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據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，昆明樓市上周交易情況遭遇夏天里的寒流，出現(xiàn)止升回落的跡象,，成交量跌破“2000套”關(guān)口,，日均成交套數(shù)更是從近400套銳減至200套左右，回到了年初較低水平,。記者
秦晴 攝 |
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近幾個(gè)月來，全國(guó)多地樓市成交量開始回升，部分城市購(gòu)房熱情有所升溫,。但陸續(xù)公布的半年報(bào)卻顯示，上半年房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況不容樂觀,，近六成出現(xiàn)利潤(rùn)下滑或虧損,。隨著住建部等部委近期再次表態(tài)堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房企未來形勢(shì)將更加嚴(yán)峻,，降低庫(kù)存壓力,、加快資金回籠速度是下半年亟待解決的艱巨任務(wù),。
上半年房企業(yè)績(jī)難言樂觀
近日，滬深兩市已有49家房企以快報(bào)或預(yù)告等形式公布了上半年業(yè)績(jī)情況,。其中,，僅有21家房企業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)，其余近六成房企均出現(xiàn)了不同程度的虧損或利潤(rùn)下滑,，數(shù)量同比有所增加,。
從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，中小房企虧損面有所擴(kuò)大,。其中,，嘉凱城以4901.43%的利潤(rùn)下降幅度居虧損企業(yè)之首，虧損3.5億元,，而去年同期盈利728.95萬元,。在凈利潤(rùn)降幅超過100%的10家企業(yè)中，排名100名之后的企業(yè)占絕大多數(shù),。除珠江,、金宇車城、國(guó)興為續(xù)虧外,，剩余7家全部為首虧,，其中沙河股份、高新發(fā)展等預(yù)估虧損均在900萬元以上,。
大型房企的表現(xiàn)雖然略好于中小房企,，但也難現(xiàn)2009-2011年持續(xù)普漲的局面。從今年上半年銷售數(shù)據(jù)來看,，35家大型房企銷售總額達(dá)5455.34億元,，同比上漲11.8%。但據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，在排名前100的17家大型房企中,，約47%的房企出現(xiàn)了虧損或利潤(rùn)下滑。其中,，保利地產(chǎn)上半年簽約面積和簽約金額均同比增長(zhǎng)27%以上,，但凈利潤(rùn)下降12.13%。
針對(duì)近六成房企虧損或利潤(rùn)下滑的現(xiàn)象,，緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)策略資源部高級(jí)分析師周飛認(rèn)為,，房企利潤(rùn)下降并不等同于虧損，只是回歸到了比較合理的水平,�,！爸胺科蟮睦麧�(rùn)率普遍在20%至30%左右，目前則已下降到了10%到15%,。這個(gè)利潤(rùn)率是比較正常的,�,！�
而萬科、中海,、華遠(yuǎn)等標(biāo)桿房企則實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收,、利潤(rùn)雙雙增長(zhǎng)。在凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的公司中,，中弘股份,、億城股份、中關(guān)村等開發(fā)商的表現(xiàn)較為搶眼,，凈利潤(rùn)增幅超過100%,，其中中關(guān)村預(yù)期增長(zhǎng)4560%至5408%。
但對(duì)于飄紅的數(shù)據(jù),，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示懷疑,，他說，從上市房企年度銷售指標(biāo)的制定與去年同期銷售金額對(duì)比來看,，個(gè)別房企年中業(yè)績(jī)可能存在粉飾成分,。
“以價(jià)換量”帶來利潤(rùn)率下滑
對(duì)于上半年近六成房企利潤(rùn)下降，業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，這主要是一些房企“以價(jià)換量”導(dǎo)致了雖然表面業(yè)績(jī)上漲,、但實(shí)際利潤(rùn)率下降的現(xiàn)象出現(xiàn)。同時(shí),，部分房企上半年結(jié)算收入大幅減少,，也導(dǎo)致其盈利能力大幅下滑,。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為,，部分房企的利潤(rùn)下滑緣于報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目少等結(jié)構(gòu)性因素。嘉凱城在半年報(bào)中表示,，公司之所以出現(xiàn)較大虧損,，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境對(duì)項(xiàng)目銷售進(jìn)度和價(jià)格產(chǎn)生了一定影響。由于半年度實(shí)際可結(jié)算項(xiàng)目少,，導(dǎo)致可確認(rèn)的銷售收入較少,。
“接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤(rùn)下滑，這表明調(diào)控政策對(duì)房企利潤(rùn)的影響已十分明顯,�,！标愌┱J(rèn)為，在調(diào)控作用下,，部分開發(fā)商為去庫(kù)存,，而選擇以價(jià)換量，以保持資金鏈穩(wěn)定,。在這種情況下,，即便銷售額增加,，其利潤(rùn)也會(huì)隨之減弱。周飛認(rèn)為,，部分房企降價(jià)促銷是為未來發(fā)展換取空間,，盡快將銷售重點(diǎn)調(diào)整到剛需產(chǎn)品上，以迎合宏觀調(diào)控的主流,。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，上半年銷售金額在100億元以上的房企，平均銷售均價(jià)同比下降9.5%,，平均銷售面積同比上升6.2%,。其中，萬科推盤以剛需產(chǎn)品為主,，144平方米以下戶型占比近90%,，其銷售均價(jià)同比下降10.6%，銷售面積同比上升6.1%,；恒大在4月份加大促銷力度以來,，銷售均價(jià)環(huán)比下降10%，銷售面積環(huán)比提升126.2%,。
張宏偉表示,，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，主要得益于降價(jià)策略的調(diào)整,。如果降價(jià)走量的動(dòng)力消失,，下半年銷售指標(biāo)能否完成值得進(jìn)一步觀察。此外,，業(yè)績(jī)較好的房企幾乎都是高周轉(zhuǎn)型的大型房企,，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象�,！皬陌肽陥�(bào)中看,，已經(jīng)完成全年任務(wù)指標(biāo)一半以上的現(xiàn)象并不普遍�,！�
盤活資金鏈仍是房企當(dāng)務(wù)之急
在以價(jià)換量漸成市場(chǎng)主流的情形下,，部分房企的半年報(bào)中卻呈現(xiàn)量?jī)r(jià)背離的狀況。有專家指出,，在長(zhǎng)時(shí)間的嚴(yán)格調(diào)控下,，房企融資成本正在不斷上升。由于目前樓市尚存在諸多不確定性,，下一步應(yīng)警惕房企資金趨緊而帶來的金融風(fēng)險(xiǎn),。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院日前共同發(fā)布的《2012中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》顯示，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率與有效負(fù)債率近年來持續(xù)攀升,，2011年達(dá)到4年來的高點(diǎn),。截至2011年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率和有效負(fù)債率均值分別達(dá)63.43%和50.38%,，債務(wù)壓力進(jìn)一步加重,。
而在負(fù)債水平攀升的同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力也趨于弱化,，進(jìn)一步削弱了資產(chǎn)流動(dòng)性,，加劇了資產(chǎn)減值帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為,，目前近70%的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金呈現(xiàn)“入不敷出”狀況,，行業(yè)整體運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)加速累積。
值得注意的是,，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化也非常嚴(yán)重,。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院王國(guó)華教授指出，招保萬金等大型房地產(chǎn)企業(yè),，由于項(xiàng)目一般都比較好,，資金鏈狀況一直不錯(cuò)，融資成本在不斷下降,。但與之相反的是,，三、四線城市的許多中小型房企,，融資成本卻在不斷提升,。
王國(guó)華認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,，目前高庫(kù)存和高負(fù)債的狀況沒有發(fā)生根本性改觀,。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)難以長(zhǎng)久維持,。
針對(duì)下半年市場(chǎng)走勢(shì),，中指院認(rèn)為,，上市房地產(chǎn)公司將更多地聚焦于深化調(diào)整價(jià)格策略,、創(chuàng)新營(yíng)銷手段。在堅(jiān)持調(diào)控不放松的背景下,，采用靈活的銷售策略緩解不斷攀升的庫(kù)存壓力,，加快資金回籠速度，依然是開發(fā)商當(dāng)前亟待解決的艱巨任務(wù),。