《經(jīng)濟(jì)參考報》記者日前在北京,、遼寧,、山東,、江蘇,、廣東等地采訪時發(fā)現(xiàn),，在中央14部委一片“清理整頓”聲中,，小產(chǎn)權(quán)房悄然變異為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“旅游地產(chǎn)”“會員制農(nóng)莊”等,，通過“以租代售”“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)”“榮譽(yù)村民”等方式換裝入市,，其形式設(shè)計精巧,，旨在逃避政策法規(guī)的約束,。專家指出，應(yīng)盡快遏制小產(chǎn)權(quán)房“變種”帶來新一輪農(nóng)地入市潮,，建議有關(guān)部門盡早出臺清理整頓方案,，明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)制度。
“以租代售”：宅基地上興建會員制養(yǎng)老中心
“緊鄰小湯山,，40平方米四合院,，售價18萬�,！边@是北京市昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊村喜洋洋養(yǎng)老中心的廣告,。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，這里正在“以租代售”小產(chǎn)權(quán)房,，價格從十幾萬到幾十萬不等,。“養(yǎng)老中心”只是個幌子,，入住者不乏年輕人,，已形成一個居民小區(qū)。
走在“養(yǎng)老中心”里,，隨處可見“出租,、出售”廣告。負(fù)責(zé)房屋銷售的養(yǎng)老中心劉經(jīng)理說,，目前正在出售的為第3期,，養(yǎng)老中心占地是租南莊村的，與村委會簽訂了租賃合同到2052年,。養(yǎng)老中心分3期建有平房約400間,，1、2期已經(jīng)全部賣出,，三期也剩得不多了,。
記者在現(xiàn)場看到，三期建設(shè)的“四合院”每套建筑面積70多平方米,，包括三間北房、兩間南房,，使用年限40年,，售價60萬元。
購買這里的房屋后,，與養(yǎng)老中心簽訂“入住協(xié)議”,，類似長期租賃協(xié)議。記者注意到,，協(xié)議中對入住人有這樣一條約定：男60歲以上,、女55歲以上，不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售,。這里的住戶孫某說：“這純粹是規(guī)避政策風(fēng)險,，買房后誰住根本沒有人管�,！薄�
“協(xié)議規(guī)定了入住年限和價格,，還有大家最關(guān)心的拆遷問題。協(xié)議規(guī)定遇到拆遷,，一是住戶可以參與拆遷,，拆遷給多少錢你拿多少錢；二是養(yǎng)老中心按入住年頭扣除房錢后,，將剩余的錢退還給住戶,。”劉經(jīng)理說。
在位于八達(dá)嶺高速水屯橋西的昌平區(qū)奤夿屯“伊舍小鎮(zhèn)”,，打著“舊村改造”的旗號,，這里建設(shè)的養(yǎng)老公寓已經(jīng)售罄。
銷售人員告訴記者,，“伊舍小鎮(zhèn)”項(xiàng)目是北京市第一批13個舊村改造項(xiàng)目的一部分,。項(xiàng)目將舊村拆掉，給回遷農(nóng)民蓋一部分回遷房,，另外建設(shè)幾十棟樓房,，以“入會”形式對外銷售，號稱屬于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園性質(zhì),，采用會員制運(yùn)作,，只需一次繳納所選戶型的會員費(fèi)就可入住。如果發(fā)生拆遷,，拆遷補(bǔ)償歸買房者,。
“伊舍小鎮(zhèn)”在房地產(chǎn)網(wǎng)站上打的廣告顯示，這里的二手房均價已高達(dá)6500元/平方米,。銷售人員稱,，該項(xiàng)目一期已售完，約有1000多套養(yǎng)老房屋,，“如果你需要,，可以留下電話號碼，待二期開盤時我們會通知你,�,！�
會員協(xié)議有兩種方式：一種是無期限有效，子女可以繼承,；另外一種就是五年制,，五年之后可以選擇退會，會員費(fèi)全額退還,，實(shí)際上也就是居住五年,。
一位會籍顧問表示，房子是在村集體土地上開發(fā)建設(shè)的,，產(chǎn)權(quán)歸屬村里,。購房者經(jīng)認(rèn)購后可享受當(dāng)?shù)貥s譽(yù)村民待遇，給購房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽(yù)村民》證書及由村委會核發(fā)的房屋使用權(quán)證,，大可不必?fù)?dān)心產(chǎn)權(quán),。
據(jù)知情者透露，目前“養(yǎng)老公寓”項(xiàng)目之所以興起,，除了項(xiàng)目本身銷售收入外,，一旦通過民政部門驗(yàn)收,，還可以套取補(bǔ)貼。
“私家農(nóng)場”：農(nóng)地里長出生態(tài)大棚“50年不變”
如果說“養(yǎng)老公寓”主要占用的是農(nóng)村集體建設(shè)用地,，那么一些農(nóng)村打著“生態(tài)大棚”的名義變相對外出售小產(chǎn)權(quán)房,，則已經(jīng)侵占了農(nóng)用地，目前這種銷售給城里人的“私人家庭農(nóng)場”在北京,、廣州,、大連、青島,、南京等大城市周邊遍地開花,。
“旅順北路生態(tài)莊園，占地600平方米至1200平方米,，封閉小區(qū)依山傍水,，45萬元至60萬元，送大棚非小產(chǎn)權(quán)房,�,！表樦洞筮B晚報》上廣告的指引，記者來到遼寧省大連市旅順口區(qū)沙包村,，只見一排排整齊的鋼架大棚拔地而起,，每個大棚旁都有一座獨(dú)棟住房，屋內(nèi)面積大約70平方米,，還帶一個半地下室,。
負(fù)責(zé)銷售的村民王經(jīng)理說，這不是小產(chǎn)權(quán)房,，我們不銷售產(chǎn)權(quán)，只對外出租50年的使用權(quán),，1畝地的大棚45萬元,，兩畝地的大棚60萬元。如果將來政府動遷征地,，補(bǔ)償款全部都給買房的業(yè)戶,。
王經(jīng)理說,，這里原來是沙包村的一片果林,，約200多畝，現(xiàn)在建了70多套大棚,，是村里開發(fā)的項(xiàng)目,。有兩種戶型，一種是1畝地的,，主要是給老年人準(zhǔn)備的,，只有8套,；一種是2畝地的，共有60多套,，賣得最火,。“城里人買這里的房子圖的不是房,，而是田地,，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經(jīng)賣光了”,。
王經(jīng)理指著旁邊的另一片山坡說,，那邊馬上要建設(shè)二期，100套,�,！斑@個項(xiàng)目叫大連綠色田園生態(tài)園，是經(jīng)過審批的,，以設(shè)施農(nóng)業(yè)立項(xiàng),，等通過農(nóng)業(yè)部門驗(yàn)收后，您就可以把地下室(農(nóng)具房)打通采光,，就是一間很不錯的影音棋牌室,。”
在旅順北路沿途,，這樣的“生態(tài)農(nóng)莊”隨處可見,。有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)帖稱，長城科聯(lián)種植精品園有多套大棚帶院的獨(dú)樓出售,，地點(diǎn)在旅順北路大黑石南,，面積200平方米，出售價格85萬元,，合4250元每平方米,，產(chǎn)權(quán)為使用權(quán)。
早在2009年4月,，北京市國土資源局已下達(dá)封殺令,，要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地,，對于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人將追究刑責(zé),，當(dāng)年一些項(xiàng)目被拆除。然而,，時至今天,，北京郊區(qū)的“生態(tài)農(nóng)莊”有增無減，甚至掀起了新一輪銷售高潮,。在密云縣云佛山黃坨子村,、平谷區(qū)馬房鎮(zhèn)等地,，記者發(fā)現(xiàn)了多家在售的“私人農(nóng)場”，價格從13萬元至30萬元不等,。
“旅游地產(chǎn)”：景區(qū)生態(tài)林地遭到別墅蠶食
記者發(fā)現(xiàn),，隨著相關(guān)部門禁止對別墅項(xiàng)目審批供地，大量別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村,。當(dāng)前農(nóng)村對耕地管理嚴(yán)格,，但是對“三荒地”、水庫周邊生態(tài)地,、承包林地,、景區(qū)周邊等建設(shè)開發(fā)并沒有嚴(yán)格禁止，一些開發(fā)商通過打擦邊球的方式開發(fā)所謂的“旅游地產(chǎn)”,，建設(shè)“分時度假村”,，對林地和具有生態(tài)保護(hù)功能的山坡地形成威脅。
江蘇省溧陽市橫澗鎮(zhèn)“黃崗嶺”茶場鄰近天目湖景區(qū)和南山竹海景區(qū),，處于丘陵地帶,，周邊生態(tài)環(huán)境良好。茶場不僅生產(chǎn)茶葉,，也是鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目,，游客可以采摘茶葉。董事長盧建平告訴記者,，茶場承包土地千余畝,。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠,，發(fā)現(xiàn)在茶場一邊坡地上,，出現(xiàn)了兩片白墻黛瓦的仿古建筑群，屋頂高大,，場面鋪排,。
當(dāng)?shù)芈糜尾块T知情者介紹，這片仿古建筑群實(shí)際上是一個別墅項(xiàng)目,，是作為旅游業(yè)配套的賓館項(xiàng)目報的，老板一直想對外銷售,�,！颁嚓柺械霓r(nóng)村旅游項(xiàng)目近年來出現(xiàn)了不少這類商業(yè)地產(chǎn)，我們都叫它‘田園地產(chǎn)’,！究竟是開賓館還是當(dāng)別墅賣,，老板不說�,！�
在北京市昌平區(qū)棋盤山景區(qū),，流村鎮(zhèn)瓦窯村的小產(chǎn)權(quán)別墅“山作庭院”已建成了300余幢獨(dú)棟小產(chǎn)權(quán)別墅,，銷售人員周濤稱“這個項(xiàng)目是棋盤山風(fēng)景區(qū)配套功能設(shè)施，地是瓦窯村的山坡地,，位于景區(qū)內(nèi),，不會搞新的建設(shè)，拆遷的概率非常小,�,！�
密云云佛山黃坨子村小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷售人員相小姐告訴記者：“項(xiàng)目占地是村里改造的山坡荒地，一期只剩下3套了,，可選余地不多,；二期建設(shè)的是小木屋，96套,，已經(jīng)售出20多套,，占地600平方米至1000平方米，25.8萬元/套起,，五十年使用權(quán),。”記者在遼寧省大連市大黑石村,，也看見了成片的小產(chǎn)權(quán)別墅,，當(dāng)?shù)卮迕穹Q別墅占地均為村里的“山坡地”。
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