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9月17日,，北京市國土資源局官網(wǎng)顯示：今年6月以來，北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售(變相銷售)工作,，初步清理出自2008年以來在建在售的79個(gè)違法占地項(xiàng)目,，正在對(duì)其進(jìn)行查處，并提醒廣大公眾不要購買,。
同時(shí),，該官網(wǎng)提供了79個(gè)違法占地住宅項(xiàng)目的分布圖。據(jù)該圖顯示,，北京市16個(gè)區(qū)縣中,，昌平區(qū)、房山區(qū)和懷柔區(qū)所占整治項(xiàng)目比例最高,，依次為：28,、22、13,。
9月19日,，北京市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些項(xiàng)目有些是占用農(nóng)用地,，有些是占用集體土地,，具體情況各不相同；清理整治工作將堅(jiān)持屬地管理,、政府主責(zé)原則,，以區(qū)縣政府為責(zé)任主體，進(jìn)行分類治理,。
對(duì)于此次清理工作,，圣運(yùn)律師事務(wù)所征地拆遷業(yè)務(wù)部首席律師王優(yōu)銀表示，就北京市小產(chǎn)權(quán)房總量而言,，79個(gè)項(xiàng)目僅占其中很少一部分,。
此前，有調(diào)查顯示：北京地區(qū),，小產(chǎn)權(quán)房占市場總量的20%,。“針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房,，我國每年都會(huì)有幾次清理行動(dòng),，但小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量有增無減�,！睂�(duì)于此次清理工作,，王優(yōu)銀認(rèn)為最大意義在于“傳遞一個(gè)信號(hào),，遏制其增長勢(shì)頭”。
王優(yōu)銀說,，對(duì)此類案件處理時(shí),，經(jīng)常會(huì)遇到兩類糾紛。一類糾紛出現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者和當(dāng)?shù)卣g,。在項(xiàng)目開發(fā)上,，開發(fā)者一般和當(dāng)?shù)鼗鶎诱泻献麝P(guān)系。當(dāng)項(xiàng)目因違反土地規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法規(guī),，而受到上級(jí)主管部門責(zé)罰時(shí),，開發(fā)商與基層政府之間就會(huì)出現(xiàn)矛盾�,！绊�(xiàng)目開發(fā)是獲得基層政府許可的，取消后誰來承擔(dān)損失,？”他說,。
另一類糾紛出現(xiàn)在開發(fā)商和購房者之間。比如,，此次清理的79個(gè)違法占地項(xiàng)目,，雖然大多屬于在建項(xiàng)目，但開發(fā)者基本都采用預(yù)售的方式,。
“參與此類項(xiàng)目的開發(fā)者大多資質(zhì)不健全,、資金緊缺，必須靠預(yù)售來保證項(xiàng)目的實(shí)施,。如果項(xiàng)目取消,，購買者要求還款，開發(fā)商往往稱,，資金已投入項(xiàng)目建設(shè),，無法退款。無奈之下,，一些購買者會(huì)通過報(bào)警,、起訴等途徑維權(quán)，但效果欠佳,�,！蓖鮾�(yōu)銀說。
多年來,，購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)巨大,，購買者卻始終有增無減。王優(yōu)銀認(rèn)為,，有兩個(gè)重要原因,，“首先是價(jià)格低,，其次是購買者認(rèn)為法不責(zé)眾�,！�
如果運(yùn)用行政手段直接干預(yù)市場行為效果有限,，是否存在更為柔和的解決方式？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說,，目前,，很多地方保障房房源嚴(yán)重不足，相應(yīng)的土地供應(yīng)也欠缺,。我國已明確提出,，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地并軌。應(yīng)當(dāng)以此為基礎(chǔ),，尋找改革突破點(diǎn),。他認(rèn)為，此前深圳土地管理制度改革提出的“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)保障房”,，對(duì)其他地區(qū)來說,，具有借鑒意義。
據(jù)媒體報(bào)道,，深圳是我國小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象較為嚴(yán)重的地區(qū),。當(dāng)?shù)貒辆衷?007年進(jìn)行的一次調(diào)查結(jié)果顯示，全市“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房總建筑面積,，占全市住房總量的一半,。今年8月，有媒體報(bào)道,，深圳推出的保障房創(chuàng)新方案中將“包括非法建筑納入住房保障體系”,。
楊紅旭指出，這一方案在操作中有一些問題需要注意,�,！叭绻孔右呀�(jīng)違規(guī)出售，成為各小業(yè)主所有房屋,，政府出面收購難度很大,。如果項(xiàng)目在建或建好尚未出售，拆除會(huì)浪費(fèi)社會(huì)資源,，此時(shí),，由政府出面支付部分資金補(bǔ)償村集體，獲得項(xiàng)目使用權(quán),，再將其作為保障房房源進(jìn)行租賃分配,，社會(huì)效益更大�,！�
各地政府是否愿為項(xiàng)目使用權(quán)轉(zhuǎn)移支付費(fèi)用,？楊紅旭表示,，政府自行購地、建造保障房,，所需資金量很大,。“收購的方式對(duì)雙方而言性價(jià)比都更高,�,！彼f。
對(duì)于“政府部分讓利”的建議,，王優(yōu)銀表示贊同,。他認(rèn)為，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有土地管理制度,。
“農(nóng)村集體土地,，很多位于城郊或城中村。這部分土地,，村集體應(yīng)當(dāng)享有處置和收益權(quán),，通過市場行為獲利，并向國家繳納部分稅費(fèi),。然而,，一些地方政府向村集體低價(jià)征地,，再高價(jià)賣給開發(fā)商,，從中獲取土地財(cái)政收入�,；鶎诱畱�(yīng)部分讓利給農(nóng)民,。”
在此次清理整治工作得到廣泛關(guān)注后,，北京市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示,，針對(duì)79處小產(chǎn)權(quán)房將“分類處理”。
對(duì)此,，楊紅旭認(rèn)為,，大規(guī)模拆除可能性極小，“尤其是已建成甚至已出售的”,�,！罢加棉r(nóng)村耕地的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，性質(zhì)惡劣,，對(duì)這類情況處理應(yīng)當(dāng)比較嚴(yán)厲,。建在農(nóng)村建筑用地的項(xiàng)目，可由小業(yè)主,、購房人向村集體或政府補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi),，這比直接拆除房屋的社會(huì)成本低很多,。”他說,。
8月底,，一部匯集多名專家學(xué)者和法律界意見的《集體土地征收條例》民間意見稿曾引起關(guān)注。
該意見稿建議：以2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)施出臺(tái)為限,，在此之前建成的此類項(xiàng)目,，如政府部門沒有扣罰，應(yīng)視為合法建筑,；《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后,，如政府部門曾進(jìn)行處罰或仍在建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，應(yīng)視為違法建筑,。作為這一意見稿的主起草人,，王優(yōu)銀表示，該草案的本意是“盡可能縮小清理工作切口,，確保更多人利益得以維護(hù)”,。
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