從十一長(zhǎng)假樓市的表現(xiàn)來(lái)看，各界所猜測(cè)的旺季落空即將成為事實(shí),。不過(guò),，隨著近期房山等區(qū)域剛需盤的再次集中入市，樓市整體成交量或有望再現(xiàn)攀升,。
供應(yīng)錯(cuò)位致成交下行
過(guò)去兩個(gè)月內(nèi),，伴隨樓市回暖，中高端住宅產(chǎn)品逐漸取代剛需盤,，成為樓市的供應(yīng)主力,。據(jù)思源經(jīng)紀(jì)統(tǒng)計(jì)，近兩月北京陸續(xù)有63個(gè)主推或包含大戶型產(chǎn)品的項(xiàng)目入市,，涵蓋亞奧,、望京、西山等眾多傳統(tǒng)及新崛起的高端住宅板塊,。而大戶型項(xiàng)目的集中入市,，導(dǎo)致絕大多數(shù)剛需人群退出，進(jìn)而使整體成交受到影響,。
從10月計(jì)劃入市的項(xiàng)目來(lái)看,，單價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的占比23%，與9月10%的比例相比,，10月計(jì)劃入市的項(xiàng)目中,，高端盤的數(shù)量明顯上升。不過(guò),，從實(shí)際開(kāi)盤情況來(lái)看,，盡管入市樓盤均有不同程度的優(yōu)惠，但由于多為改善型住宅,，入市后普遍表現(xiàn)平平,。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，自調(diào)控以來(lái),，剛需一直是購(gòu)房主力。過(guò)去兩個(gè)月高端市場(chǎng)的良好表現(xiàn),，給不少改善型樓盤以信心,，因此才會(huì)在銀十再次扎堆入市,，以期搭上此輪高端盤的熱風(fēng),。然而,，供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變了，但實(shí)際需求并沒(méi)有太大改變,，以首置為主體的剛需人群,，仍然是市場(chǎng)主體。而錯(cuò)位供應(yīng)所導(dǎo)致的,，則是整體成交量的下行,。
九大剛需盤齊發(fā)
在各個(gè)板塊都爭(zhēng)先恐后推出改善型樓盤的同時(shí)，房山依舊以昔日的剛需面孔示人,。
不過(guò),，與此前不同的是，房山樓市供應(yīng)量大幅反彈,，本月以9個(gè)預(yù)計(jì)開(kāi)盤數(shù)量躍居全市首位,。統(tǒng)計(jì)顯示，除了京投萬(wàn)科新里程,、昊騰花園,、長(zhǎng)陽(yáng)光和作用等老項(xiàng)目推新以外，還有包括中冶·藍(lán)城,、北京城建·琨廷,、首創(chuàng)·新悅都等在內(nèi)的純新盤將相繼入市。目前房山板塊在售項(xiàng)目達(dá)20多個(gè),，主要集中在長(zhǎng)陽(yáng),、竇店、良鄉(xiāng)等區(qū)域,。
眾所周知,，房山新盤數(shù)量的驟升，主要源自過(guò)去兩年集中的土地供應(yīng),。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，自2010年以來(lái)，房山區(qū)通過(guò)招,、拍,、掛方式共成交住宅類用地27宗，在全市各區(qū)縣中出讓地塊的數(shù)量最多,。這27宗土地的規(guī)劃建筑總面積達(dá)446萬(wàn)平方米,。按照1-2年的土地開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，從今年開(kāi)始,，這些住宅用地正處于陸續(xù)入市階段,。
對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，在供量井噴,、競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下,，高性價(jià)比仍然是未來(lái)房山樓市的主旋律。加之銀十期間整體樓市供應(yīng)高端化明顯,，房山板塊的洼地價(jià)值將再次得到印證,。
交通利好助客群多元
在北京樓市供應(yīng)郊區(qū)化的格局下，房山新城依舊是剛需族置業(yè)的優(yōu)選之地,。
記者采訪發(fā)現(xiàn),，支撐這個(gè)區(qū)域樓市的置業(yè)人群，除了來(lái)自房山本地的地緣性客戶,，隨著地鐵線路的建設(shè),，客戶范圍正在輻射整個(gè)京西南區(qū)域乃至CBD核心。
“從我們項(xiàng)目的成交情況來(lái)看,，地緣性客戶和來(lái)自城區(qū)的客戶,，大約各占一半的比例，城區(qū)客戶主要來(lái)自南三環(huán)的方莊和成壽寺,、西北四環(huán)的中關(guān)村以及東三環(huán)國(guó)貿(mào)板塊”,。天恒樂(lè)活城有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，過(guò)去由于沒(méi)有地鐵,，房山的交通出行僅靠京石高速,、五環(huán)、六環(huán)以及以“破舊”著稱的京良路,，因此,，房山樓市的輻射范圍，一度主要在京西南板塊,、麗澤橋以及公主墳一帶,。如今，不僅地鐵房山線已經(jīng)開(kāi)通,，且年底將與地鐵9號(hào)線接駁,，連通北京西站商圈，還將與1號(hào)線接駁成為全城軌道交通延伸至京西南的大動(dòng)脈,，因此可以預(yù)期,，未來(lái)房山的輻射力將持續(xù)增強(qiáng)。而事實(shí)上,，從目前房山一些樓盤的客群變化來(lái)看,，也已經(jīng)充分證明了這一點(diǎn)。
據(jù)了解,，除軌道交通建設(shè)提速外,，曾經(jīng)塵土飛揚(yáng),、擁堵不堪的京良路，目前也正在全面拓寬,。預(yù)計(jì)改造完成后,，新京良路全長(zhǎng)10.8公里，主路全程高架,，不設(shè)紅綠燈,，拓寬后通行能力將由現(xiàn)在的雙向各單車道,，擴(kuò)容為雙向主路各三車道和輔路各兩車道,，年內(nèi)將完工。
□典型案例
千人搶購(gòu)房山再現(xiàn)日光盤
繼9月22日天恒樂(lè)活城D5開(kāi)盤三小時(shí)售罄后,，10月13日,，該盤再推90套房源，當(dāng)天簽約80套,，去化率近90%,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在近期樓市普現(xiàn)漲價(jià)苗頭的背景下,，房山憑借較高性價(jià)比,，成為不少剛需人群的首選。
天恒樂(lè)活城D5位于房山閻村板塊,，與之前產(chǎn)品相比,，此次推出的新品進(jìn)行了全面升級(jí)，得房率均在80%以上,，南北通透帶觀景飄窗,、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，79平米兩居,、89平米三居全部一梯兩戶,，小區(qū)容積率1.5，為房山稀缺的低密度生活社區(qū),。同時(shí),，產(chǎn)品全部定位于6-9層的電梯洋房及疊拼別墅。
值得一提的是,，無(wú)論是建筑外形還是園林細(xì)節(jié),，也都在秉承之前產(chǎn)品中的經(jīng)典元素的同時(shí)，進(jìn)行了升級(jí),。建筑外觀簡(jiǎn)潔大氣,，現(xiàn)代感十足，園林講究自然流暢,、錯(cuò)落有致,，有超大面積的綠化和層次豐富的景觀,。
分析人士認(rèn)為，調(diào)控以來(lái)雖然樓市在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于下行通道,，但不得不正視的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是,，調(diào)控真正促進(jìn)了樓市的精細(xì)化發(fā)展。過(guò)去幾年在樓市火爆的時(shí)候,，沒(méi)有人真正重視產(chǎn)品,，在推廣上更多是各種概念的營(yíng)造，而如今則更多關(guān)注產(chǎn)品本身,。
此外,，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也是該項(xiàng)目受熱捧的原因之一。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，目前房山長(zhǎng)陽(yáng)價(jià)格區(qū)間在15000-17000元/平方米,，良鄉(xiāng)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間在14000-17000元/平方米。較之這些區(qū)域,，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)最為明顯的是閻村板塊,，天恒樂(lè)活城D5項(xiàng)目此番開(kāi)盤售價(jià)僅為10500元/平方米，超低售價(jià)吸引了來(lái)自房山當(dāng)?shù)睾褪袇^(qū)不少置業(yè)者的目光,。
同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)高性價(jià)比樓盤凸顯
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，目前，房山在售盤價(jià)格區(qū)間多在14000-17000元/平方米之間,。即將于本月底正式開(kāi)盤的純新盤首創(chuàng)·新悅都主推戶型為68-75平方米兩居,、80-87平方米三居。兩居總價(jià)80萬(wàn)元/套起,，三居110萬(wàn)元/套起,。超低總價(jià)、較高性價(jià)比和較強(qiáng)居住功能,，吸引了不少剛需置業(yè)者的目光,。截至目前，該項(xiàng)目蓄客情況良好,。
在房山剛需盤出現(xiàn)井噴的背景下,，什么樣的剛需盤最適合居住，一直是業(yè)內(nèi)討論的焦點(diǎn),。
對(duì)此,，業(yè)界專家普遍認(rèn)為，能滿足如下四個(gè)條件的剛需盤,，必將受到市場(chǎng)追捧,。首先是較低的單價(jià)和總價(jià)，能迎合剛需人群的購(gòu)買力。其次是自身所處的區(qū)域及交通條件要便捷,。第三是項(xiàng)目本身及周邊要承載家庭日常消費(fèi)需求,。最后，房屋本身的功能性要完備,，既滿足剛性需求,，同時(shí)也要追求極致。
從上述幾個(gè)方面考量,，包括北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志,、清華設(shè)計(jì)院住宅研究室主任付昕、金網(wǎng)絡(luò)董事總經(jīng)理?xiàng)顝?qiáng)宏等在內(nèi)的業(yè)界專家,，均對(duì)首創(chuàng)·新悅都項(xiàng)目給予認(rèn)可,。
據(jù)悉，首創(chuàng)·新悅都主打戶型皆為一梯兩戶,，通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì),，使室內(nèi)空間放大許多。從外部環(huán)境及配套來(lái)看,，該樓盤鄰近奧特萊斯大型商業(yè)、大學(xué)城和三甲醫(yī)院武警醫(yī)院,，與萬(wàn)畝濱河森林公園僅一路之隔,，北京四幼、北京小學(xué),、北京四中等優(yōu)質(zhì)教育資源遍布周圍,。該項(xiàng)目地處CSD核心區(qū)，鄰近地鐵房山線籬笆房站,，年底前房山線將與9號(hào)線接駁并實(shí)現(xiàn)全線貫通,，同時(shí)，正在緊鑼密鼓改造的京良路房山段亦將于年底完成并通車,。