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9月17日，北京市國土資源局官網(wǎng)顯示：今年6月以來，北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售(變相銷售)工作,，初步清理出自2008年以來在建在售的79個違法占地項(xiàng)目，正在對其進(jìn)行查處,，并提醒廣大公眾不要購買。
同時,，該官網(wǎng)提供了79個違法占地住宅項(xiàng)目的分布圖。據(jù)該圖顯示,，北京市16個區(qū)縣中,，昌平區(qū)、房山區(qū)和懷柔區(qū)所占整治項(xiàng)目比例最高,，依次為：28,、22、13,。
9月19日,，北京市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，這些項(xiàng)目有些是占用農(nóng)用地，有些是占用集體土地,，具體情況各不相同,；清理整治工作將堅(jiān)持屬地管理、政府主責(zé)原則,，以區(qū)縣政府為責(zé)任主體,，進(jìn)行分類治理。
對于此次清理工作,，圣運(yùn)律師事務(wù)所征地拆遷業(yè)務(wù)部首席律師王優(yōu)銀表示,，就北京市小產(chǎn)權(quán)房總量而言，79個項(xiàng)目僅占其中很少一部分,。
此前,，有調(diào)查顯示：北京地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房占市場總量的20%,�,！搬槍π‘a(chǎn)權(quán)房，我國每年都會有幾次清理行動,，但小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量有增無減,。”對于此次清理工作,，王優(yōu)銀認(rèn)為最大意義在于“傳遞一個信號,，遏制其增長勢頭”。
王優(yōu)銀說,，對此類案件處理時,，經(jīng)常會遇到兩類糾紛。一類糾紛出現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者和當(dāng)?shù)卣g,。在項(xiàng)目開發(fā)上,，開發(fā)者一般和當(dāng)?shù)鼗鶎诱泻献麝P(guān)系。當(dāng)項(xiàng)目因違反土地規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法規(guī),，而受到上級主管部門責(zé)罰時,，開發(fā)商與基層政府之間就會出現(xiàn)矛盾�,！绊�(xiàng)目開發(fā)是獲得基層政府許可的,，取消后誰來承擔(dān)損失？”他說,。
另一類糾紛出現(xiàn)在開發(fā)商和購房者之間,。比如，此次清理的79個違法占地項(xiàng)目，雖然大多屬于在建項(xiàng)目,，但開發(fā)者基本都采用預(yù)售的方式,。
“參與此類項(xiàng)目的開發(fā)者大多資質(zhì)不健全、資金緊缺,，必須靠預(yù)售來保證項(xiàng)目的實(shí)施,。如果項(xiàng)目取消，購買者要求還款,，開發(fā)商往往稱,，資金已投入項(xiàng)目建設(shè)，無法退款,。無奈之下,，一些購買者會通過報警、起訴等途徑維權(quán),，但效果欠佳,。”王優(yōu)銀說,。
多年來,，購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險巨大，購買者卻始終有增無減,。王優(yōu)銀認(rèn)為,，有兩個重要原因，“首先是價格低,，其次是購買者認(rèn)為法不責(zé)眾,。”
如果運(yùn)用行政手段直接干預(yù)市場行為效果有限,，是否存在更為柔和的解決方式,？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，目前,，很多地方保障房房源嚴(yán)重不足,，相應(yīng)的土地供應(yīng)也欠缺。我國已明確提出,，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地并軌,。應(yīng)當(dāng)以此為基礎(chǔ)，尋找改革突破點(diǎn),。他認(rèn)為,，此前深圳土地管理制度改革提出的“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)保障房”，對其他地區(qū)來說,，具有借鑒意義。
據(jù)媒體報道,，深圳是我國小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象較為嚴(yán)重的地區(qū),。當(dāng)?shù)貒辆衷?007年進(jìn)行的一次調(diào)查結(jié)果顯示,，全市“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房總建筑面積，占全市住房總量的一半,。今年8月,，有媒體報道，深圳推出的保障房創(chuàng)新方案中將“包括非法建筑納入住房保障體系”,。
楊紅旭指出,，這一方案在操作中有一些問題需要注意�,！叭绻孔右呀�(jīng)違規(guī)出售,，成為各小業(yè)主所有房屋，政府出面收購難度很大,。如果項(xiàng)目在建或建好尚未出售,，拆除會浪費(fèi)社會資源，此時,，由政府出面支付部分資金補(bǔ)償村集體,，獲得項(xiàng)目使用權(quán)，再將其作為保障房房源進(jìn)行租賃分配,，社會效益更大,。”
各地政府是否愿為項(xiàng)目使用權(quán)轉(zhuǎn)移支付費(fèi)用,？楊紅旭表示,，政府自行購地、建造保障房,，所需資金量很大,。“收購的方式對雙方而言性價比都更高,�,！彼f。
對于“政府部分讓利”的建議,，王優(yōu)銀表示贊同,。他認(rèn)為，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有土地管理制度,。
“農(nóng)村集體土地,，很多位于城郊或城中村。這部分土地,，村集體應(yīng)當(dāng)享有處置和收益權(quán),，通過市場行為獲利，并向國家繳納部分稅費(fèi)。然而,，一些地方政府向村集體低價征地,，再高價賣給開發(fā)商，從中獲取土地財政收入,�,；鶎诱畱�(yīng)部分讓利給農(nóng)民�,！�
在此次清理整治工作得到廣泛關(guān)注后,，北京市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，針對79處小產(chǎn)權(quán)房將“分類處理”,。
對此,，楊紅旭認(rèn)為，大規(guī)模拆除可能性極小,，“尤其是已建成甚至已出售的”,。“占用農(nóng)村耕地的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,，性質(zhì)惡劣,，對這類情況處理應(yīng)當(dāng)比較嚴(yán)厲。建在農(nóng)村建筑用地的項(xiàng)目,，可由小業(yè)主,、購房人向村集體或政府補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)，這比直接拆除房屋的社會成本低很多,�,！彼f。
8月底,，一部匯集多名專家學(xué)者和法律界意見的《集體土地征收條例》民間意見稿曾引起關(guān)注,。
該意見稿建議：以2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)施出臺為限，在此之前建成的此類項(xiàng)目,，如政府部門沒有扣罰,，應(yīng)視為合法建筑；《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后,，如政府部門曾進(jìn)行處罰或仍在建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,，應(yīng)視為違法建筑。作為這一意見稿的主起草人,，王優(yōu)銀表示,，該草案的本意是“盡可能縮小清理工作切口，確保更多人利益得以維護(hù)”,。
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