中高端樓盤扎堆成交，“上周上海商品住宅成交均價(jià)環(huán)比漲10%”
“目前業(yè)內(nèi)預(yù)期四季度的推盤量還是會(huì)比較密集,，成交也會(huì)持續(xù)活躍,。”某上市房企副總裁說,，調(diào)控了這么久，既不存在非理性的觀望，也不存在盲目購房,，因此今年的最后三個(gè)月成交量會(huì)處于較高水平,。
中高端樓盤扎堆成交，直接推高了上周的上海房價(jià),。
10月22日,，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周（10月15日-10月21日）上海市商品住宅成交均價(jià)為22163元/平方米,，環(huán)比（較前周）上漲10.18%,；成交面積則環(huán)比下滑17.52%，至20.88萬平方米,；新增供應(yīng)面積亦環(huán)比下滑36.76%,，至14.59萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，中高價(jià)位房源在上周的集中成交,，推漲了房價(jià)。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，上周上海單價(jià)在3萬-5萬元的房源成交占比達(dá)16%,，較此前一周約8%的占比提高了近1倍。
“觀望情緒有所緩解”
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)稱,，中等價(jià)位樓盤上周的表現(xiàn)尤為搶眼,。
據(jù)他介紹，上周滬上單價(jià)在2.5萬元以下的商品住宅成交量環(huán)比下跌24.93%,，至15.15萬平方米,；單價(jià)在4萬元以上的商品住宅成交量也環(huán)比微跌了3.43%；只有單價(jià)在2.5萬-4萬元的中等價(jià)位段房源成交量環(huán)比大漲了18.34%,，至4.20萬平方米,。“這是帶動(dòng)整體均價(jià)上揚(yáng)的主因,�,！�
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，經(jīng)過兩個(gè)多月的積累,，上海樓市的中高端需求略顯抬頭趨勢,，而部分中高端樓盤的降價(jià)措施也吸引了購房者入市。相比之下,，剛需市場在經(jīng)過長假后的成交高峰后,，目前進(jìn)入了調(diào)整期。
陸騎麟進(jìn)一步說,，在調(diào)控背景下,，相對(duì)中心區(qū)域一旦推出新房源,，價(jià)格略有調(diào)整的樓盤都能取得較好業(yè)績，這主要還是長期限購后改善型需求迫切入市所致,。
佑威數(shù)據(jù)顯示,，上周成交面積排行前十的樓盤中，有3個(gè)樓盤的成交均價(jià)超過3萬元/平方米,；有2個(gè)樓盤的成交均價(jià)介于2萬元-3萬元/平方米,。
某上市房企營銷總監(jiān)認(rèn)為,，這些樓盤及另外幾個(gè)近期推盤的中高端樓盤成交表現(xiàn)良好,，未來幾周還將陸續(xù)體現(xiàn)到成交數(shù)據(jù)上。
該營銷總監(jiān)進(jìn)一步分析,，10月最后兩周,，改善型樓盤的供應(yīng)和成交還會(huì)繼續(xù)放量，這類房源的潛在客戶也正在入市,，觀望情緒已有所緩解,。
某上市房企副總裁也說，近期改善型客戶尤其是中端改善型客戶入市人數(shù)增多,，與這類客戶對(duì)市場,、政策預(yù)期平穩(wěn)有關(guān)，這類客戶對(duì)市場比較敏感,，對(duì)政策的研究也較透,。
供應(yīng)回落或成定局
至于上周樓市成交量環(huán)比回落的現(xiàn)象，陸騎麟認(rèn)為,，這與此前一周的成交高峰有關(guān),。
據(jù)他稱，上周的超高成交量,，與長假后購房者集中簽約有關(guān),。上周近21萬平方米的成交量并不算低。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔也認(rèn)為,，上周的成交面積能維持在20萬平方米上方,，這說明市場的購買活躍度仍相對(duì)較高，10月新房成交量仍有望較9月出現(xiàn)小幅回升,。
黃志堅(jiān)同樣認(rèn)為,，10月成交量超過9月已基本沒有懸念，但差距不會(huì)太大,。
在他看來,，9月成交量不濟(jì)給開發(fā)商潑了盆冷水，在10月制定價(jià)格策略時(shí)必然會(huì)謹(jǐn)慎些,。
佑威數(shù)據(jù)顯示,，截至10月21日,，上海10月商品住宅累計(jì)成交面積為53.94萬平方米，較9月同期上漲了4.39%,；均價(jià)則環(huán)比下跌了3.44%,，至21014元/平方米。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)昨日提供的一份報(bào)告還提到,，上海樓市近3周的整體供銷比處于回落局面,，依次為0.9、0.9,、0.7,，“該情況或與近期全國多地頻發(fā)政策收緊信號(hào)有關(guān)，開發(fā)商短期觀望情緒增強(qiáng),�,！�
“10月至今新房供應(yīng)量合計(jì)為44.5萬平方米，較9月同期有15萬平方米的供應(yīng)缺口,，在9月末供應(yīng)放量的背景下,，10月整月的供應(yīng)回落或成定局�,！秉S河滔說,。
“四季度成交量繼續(xù)走高幾率加大”
對(duì)于整個(gè)四季度的樓市走向，受訪業(yè)內(nèi)人士仍較為樂觀,。
黃志堅(jiān)介紹,，截至10月21日，今年上海的商品住宅成交量僅為685.99萬平方米,，雖然較去年同期上漲了13.6%,，但和正常年份比，差距依然很大,。因此在11月,、12月，開發(fā)商應(yīng)該會(huì)趁著較好的市況,，盡可能地趕業(yè)績,。這也讓11月、12月成交量繼續(xù)走高的幾率加大,。
這與某上市房企營銷總監(jiān)的判斷不謀而合,。
該營銷總監(jiān)說，截至目前上海樓市的月均成交量只有68.6萬平方米,，總體成交量仍偏低,，預(yù)計(jì)年內(nèi)剩余時(shí)間推盤量會(huì)跟上來。受此影響,，10月,、11月,、12月的單月成交量均有可能達(dá)到90萬平方米或以上。其中,，改善型房源的占比會(huì)有所提高,，與剛需房源一起成為成交主力。
黃河滔認(rèn)為,，近期部分中高端項(xiàng)目的加速推盤對(duì)其成交有助推作用,，但該情況能否長期延續(xù)則有待觀察。
他還提到,，
近期上海部分中高端產(chǎn)品聚集板塊的土地市場出現(xiàn)明顯活躍態(tài)勢,，宅地的高溢價(jià)成交，可能會(huì)推升其周邊項(xiàng)目入市的信心,。
某上市房企副總裁的判斷是,，四季度樓市會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)淡季不淡的特點(diǎn)。
“目前業(yè)內(nèi)預(yù)期四季度的推盤量還是會(huì)比較密集,，成交也會(huì)持續(xù)活躍�,！痹摳笨偛谜f,，調(diào)控了這么久，既不存在非理性的觀望,，也不存在盲目購房,，因此今年的最后三個(gè)月成交量會(huì)處于較高水平，月度成交量會(huì)維持在80萬-90萬平方米,。
價(jià)格方面,，該副總裁認(rèn)為，今年各房企總體銷售業(yè)績還可以,，資金也不緊張,，除了個(gè)別想擴(kuò)張拿地的開發(fā)商，大家沒有跑量需求,，“我們旗下的樓盤存貨不多,，改善型、中高端樓盤都在售期,，正常的價(jià)格,，正常銷售�,！�