受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅萎縮,，部分房企陷入不敷出甚至債臺(tái)高筑的窘境,。其中有國(guó)資參與的房地產(chǎn)企業(yè)中,，國(guó)資逃離現(xiàn)象頻現(xiàn),。業(yè)內(nèi)人士表示,，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)房地產(chǎn)交易活躍,，但是由于國(guó)資退出的項(xiàng)目往往是盈利差,、負(fù)債多,，真正愿意接盤的人少,。
連年虧損 國(guó)資撤離
國(guó)有獨(dú)資公司上海興城建設(shè)發(fā)展有限公司將持有上海鼎榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1%股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售，掛牌售價(jià)7250萬(wàn)元,，且公告中提示,，受讓方須同意繼續(xù)繼承本次產(chǎn)權(quán)涉及標(biāo)的企業(yè)的債權(quán)債務(wù)。
據(jù)悉,，上海鼎榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2003年5月,，注冊(cè)資本3.14億美元，經(jīng)營(yíng)范圍包括在受讓地塊上海市盧灣區(qū)打浦橋街道55街坊1/6丘內(nèi)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè),，商品房銷售,、租賃、房地產(chǎn)中介咨詢,、物業(yè)管理,。其中香港富樂(lè)國(guó)際有限公司控股標(biāo)的公司，并持有其99%股權(quán),。
公司公布的財(cái)務(wù)指標(biāo)連續(xù)兩年凈利潤(rùn)虧損,。2011年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.98億元，凈利潤(rùn)虧損2070.19萬(wàn)元,，所有者權(quán)益22.33億元,；2010年公司全年?duì)I收1753.76萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損2681.99萬(wàn)元，所有者權(quán)益12.98億元,。2012年9月,，經(jīng)上海財(cái)瑞資產(chǎn)評(píng)估有限公司核準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的對(duì)應(yīng)評(píng)估價(jià)值5977.06萬(wàn)元,，溢價(jià)21.3%,。
本項(xiàng)目的控股股東已明確表示在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，此外,，公告還披露了徐家匯路618號(hào)地下商場(chǎng)辦理大產(chǎn)證預(yù)計(jì)需補(bǔ)繳土地出讓金2.08億元,，已預(yù)估在土地成本和應(yīng)付賬款中；2012年5月15日瑞金二路411(A)號(hào)(A樓),、411(B)號(hào)(B樓),、徐家匯路618號(hào)1-5層及相應(yīng)的土地使用權(quán)已設(shè)立抵押,，抵押權(quán)人為交通銀行股份有限公司上海分行,，抵押期限自2012年5月15日至2021年12月21日，借款總額不超過(guò)人民幣17億元,。
近日,，天津產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息，一線房企天津松江生態(tài)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)將被三國(guó)資股東聯(lián)合掛牌出售,，售價(jià)1.03億元,。
公開(kāi)資料顯示，天津松江生態(tài)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2009年,，注冊(cè)資本1億元,，經(jīng)營(yíng)范圍包括市政、公路,、土木工程項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā),；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；園林景觀設(shè)計(jì)與施工,；以自有資金對(duì)房地產(chǎn)投資,；商品房銷售。天津松江集團(tuán)有限公司,、天津?yàn)I海資產(chǎn)管理有限公司,、天津市松江生態(tài)產(chǎn)業(yè)有限公司分別持有公司68%、26%,、6%股份,。
2011年標(biāo)的公司未實(shí)現(xiàn)營(yíng)收，凈利潤(rùn)虧損461.83萬(wàn)元,，所有者權(quán)益9228.23萬(wàn)元,。截至8月底，公司凈利潤(rùn)虧損109.73萬(wàn)元,，資產(chǎn)總計(jì)6.57億元,，所有者權(quán)益8006.71萬(wàn)元,。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的對(duì)應(yīng)評(píng)估值10281.14萬(wàn)元與掛牌售價(jià)相同。
公告提出,，最終受讓方需在簽約后20日內(nèi)代標(biāo)的企業(yè)償還所欠的與公司股東間往來(lái)借款及利息,。其中截至評(píng)估基準(zhǔn)日，借天津?yàn)I海資產(chǎn)管理有限公司5067.66萬(wàn)元,，應(yīng)付利息707.29萬(wàn)元,；借天津市松江生態(tài)產(chǎn)業(yè)有限公司7426.96萬(wàn)元，應(yīng)付利息1733.73萬(wàn)元,；借天津?yàn)I海發(fā)展投資控股有限公司2.56億元,，應(yīng)付利息1576.58萬(wàn)元。
此外,，上海奉通置業(yè)有限公司和上海江海置業(yè)有限公司合計(jì)持有的上海賢通置業(yè)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司47433.92萬(wàn)元債權(quán)日前掛牌轉(zhuǎn)讓,，掛牌價(jià)格為48466.23萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓方都隸屬于上海國(guó)資委,。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,，2012年前8月未實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，凈利潤(rùn)3106元,。以2012年8月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日,，資產(chǎn)總計(jì)賬面值為48434.23萬(wàn)元，評(píng)估值為48466.23萬(wàn)元,；凈資產(chǎn)賬面值為1000.31萬(wàn)元,，評(píng)估值為1032.31萬(wàn)元。
意向受讓方或其股權(quán)關(guān)聯(lián)公司必須有在中華人民共和國(guó)境內(nèi)單獨(dú)開(kāi)發(fā)并開(kāi)業(yè)的大型綜合體項(xiàng)目不少于3個(gè),、每個(gè)項(xiàng)目持有面積不少于10萬(wàn)平方米的相關(guān)經(jīng)驗(yàn),。意向受讓方或其股權(quán)關(guān)聯(lián)公司有地鐵上蓋商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，意向受讓方或其股權(quán)關(guān)聯(lián)公司凈資產(chǎn)不少于15億元,。本項(xiàng)目不接受聯(lián)合受讓,。
市場(chǎng)活躍 接盤者少
今年房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的交易十分活躍。中國(guó)證券報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)一下北京產(chǎn)權(quán)交易所和上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所每周的數(shù)據(jù)報(bào)告,，發(fā)現(xiàn)有60%的周報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)業(yè)交易金額和掛牌金額居前,。而據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所今年半年報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)成交金額居各行業(yè)第二,，三季報(bào)則排到第一,。
而看似活躍的背后，其實(shí)不然,。一位產(chǎn)權(quán)人士告訴記者,，房地產(chǎn)項(xiàng)目由于金額較大，成交一筆一般都能占到一周交易總額的前列，如果按交易宗數(shù)來(lái)算,，房地產(chǎn)行業(yè)成交宗數(shù)還是比較低的,。
而根據(jù)北交所發(fā)布的交易數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共成交34宗,，其中有中國(guó)冶金地質(zhì)總局等11家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企,，通過(guò)北交所轉(zhuǎn)讓13宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，成交額為7.37億元,。對(duì)比一季度數(shù)據(jù),，二季度央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)比僅增長(zhǎng)不到10%。
北京產(chǎn)權(quán)交易所董事長(zhǎng)熊焰公開(kāi)表示,，從今年業(yè)務(wù)部門的數(shù)據(jù)來(lái)看,，這項(xiàng)業(yè)務(wù)無(wú)論從項(xiàng)目數(shù)量或是資產(chǎn)保值增值率來(lái)看增長(zhǎng)都有限，甚至許多央企要退出卻無(wú)人接盤,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，很多央企的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于拿地的價(jià)錢高，在當(dāng)前行情下很難出手,。即使市場(chǎng)不好,，成本在那兒,，央企不會(huì)降到成本以下去承擔(dān)國(guó)有資產(chǎn)流失的責(zé)任,。即便是到交易所掛牌，也是一些比較差的項(xiàng)目,，而且對(duì)受讓方要求比較高,，因此愿意接盤的人少。