7月5日晚間，央行宣布再次下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。在不到一個月的時間里,，央行第2次降息,。如此密度的降息,，被視為對呈現(xiàn)回暖跡象的房地產(chǎn)市場新的利好,。股市上,，房地產(chǎn)板塊聞聲而動,，次日以全面飄紅報(bào)收,。那么,，在釋放流動性下，房價(jià)是否真的像某些觀點(diǎn)認(rèn)為的那樣,，將迎來報(bào)復(fù)式的上漲呢,？
有專家表示，央行再度降息將改善房企融資環(huán)境,，降低融資成本,，但對樓市的直接效果有限，以價(jià)換量仍是下半年樓市的主基調(diào),。
“央行又降息了,，月供壓力更小一些，而且最近漲價(jià)趨勢非常明顯,，所以我來看看房子,，打算盡快買一套。但7日中央重申不能讓房價(jià)反彈之后,，又想等一等,，總之很糾結(jié)�,！币晃辉谕ㄖ菽硺潜P售樓處的看房者這樣告訴記者,。
“最近看房的人越來越多，成交周期也縮短不少,�,！鄙鲜鰳潜P的銷售人員也向記者表示，“不過,，購房者主要還是怕房價(jià)漲得太快,，此前的觀望者也都著急出手了”。
值得一提的是,，央行二度降息之后,，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，樓市回暖已成事實(shí),，房價(jià)將再無降價(jià)的可能,。對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長任志強(qiáng)再度一語驚人,。任志強(qiáng)對媒體表示,，降息對房地產(chǎn)會有一定影響,，比如降低了生產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，降低了購買人的支付成本,，但降息與房地產(chǎn)沒有直接聯(lián)系,。
“降息對樓市直接效果有限，但會加強(qiáng)市場回暖預(yù)期,。從中央關(guān)于調(diào)控政策的最新態(tài)度和房企存貨負(fù)債比率來看,，以價(jià)換量的銷售策略將仍是主流，但企業(yè)融資環(huán)境會有所放松,，新增貸款的融資成本將會降低,。”
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)對《證券日報(bào)》記者表示,。
融資成本降低
28天前,，時隔三年半之后央行首度降息時，SOHO中國董事長潘石屹曾稱,，“終于降息了,，奔走相告吧”。28天之后,，央行的二度降息讓開發(fā)商樂觀情緒再度升溫,。
對此，本報(bào)記者從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉,，不管降息對樓市是否起直接性的利好作用,，但對房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將有所改善。
陳國強(qiáng)向記者表示,，降息雖然是中央采取的宏觀層面的政策,，但這種“大氣候”將影響房地產(chǎn)行業(yè)的“小氣候”。尤其對房企來說,，新增貸款的利息支出將會降低,，也就是說，新增融資成本降低,，這對開發(fā)商持續(xù)高企的資金成本無疑是一種利好趨向,。
值得一提的是，央行降息后首日,，地產(chǎn)股領(lǐng)漲兩市,，其中合肥城建、宋都股份,、上海新梅,、大名城四股漲停，招保萬金四龍頭漲幅均超4%,，滬深兩市的140家房地產(chǎn)股票基本全面上漲,。
由此來看，有分析人士向記者表示,，降息顯然提振了投資者的信心,，房企在股市也算揚(yáng)眉吐氣了一回。不過,，該人士同時強(qiáng)調(diào),，雖然上述政策能夠成為房企過冬的助力因素，也釋放了一種回暖信號,，但房企整體資金鏈還是趨緊,，日子不見得好過多少，畢竟負(fù)債和庫存的雙高局面并未得到太大的改觀,。
實(shí)際上,，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7成上市房企資金鏈緊張,，其中15家房企負(fù)債率超80%,。
上述分析人士進(jìn)一步向記者表示，雖然融資環(huán)境有所改善,，但部分中小房企也難以受益,，主要還是看房企在銀行的信貸額度是否有所提高。
對此,，蘭德咨詢總裁宋延慶表示認(rèn)同,。宋延慶指出，對房企影響大的是貸款額度,，只要能貸下款來,，利率高低企業(yè)都能接受。正如上述業(yè)內(nèi)人士所言,，如果開發(fā)商拿到的貸款額度有所松動,，拿到貸款的機(jī)會更高。此外,，還要看樓市是否真正回暖,，因?yàn)殇N售情況直接關(guān)乎開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況。
房價(jià)將小幅提升
“降息最主要的推助力是加強(qiáng)樓市回暖預(yù)期,�,！标悋鴱�(qiáng)向記者表示，對于購房者來說,，降息和公積金的調(diào)整,，可以減少月供，刺激其購房心理,。對開發(fā)商來說,，購房者密集出手,，現(xiàn)金回籠速度提升，緩解資金壓力,。而對于地方政府來說,，成交量的上揚(yáng)和土地市場回溫可以增加財(cái)政收入。
不過,，陳國強(qiáng)同時向記者強(qiáng)調(diào),，房價(jià)大幅反彈的可能性不大。因?yàn)槭袌稣w上還是供大于求的形勢,，房企的庫存量依然很高,。如果開發(fā)商大幅提價(jià)，市場不見得會買賬,，反而是開發(fā)商會因此失守一部分市場份額,。據(jù)此，陳國強(qiáng)預(yù)計(jì),，下半年開發(fā)商依舊會采取以價(jià)換量的銷售策略,。
鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪也認(rèn)為，不論是標(biāo)桿房企還是大型房企,，今年的銷售策略都是加推中低端產(chǎn)品和以價(jià)換量,，其上半年成交均價(jià)同比明顯回落。其中,，萬科下降了10.3%,，富力下降了21.4%，碧桂園下降了2.9%,。因此,，將由以價(jià)換量促成成交量回升，其漲價(jià)的基礎(chǔ)較為薄弱,。
日前,，華潤置地高層曾向媒體表示，下半年華潤依舊采取以“跑量”為主的銷售模式,。萬科保利等知名房企也曾向記者表示,，消化庫存，加快現(xiàn)金回籠仍是公司下半年的第一要務(wù),。
不過,，陳國強(qiáng)進(jìn)一步表示，不排除某些房企提升旗下賣的好的項(xiàng)目的價(jià)格,，減小優(yōu)惠幅度,，尤其一些資金壓力不大的房企將會放緩優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售節(jié)奏。
除此之外，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場成交量的回升如果可以持續(xù)3-6個月,，將使開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解，這也就意味著成交量的回暖會逐步傳導(dǎo)到整個房地產(chǎn)投資,，大型開發(fā)企業(yè)會主動加快開工節(jié)奏,。而且從7月初土地市場的表現(xiàn)來看,，部分龍頭房企已經(jīng)率先做出反應(yīng),，土地市場上抄底動作頻繁。
宋延慶則直言,，降息將更多地改變投資和購房預(yù)期,，政府最好輔以防漲價(jià)政策。