方政府在房地產(chǎn)方面屢有微妙動(dòng)作,。比如廣州的“限售令”,、西安的“限利令”和杭州的“限土地溢價(jià)令”。其中,，廣州的政策是：對(duì)珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目,，暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施,，也就是說,，高價(jià)房源限制成交。西安的具體做法是要求“全省房地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤率應(yīng)控制在10%左右”,，即公示銷售價(jià)格,，且利潤空間不得高于10%。杭州則出臺(tái)文件稱,，“對(duì)商品住宅地塊,，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式,，即鎖定地價(jià),，‘從零開始’競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積”。換句話說,，土地價(jià)格不能漲得太離譜,。
綜觀以上三個(gè)政策，我們可以看出明顯的行政手段短期內(nèi)控制價(jià)格的跡象,。高價(jià)房只是控制過戶,，開發(fā)商可以照賣，購房者可以買房,，不過是人為拖后了登記備案的時(shí)間,。也就是說，通過行政手段把房價(jià)上漲時(shí)間點(diǎn)延后了,。西安,、杭州的政策均可以類推初衷和效果。這些短期政策并未改變真實(shí)的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu),，拿地?zé)崆楦�,、房企敢提價(jià)，均源自市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)下的需求高漲,。地方政府顯然沒有從本質(zhì)上調(diào)節(jié)供需,，僅僅以行政手段做出了調(diào)控措施,。
從地方心態(tài)上來看，房地產(chǎn)調(diào)控可謂“壓是虛,，推是實(shí)”,。比如貴陽新政，包括購房落戶,、買房送車號(hào)等,。這一為消化樓市存量而做的政策努力，堪稱用心良苦,。相反,，西安樓市限利新政到目前仍停留在《通知》的大框架上，尚未出臺(tái)可執(zhí)行的細(xì)則,。
應(yīng)該說,，未來房地產(chǎn)調(diào)控還將在不斷博弈中尋找平衡，其主要原因是地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有極大的依賴,。
房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行過程中,，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局卻在悄然變化。龍頭房企將越來越強(qiáng)大,，這一點(diǎn)從萬科,、保利、招商等龍卷風(fēng)似地拿地動(dòng)作中可見端倪,。未來龍頭企業(yè)在融資能力上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)將成為搶占市場(chǎng)份額的最大籌碼,。相比之下，中小房企面臨一定發(fā)展瓶頸,。據(jù)了解，目前龍頭國資房企最低融資成本在4%左右,，最高不過10%左右,，中小房企無論是銀行貸款還是信托產(chǎn)品，融資成本多在15%至20%,。另外,，在市場(chǎng)利潤率普遍下降的情況下，龍頭房企大量采用合作開發(fā)方式,，旨在大舉拿地并占領(lǐng)未來市場(chǎng)資源,，再通過薄利多銷方式做大業(yè)績。這一點(diǎn),，從近期保利等公司三季度報(bào)可以明顯看出端倪,。
相比之下，大量中小房企近期密集籌劃轉(zhuǎn)型,，這一趨勢(shì)或?qū)㈤L期持續(xù),。比如中茵股份、億城股份等中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛嘗試新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域�,！盁o論是涉礦,、涉酒還是涉藥，都是在融資和再融資一再受阻的情況下,，企業(yè)為了長遠(yuǎn)生計(jì),，不得已而為之的體現(xiàn)�,！鄙虾ＷC券一位房地產(chǎn)分析師稱,。
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