《經濟參考報》記者日前在北京,、遼寧,、山東、江蘇、廣東等地采訪時發(fā)現(xiàn),，在中央14部委一片“清理整頓”聲中,，小產權房悄然變異為“農業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“旅游地產”“會員制農莊”等,，通過“以租代售”“使用權代替產權”“榮譽村民”等方式換裝入市,，其形式設計精巧，旨在逃避政策法規(guī)的約束,。專家指出,，應盡快遏制小產權房“變種”帶來新一輪農地入市潮，建議有關部門盡早出臺清理整頓方案,，明確農地流轉相關制度,。
“以租代售”：宅基地上興建會員制養(yǎng)老中心
“緊鄰小湯山，40平方米四合院,，售價18萬,。”這是北京市昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊村喜洋洋養(yǎng)老中心的廣告,�,！督洕鷧⒖紙蟆酚浾哒{查發(fā)現(xiàn)，這里正在“以租代售”小產權房,，價格從十幾萬到幾十萬不等,。“養(yǎng)老中心”只是個幌子,，入住者不乏年輕人,，已形成一個居民小區(qū)。
走在“養(yǎng)老中心”里,，隨處可見“出租,、出售”廣告。負責房屋銷售的養(yǎng)老中心劉經理說,，目前正在出售的為第3期,，養(yǎng)老中心占地是租南莊村的，與村委會簽訂了租賃合同到2052年,。養(yǎng)老中心分3期建有平房約400間,，1、2期已經全部賣出,，三期也剩得不多了,。
記者在現(xiàn)場看到，三期建設的“四合院”每套建筑面積70多平方米,，包括三間北房,、兩間南房,，使用年限40年，售價60萬元,。
購買這里的房屋后,，與養(yǎng)老中心簽訂“入住協(xié)議”，類似長期租賃協(xié)議,。記者注意到，協(xié)議中對入住人有這樣一條約定：男60歲以上,、女55歲以上,，不得轉租轉售。這里的住戶孫某說：“這純粹是規(guī)避政策風險,，買房后誰住根本沒有人管,。”
“協(xié)議規(guī)定了入住年限和價格,，還有大家最關心的拆遷問題,。協(xié)議規(guī)定遇到拆遷，一是住戶可以參與拆遷,，拆遷給多少錢你拿多少錢,；二是養(yǎng)老中心按入住年頭扣除房錢后，將剩余的錢退還給住戶,�,！眲⒔浝碚f。
在位于八達嶺高速水屯橋西的昌平區(qū)奤夿屯“伊舍小鎮(zhèn)”,，打著“舊村改造”的旗號,，這里建設的養(yǎng)老公寓已經售罄。
銷售人員告訴記者,，“伊舍小鎮(zhèn)”項目是北京市第一批13個舊村改造項目的一部分,。項目將舊村拆掉，給回遷農民蓋一部分回遷房,，另外建設幾十棟樓房,，以“入會”形式對外銷售，號稱屬于養(yǎng)老產業(yè)園性質,，采用會員制運作,，只需一次繳納所選戶型的會員費就可入住。如果發(fā)生拆遷,，拆遷補償歸買房者,。
“伊舍小鎮(zhèn)”在房地產網站上打的廣告顯示，這里的二手房均價已高達6500元/平方米,。銷售人員稱,，該項目一期已售完,，約有1000多套養(yǎng)老房屋，“如果你需要,，可以留下電話號碼,，待二期開盤時我們會通知你�,！�
會員協(xié)議有兩種方式：一種是無期限有效,，子女可以繼承；另外一種就是五年制,，五年之后可以選擇退會,，會員費全額退還，實際上也就是居住五年,。
一位會籍顧問表示,，房子是在村集體土地上開發(fā)建設的，產權歸屬村里,。購房者經認購后可享受當?shù)貥s譽村民待遇,，給購房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發(fā)的房屋使用權證，大可不必擔心產權,。
據知情者透露,，目前“養(yǎng)老公寓”項目之所以興起，除了項目本身銷售收入外,，一旦通過民政部門驗收,，還可以套取補貼。
“私家農場”：農地里長出生態(tài)大棚“50年不變”
如果說“養(yǎng)老公寓”主要占用的是農村集體建設用地,，那么一些農村打著“生態(tài)大棚”的名義變相對外出售小產權房,，則已經侵占了農用地，目前這種銷售給城里人的“私人家庭農場”在北京,、廣州,、大連、青島,、南京等大城市周邊遍地開花,。
“旅順北路生態(tài)莊園，占地600平方米至1200平方米,，封閉小區(qū)依山傍水,，45萬元至60萬元，送大棚非小產權房,�,！表樦洞筮B晚報》上廣告的指引，記者來到遼寧省大連市旅順口區(qū)沙包村，只見一排排整齊的鋼架大棚拔地而起,，每個大棚旁都有一座獨棟住房,，屋內面積大約70平方米，還帶一個半地下室,。
負責銷售的村民王經理說,，這不是小產權房，我們不銷售產權,，只對外出租50年的使用權,，1畝地的大棚45萬元，兩畝地的大棚60萬元,。如果將來政府動遷征地,，補償款全部都給買房的業(yè)戶�,！�
王經理說，這里原來是沙包村的一片果林,，約200多畝,，現(xiàn)在建了70多套大棚，是村里開發(fā)的項目,。有兩種戶型,，一種是1畝地的，主要是給老年人準備的,，只有8套,；一種是2畝地的，共有60多套,，賣得最火,。“城里人買這里的房子圖的不是房,，而是田地,，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經賣光了”,。
王經理指著旁邊的另一片山坡說,，那邊馬上要建設二期，100套,�,！斑@個項目叫大連綠色田園生態(tài)園，是經過審批的,，以設施農業(yè)立項,，等通過農業(yè)部門驗收后，您就可以把地下室(農具房)打通采光，就是一間很不錯的影音棋牌室,�,！�
在旅順北路沿途，這樣的“生態(tài)農莊”隨處可見,。有房產經紀發(fā)帖稱,，長城科聯(lián)種植精品園有多套大棚帶院的獨樓出售，地點在旅順北路大黑石南,，面積200平方米,，出售價格85萬元，合4250元每平方米,，產權為使用權,。
早在2009年4月，北京市國土資源局已下達封殺令,，要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農業(yè)生態(tài)園,，停止占用耕地，對于變相搞房地產開發(fā)的單位和個人將追究刑責,，當年一些項目被拆除,。然而，時至今天,，北京郊區(qū)的“生態(tài)農莊”有增無減,，甚至掀起了新一輪銷售高潮。在密云縣云佛山黃坨子村,、平谷區(qū)馬房鎮(zhèn)等地,，記者發(fā)現(xiàn)了多家在售的“私人農場”，價格從13萬元至30萬元不等,。
“旅游地產”：景區(qū)生態(tài)林地遭到別墅蠶食
記者發(fā)現(xiàn),，隨著相關部門禁止對別墅項目審批供地，大量別墅項目轉戰(zhàn)農村,。當前農村對耕地管理嚴格,，但是對“三荒地”、水庫周邊生態(tài)地,、承包林地,、景區(qū)周邊等建設開發(fā)并沒有嚴格禁止，一些開發(fā)商通過打擦邊球的方式開發(fā)所謂的“旅游地產”,，建設“分時度假村”,，對林地和具有生態(tài)保護功能的山坡地形成威脅。
江蘇省溧陽市橫澗鎮(zhèn)“黃崗嶺”茶場鄰近天目湖景區(qū)和南山竹海景區(qū),，處于丘陵地帶,，周邊生態(tài)環(huán)境良好。茶場不僅生產茶葉，也是鄉(xiāng)村旅游項目,，游客可以采摘茶葉,。董事長盧建平告訴記者，茶場承包土地千余畝,。近日,，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發(fā)現(xiàn)在茶場一邊坡地上,，出現(xiàn)了兩片白墻黛瓦的仿古建筑群,，屋頂高大，場面鋪排,。
當?shù)芈糜尾块T知情者介紹,，這片仿古建筑群實際上是一個別墅項目，是作為旅游業(yè)配套的賓館項目報的,，老板一直想對外銷售,。“溧陽市的農村旅游項目近年來出現(xiàn)了不少這類商業(yè)地產,，我們都叫它‘田園地產’,！究竟是開賓館還是當別墅賣，老板不說,。”
在北京市昌平區(qū)棋盤山景區(qū),，流村鎮(zhèn)瓦窯村的小產權別墅“山作庭院”已建成了300余幢獨棟小產權別墅,，銷售人員周濤稱“這個項目是棋盤山風景區(qū)配套功能設施，地是瓦窯村的山坡地,，位于景區(qū)內,，不會搞新的建設，拆遷的概率非常小,�,！�
密云云佛山黃坨子村小產權項目銷售人員相小姐告訴記者：“項目占地是村里改造的山坡荒地，一期只剩下3套了,，可選余地不多,；二期建設的是小木屋，96套,，已經售出20多套,，占地600平方米至1000平方米，25.8萬元/套起,，五十年使用權,。”記者在遼寧省大連市大黑石村，也看見了成片的小產權別墅,，當?shù)卮迕穹Q別墅占地均為村里的“山坡地”,。
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