“對于商品住宅地塊,，當溢價率達到49%時將調整競價方式,，即鎖定底價,，從零開始競投配建安置用房或保障性住房面積,�,！�
進入10月,，杭州迎來了土地供應高峰，這則土地新政也引起了業(yè)內人士高度關注,。據了解,，在杭州近日舉辦的一場土地拍賣會上，參會的開發(fā)商拿到了一份名為《關于貫徹國土資電發(fā)【2012】87號文件有關事宜的通知》(下稱《通知》),，其中對土地溢價率做了明確限定,。
10月17日下午，杭州成功出讓5宗地塊,，其中3宗沿江住宅用地被中海地產奪得,。值得注意的是，這3宗地塊的溢價率均超過了49%,。這意味著,，根據杭州土地新政，這3宗地塊內將進行保障房配建,。
“加大保障房配建面積有可能抬高地塊內商品房的售價水平,。”有業(yè)內人士對杭州土地新政的合理性表示質疑,，并對商品房房價被抬高表示擔憂,。
新政低調出臺
記者了解到，杭州這則《通知》適用于杭州主城區(qū)8月20日后成交的所有地塊,。其中,，住宅用地達到49%溢價率上限后將進入競投保障性用房面積程序，建設公租房后無償移交給保障房管理部門,；商業(yè)用地達到49%溢價上限后，將進入競投安置用房面積程序,，建設安置用房無償移交給相關主管單位,。此安置用房指的是商業(yè)性回遷房。
記者經多方采訪了解到,，這一新規(guī)今年8月即已出臺,，近期才被外界知曉。
“去年也有類似的政策出臺,，但到了2011年年底便執(zhí)行不下去了,。”中國指數研究院江浙分院研究總監(jiān)曹旭東告訴記者,，2011年2月,，杭州市政府出臺調控政策：2011年商品住房供地總量中安排10%的土地，用于建設或配建保障性住房,。在去年下半年,，有八九塊地是按照這個政策執(zhí)行的,。之后，由于土地市場越來越冷,，到去年年底時,，這個政策已完全執(zhí)行不下去了。
“不難看出,，這次的新政是杭州市國土資源局摸索出的新辦法,。”曹旭東表示,。
記者了解到,，與2011年杭州市土地出讓須配建10%的保障房政策相比，此次下發(fā)的《通知》有幾點不同：首先明確了49%溢價率上限,。是否進入保障房或安置用房面積競投程序關鍵點,，由原先的“合理價格上限”設置轉變?yōu)橐鐑r率的設置上。
其次,，政策適用地塊范圍擴大,。2011年的土地出讓規(guī)則里只將住宅用地納入到保障房用地配建范圍，且僅是部分住宅用地,。一些保障房建設集中區(qū)域的住宅地塊可以選擇不配建,。而此次新規(guī)規(guī)定，2012年8月20日之后成交的所有地塊,，均適用于《通知》,，除了住宅用地之外，所有的商業(yè)地塊及其他地塊在競拍時,，溢價率達到49%的上限后,，均需要配建保障房或安置用房。
有業(yè)內人士認為,，此次新政與2011年的政策相比,，并未發(fā)生質變，只是略有微調,。而溢價率49%的限定是根據國土資源部發(fā)布的溢價率超過50%地塊須上報備案的規(guī)定而制定的,。
對此，杭州市國土資源局土地利用處副處長李立軍表示,，出臺《通知》,，是為了落實房地產調控政策，根據杭州土地市場實際情況制定的具體操作辦法,，以防止因非理性競爭而出現違背市場價值規(guī)律的“高地價”,。
“杭州出臺土地新政，既是跟進國土資源部穩(wěn)定市場的調控思路,，也是為四季度土地市場的升溫預警,�,！辨溂业禺a市場研究部分析師張絮認為，杭州土地新政出臺的背景是近期全國土地市場升溫,，部分大型房企在主要城市掀起多輪搶地熱潮,。特別是今年7月19日，國土資源部下發(fā)的《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》稱,，市縣國土資源主管部門對可能出現高價地的,，要及時調整競價方式，制定出讓方案和現場預案,。杭州新政的出臺與宏觀調控不無關系,。
根據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，從今年年初至今,，杭州全市土地出讓金收入約為215.51億元,，同比去年雖然上漲近3成，但與2010年同期相比仍減少了約37%,。2012年以來,，杭州成交的11宗商品住宅用地的平均溢價率只有13.8%，只有10月份的兩個地塊,，其溢價率達到了36%,。
張絮認為，從已成交的情況來看,，《通知》并不會產生很大影響,。房地產的暴利時代已結束。尤其是在調控背景下,，行業(yè)風險上升,，房企對后市的判斷較為謹慎，溢價率達到49%并不是主流現象,。
正當業(yè)內人士對杭州土地新政的影響做出各種分析時,，10月17日下午，杭州推出的5宗地塊中的3宗熱點地塊被中海地產以55.9億元的高價收入囊中,。值得關注的是，3宗地塊的溢價率均超過了49%,。這意味著,，杭州土地新政首度施行。
任志強微博炮轟
政策剛剛公布就立即施行,，是巧合還是早有計劃,？杭州土地新政再次引起業(yè)內人士的廣泛熱議。
“我感覺像是給這3宗地塊量身定做的,，這就是為什么近期才公布政策的原因,�,！币晃粯I(yè)內人士告訴記者。
對此,，曹旭東認為,，政策出發(fā)點是好的。在溢價率過高的情況下,，開發(fā)商拿地的沖動會轉化為保障房的建設,。一方面，地方政府順利地把地賣出去了,，同時多出來的投資不是推高商品房價格,，而是轉化成了保障房建設。
曹旭東分析認為,，以此次成交的3宗地塊來看,，刨除保障房建設面積，核算下來的實際樓面地價相當高,，平均可達28000元/平方米左右,。
“土地價格上去了，房企也拿下了好地段,，房價也不會下滑,，政府和開發(fā)商雙贏�,！币恍I(yè)內人士直言,，杭州新政不但無法對已進入“瘋狂拿地狀態(tài)”的開發(fā)商起到威懾作用，相反,，加大保障房配建面積更有可能抬高地塊內商品房的售價水平,。
“好像消費者都是傻瓜，不知道競保障房的成本也要計算在地價中,，由消費者承擔,？地方政府在公開地玩掩耳盜鈴的數字游戲�,！比沃緩娫谖⒉┥侠^續(xù)其大炮風格,，對杭州土地新政發(fā)表意見。
漢宇地產研究咨詢部認為,，杭州新政“從零開始競投配建用房或保障性住房面積”并不能起到控制土地價格的作用,。而在高檔住宅樓盤所在區(qū)域內進行保障房建設，也不符合市場規(guī)律,。
“杭州土地新政提到溢價率49%封頂,，也就暗含了一個含義：企業(yè)拿地可以達到49%的溢價率。”上海同策機構研究總監(jiān)張宏偉表示,，是否所有溢價率到49%的地塊都適合建保障房,？保障房怎么建？建完之后誰來�,�,？怎么落實？由于沒有相關的配套文件,，這些都還是問題,。