近期陸續(xù)出爐的房地產(chǎn)上市公司中報顯示,，樓市調(diào)控正在推動房地產(chǎn)業(yè)進入新一輪洗牌。佳兆業(yè),、旭輝地產(chǎn)等以剛需住宅為主營產(chǎn)品的房企正在穩(wěn)步擴張,；而星河灣、綠城等專注于豪宅的開發(fā)商則是險象環(huán)生,。
中國指數(shù)研究院日前在北京,、香港兩地同時發(fā)布的研究報告指出，首次置業(yè)需求和首次改善需求,，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發(fā)展的主要動力,。隨著調(diào)控對“游戲規(guī)則”的改寫，重視資金周轉(zhuǎn)速度、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更偏向于剛需型的房企,，將隨城市化進程獲得更快發(fā)展,。
針對這一趨勢，經(jīng)濟學(xué)家趙曉認為,，過去房地產(chǎn)市場,，政府靠賣地就能賺錢，開發(fā)商靠囤地就能賺錢,，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時代一去不復(fù)返,，行業(yè)將迎來第三輪洗牌。
新一輪洗牌啟動
莊凌顧問董事長張映光認為,，房地產(chǎn)行業(yè)過去十年間,，曾經(jīng)歷過兩次大洗牌。第一次是在“8·31大限”前后,，土地開始“招拍掛”,，一批大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)獲得了全國擴張的機會，一線房企與二三線房企迅速拉開距離,。第二次是在2008年金融海嘯前后,，一批對周期預(yù)判較好的房企躋身到一線開發(fā)商行列，如SOHO中國,、龍湖,、恒大等，但也有一批房地產(chǎn)企業(yè),，由此從一線退居二線,。
如今，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來第三次洗牌,，房企的發(fā)展模式是否與國家調(diào)控方向一致,，現(xiàn)金流的穩(wěn)健性、抵抗周期性,、市場調(diào)整能力等都成為至關(guān)重要的因素,。
中國指數(shù)研究院報告指出，2013年后,，重點城市住宅成交量增速逐步趨緩,，未來五年的復(fù)合增速為6.5%，2016年成交面積有望達到2.6億平方米,；供應(yīng)量增速在2013年達到17.4%的高點后逐步放緩,，預(yù)計2016年新批上市面積達2.4億平方米，復(fù)合增長率為11.5%,。
住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,，在國家調(diào)控政策的打壓下,，住宅投資投機型需求將受到抑制，剛性需求——即首次置業(yè)和首次改善型需求,，將成為支撐住宅市場發(fā)展的主要動力,。
二線房企蓄勢待發(fā)
中指院報告認為，今年以來,，房地產(chǎn)市場逐步由高速增長向常態(tài)發(fā)展回歸,，行業(yè)分化逐漸加劇，以高周轉(zhuǎn)見長的房企開始崛起,。
恒大集團董事局主席許家印表示,，恒大中端至中低端產(chǎn)品占70%。佳兆業(yè)集團總裁金志剛表示,，今年推出300萬平方米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅,。
近期，旭輝地產(chǎn)今年赴港上市計劃曝光,，一直以剛性需求為主要市場的旭輝地產(chǎn)受到資本市場的關(guān)注。公開市場數(shù)據(jù)顯示,，得益于市場剛需回暖,，今年上半年，旭輝地產(chǎn)銷售額躋身上海前三位,。
旭輝董事長林中表示,，旭輝的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，中低價位產(chǎn)品占60%,。企業(yè)一直在靈活應(yīng)變,，及時調(diào)整產(chǎn)品戰(zhàn)略。目前,，旭輝超過140平方米以上的產(chǎn)品比例大概只占20%,。產(chǎn)品定位主要以滿足中產(chǎn)階級剛需、自住的首置,、首改產(chǎn)品為主,。他透露，2011年以來,，市場銷售最好的就是中低價位,、中小套型,。去年公司這類產(chǎn)品只占45%,，今年占到60%,，估計明年應(yīng)該會占到80%,。
華高萊斯董事長李忠認為,，旭輝的剛需模式有一定的共性。中國一線城市化持續(xù)性更強,，城市人口聚集效應(yīng)會越來越明顯，北京,、上海等城市圈的發(fā)展，是支撐剛需房企的基礎(chǔ),。