從十一長假樓市的表現(xiàn)來看,，各界所猜測的旺季落空即將成為事實,。不過,，隨著近期房山等區(qū)域剛需盤的再次集中入市,，樓市整體成交量或有望再現(xiàn)攀升,。
供應(yīng)錯位致成交下行
過去兩個月內(nèi)，伴隨樓市回暖,，中高端住宅產(chǎn)品逐漸取代剛需盤,，成為樓市的供應(yīng)主力。據(jù)思源經(jīng)紀統(tǒng)計,，近兩月北京陸續(xù)有63個主推或包含大戶型產(chǎn)品的項目入市,，涵蓋亞奧、望京,、西山等眾多傳統(tǒng)及新崛起的高端住宅板塊,。而大戶型項目的集中入市，導(dǎo)致絕大多數(shù)剛需人群退出,，進而使整體成交受到影響,。
從10月計劃入市的項目來看，單價在3萬元/平方米以上的占比23%,，與9月10%的比例相比,，10月計劃入市的項目中，高端盤的數(shù)量明顯上升,。不過,，從實際開盤情況來看，盡管入市樓盤均有不同程度的優(yōu)惠，但由于多為改善型住宅,，入市后普遍表現(xiàn)平平,。
對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為,，自調(diào)控以來,，剛需一直是購房主力。過去兩個月高端市場的良好表現(xiàn),，給不少改善型樓盤以信心，因此才會在銀十再次扎堆入市,，以期搭上此輪高端盤的熱風(fēng),。然而，供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變了,，但實際需求并沒有太大改變,，以首置為主體的剛需人群,，仍然是市場主體,。而錯位供應(yīng)所導(dǎo)致的，則是整體成交量的下行,。
九大剛需盤齊發(fā)
在各個板塊都爭先恐后推出改善型樓盤的同時,，房山依舊以昔日的剛需面孔示人。
不過,，與此前不同的是,，房山樓市供應(yīng)量大幅反彈，本月以9個預(yù)計開盤數(shù)量躍居全市首位,。統(tǒng)計顯示,，除了京投萬科新里程、昊騰花園,、長陽光和作用等老項目推新以外,，還有包括中冶·藍城、北京城建·琨廷,、首創(chuàng)·新悅都等在內(nèi)的純新盤將相繼入市,。目前房山板塊在售項目達20多個，主要集中在長陽,、竇店,、良鄉(xiāng)等區(qū)域。
眾所周知,，房山新盤數(shù)量的驟升,，主要源自過去兩年集中的土地供應(yīng)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，自2010年以來,，房山區(qū)通過招,、拍、掛方式共成交住宅類用地27宗,，在全市各區(qū)縣中出讓地塊的數(shù)量最多,。這27宗土地的規(guī)劃建筑總面積達446萬平方米。按照1-2年的土地開發(fā)周期計算,，從今年開始,，這些住宅用地正處于陸續(xù)入市階段。
對此,，業(yè)內(nèi)人士一致認為,，在供量井噴、競爭加劇的背景下,，高性價比仍然是未來房山樓市的主旋律,。加之銀十期間整體樓市供應(yīng)高端化明顯，房山板塊的洼地價值將再次得到印證,。
交通利好助客群多元
在北京樓市供應(yīng)郊區(qū)化的格局下,，房山新城依舊是剛需族置業(yè)的優(yōu)選之地。
記者采訪發(fā)現(xiàn),，支撐這個區(qū)域樓市的置業(yè)人群,，除了來自房山本地的地緣性客戶，隨著地鐵線路的建設(shè),，客戶范圍正在輻射整個京西南區(qū)域乃至CBD核心,。
“從我們項目的成交情況來看，地緣性客戶和來自城區(qū)的客戶,，大約各占一半的比例,，城區(qū)客戶主要來自南三環(huán)的方莊和成壽寺、西北四環(huán)的中關(guān)村以及東三環(huán)國貿(mào)板塊”,。天恒樂活城有關(guān)負責(zé)人介紹說,，過去由于沒有地鐵，房山的交通出行僅靠京石高速,、五環(huán),、六環(huán)以及以“破舊”著稱的京良路，因此,，房山樓市的輻射范圍,，一度主要在京西南板塊、麗澤橋以及公主墳一帶,。如今,，不僅地鐵房山線已經(jīng)開通，且年底將與地鐵9號線接駁，連通北京西站商圈,，還將與1號線接駁成為全城軌道交通延伸至京西南的大動脈,，因此可以預(yù)期，未來房山的輻射力將持續(xù)增強,。而事實上,，從目前房山一些樓盤的客群變化來看，也已經(jīng)充分證明了這一點,。
據(jù)了解,，除軌道交通建設(shè)提速外，曾經(jīng)塵土飛揚,、擁堵不堪的京良路,，目前也正在全面拓寬。預(yù)計改造完成后,，新京良路全長10.8公里,，主路全程高架,，不設(shè)紅綠燈,，拓寬后通行能力將由現(xiàn)在的雙向各單車道，擴容為雙向主路各三車道和輔路各兩車道,，年內(nèi)將完工,。
□典型案例
千人搶購房山再現(xiàn)日光盤
繼9月22日天恒樂活城D5開盤三小時售罄后，10月13日,，該盤再推90套房源,，當天簽約80套，去化率近90%,。業(yè)內(nèi)人士認為,，在近期樓市普現(xiàn)漲價苗頭的背景下，房山憑借較高性價比,，成為不少剛需人群的首選,。
天恒樂活城D5位于房山閻村板塊，與之前產(chǎn)品相比,，此次推出的新品進行了全面升級,，得房率均在80%以上，南北通透帶觀景飄窗,、陽臺設(shè)計,，79平米兩居、89平米三居全部一梯兩戶,，小區(qū)容積率1.5,，為房山稀缺的低密度生活社區(qū)。同時，產(chǎn)品全部定位于6-9層的電梯洋房及疊拼別墅,。
值得一提的是,，無論是建筑外形還是園林細節(jié)，也都在秉承之前產(chǎn)品中的經(jīng)典元素的同時,，進行了升級,。建筑外觀簡潔大氣，現(xiàn)代感十足,，園林講究自然流暢,、錯落有致，有超大面積的綠化和層次豐富的景觀,。
分析人士認為,，調(diào)控以來雖然樓市在很長一段時間內(nèi)處于下行通道，但不得不正視的一個現(xiàn)實是,，調(diào)控真正促進了樓市的精細化發(fā)展,。過去幾年在樓市火爆的時候，沒有人真正重視產(chǎn)品,，在推廣上更多是各種概念的營造,，而如今則更多關(guān)注產(chǎn)品本身。
此外,，價格優(yōu)勢也是該項目受熱捧的原因之一,。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，目前房山長陽價格區(qū)間在15000-17000元/平方米,，良鄉(xiāng)在售項目價格區(qū)間在14000-17000元/平方米,。較之這些區(qū)域，性價比優(yōu)勢最為明顯的是閻村板塊,，天恒樂活城D5項目此番開盤售價僅為10500元/平方米,，超低售價吸引了來自房山當?shù)睾褪袇^(qū)不少置業(yè)者的目光。
同質(zhì)競爭高性價比樓盤凸顯
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計,，目前,，房山在售盤價格區(qū)間多在14000-17000元/平方米之間。即將于本月底正式開盤的純新盤首創(chuàng)·新悅都主推戶型為68-75平方米兩居,、80-87平方米三居,。兩居總價80萬元/套起，三居110萬元/套起,。超低總價,、較高性價比和較強居住功能，吸引了不少剛需置業(yè)者的目光,。截至目前,，該項目蓄客情況良好,。
在房山剛需盤出現(xiàn)井噴的背景下，什么樣的剛需盤最適合居住,，一直是業(yè)內(nèi)討論的焦點,。
對此，業(yè)界專家普遍認為,，能滿足如下四個條件的剛需盤,，必將受到市場追捧。首先是較低的單價和總價,，能迎合剛需人群的購買力,。其次是自身所處的區(qū)域及交通條件要便捷。第三是項目本身及周邊要承載家庭日常消費需求,。最后,，房屋本身的功能性要完備，既滿足剛性需求,，同時也要追求極致,。
從上述幾個方面考量，包括北京房協(xié)秘書長陳志,、清華設(shè)計院住宅研究室主任付昕,、金網(wǎng)絡(luò)董事總經(jīng)理楊強宏等在內(nèi)的業(yè)界專家，均對首創(chuàng)·新悅都項目給予認可,。
據(jù)悉,，首創(chuàng)·新悅都主打戶型皆為一梯兩戶,，通過創(chuàng)新設(shè)計,，使室內(nèi)空間放大許多。從外部環(huán)境及配套來看,，該樓盤鄰近奧特萊斯大型商業(yè),、大學(xué)城和三甲醫(yī)院武警醫(yī)院，與萬畝濱河森林公園僅一路之隔,，北京四幼,、北京小學(xué)、北京四中等優(yōu)質(zhì)教育資源遍布周圍,。該項目地處CSD核心區(qū),，鄰近地鐵房山線籬笆房站，年底前房山線將與9號線接駁并實現(xiàn)全線貫通,，同時,，正在緊鑼密鼓改造的京良路房山段亦將于年底完成并通車。