近期陸續(xù)出爐的房地產(chǎn)上市公司中報(bào)顯示，樓市調(diào)控正在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪洗牌。佳兆業(yè),、旭輝地產(chǎn)等以剛需住宅為主營產(chǎn)品的房企正在穩(wěn)步擴(kuò)張,；而星河灣、綠城等專注于豪宅的開發(fā)商則是險(xiǎn)象環(huán)生,。
中國指數(shù)研究院日前在北京,、香港兩地同時(shí)發(fā)布的研究報(bào)告指出，首次置業(yè)需求和首次改善需求,，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿�,。隨著調(diào)控對(duì)“游戲規(guī)則”的改寫，重視資金周轉(zhuǎn)速度,、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更偏向于剛需型的房企,，將隨城市化進(jìn)程獲得更快發(fā)展,。
針對(duì)這一趨勢，經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為,，過去房地產(chǎn)市場,，政府靠賣地就能賺錢，開發(fā)商靠囤地就能賺錢,，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時(shí)代一去不復(fù)返,，行業(yè)將迎來第三輪洗牌。
新一輪洗牌啟動(dòng)
莊凌顧問董事長張映光認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)過去十年間,，曾經(jīng)歷過兩次大洗牌。第一次是在“8·31大限”前后,，土地開始“招拍掛”,，一批大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)獲得了全國擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，一線房企與二三線房企迅速拉開距離,。第二次是在2008年金融海嘯前后,，一批對(duì)周期預(yù)判較好的房企躋身到一線開發(fā)商行列，如SOHO中國,、龍湖,、恒大等，但也有一批房地產(chǎn)企業(yè),，由此從一線退居二線,。
如今，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來第三次洗牌,，房企的發(fā)展模式是否與國家調(diào)控方向一致,，現(xiàn)金流的穩(wěn)健性、抵抗周期性,、市場調(diào)整能力等都成為至關(guān)重要的因素,。
中國指數(shù)研究院報(bào)告指出，2013年后,，重點(diǎn)城市住宅成交量增速逐步趨緩,，未來五年的復(fù)合增速為6.5%，2016年成交面積有望達(dá)到2.6億平方米,；供應(yīng)量增速在2013年達(dá)到17.4%的高點(diǎn)后逐步放緩,，預(yù)計(jì)2016年新批上市面積達(dá)2.4億平方米，復(fù)合增長率為11.5%,。
住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,，在國家調(diào)控政策的打壓下，住宅投資投機(jī)型需求將受到抑制,，剛性需求——即首次置業(yè)和首次改善型需求,，將成為支撐住宅市場發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/P>
二線房企蓄勢待發(fā)
中指院報(bào)告認(rèn)為,，今年以來，房地產(chǎn)市場逐步由高速增長向常態(tài)發(fā)展回歸,，行業(yè)分化逐漸加劇,，以高周轉(zhuǎn)見長的房企開始崛起。
恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示,，恒大中端至中低端產(chǎn)品占70%,。佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛表示，今年推出300萬平方米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅,。
近期,，旭輝地產(chǎn)今年赴港上市計(jì)劃曝光，一直以剛性需求為主要市場的旭輝地產(chǎn)受到資本市場的關(guān)注,。公開市場數(shù)據(jù)顯示,，得益于市場剛需回暖，今年上半年,，旭輝地產(chǎn)銷售額躋身上海前三位,。
旭輝董事長林中表示,，旭輝的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中,，中低價(jià)位產(chǎn)品占60%。企業(yè)一直在靈活應(yīng)變,，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品戰(zhàn)略,。目前，旭輝超過140平方米以上的產(chǎn)品比例大概只占20%,。產(chǎn)品定位主要以滿足中產(chǎn)階級(jí)剛需,、自住的首置、首改產(chǎn)品為主,。他透露,，2011年以來，市場銷售最好的就是中低價(jià)位,、中小套型,。去年公司這類產(chǎn)品只占45%，今年占到60%,，估計(jì)明年應(yīng)該會(huì)占到80%,。
華高萊斯董事長李忠認(rèn)為，旭輝的剛需模式有一定的共性,。中國一線城市化持續(xù)性更強(qiáng),，城市人口聚集效應(yīng)會(huì)越來越明顯，北京,、上海等城市圈的發(fā)展,，是支撐剛需房企的基礎(chǔ),。