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灰色購房卡 購卡才能獲購房優(yōu)惠
2012-06-04   作者:向軍  來源:中國房地產(chǎn)報(bào)
 
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  在樓市尚未走出低迷的背景下,開發(fā)商聯(lián)合房產(chǎn)電商以團(tuán)購、辦卡,,甚至是拍賣等方式進(jìn)行的購房優(yōu)惠活動(dòng)層出不窮,。不過,,強(qiáng)制搭售某網(wǎng)站購房白金卡才能獲得購房優(yōu)惠的做法,,再度引發(fā)糾紛。
  日前,,首例購房者與房地產(chǎn)網(wǎng)站,、開發(fā)商之間關(guān)于購房卡糾紛訴訟案件曝光,在法院的調(diào)解下,,購房者獲得了相當(dāng)于辦理購房卡金額“退一賠一”的3萬元補(bǔ)償,。
  事實(shí)上,盡管購房卡因一直處于政策灰色地帶而備受質(zhì)疑,,但其在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場依舊蔚然成風(fēng),。
  究其原因,在如今的市場環(huán)境下,,購房卡的內(nèi)涵早已與以往不同,,其不僅是第三方機(jī)構(gòu)與開發(fā)商互相獲利的工具,更是淡市下開發(fā)商積累客源的手段以及定價(jià)依據(jù),。
  “現(xiàn)在已經(jīng)很少有樓盤敢直接搞內(nèi)部認(rèn)購了,,但又要在拿到預(yù)售證后短期內(nèi)開盤,所以有些樓盤為了積累客源,,企求通過與第三方合作的手段進(jìn)行提前試探性的蓄客,,這在業(yè)內(nèi)已是普遍存在的潛規(guī)則�,!眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉坦言,。

  強(qiáng)制搭售的白金卡

  上海購房者孫懋告訴記者,在去年7,、8月自己看上了位于上海松江區(qū)泗涇區(qū)域的項(xiàng)目同潤菲詩艾倫,,當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目3期樓盤100平方米以下的兩居室房源總價(jià)在130萬元~140萬元。
  隨后,,該項(xiàng)目銷售人員告知孫懋,當(dāng)時(shí)購房有優(yōu)惠活動(dòng),。在雙方談妥了總價(jià)優(yōu)惠10萬元的折扣力度后,,孫懋決定出手購房。
  而在孫懋支付定金后,,同潤菲詩艾倫項(xiàng)目開發(fā)商——上海壟景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻通過銷售人員向他提出,,因?yàn)楦尘W(wǎng)站有合作,購房者必須向與項(xiàng)目合作的第三方電商網(wǎng)站支付一筆信息服務(wù)費(fèi),,即花1.5萬元買一張購房白金卡,,才能享受到總價(jià)10萬元的購房優(yōu)惠。
  “總價(jià)優(yōu)惠10萬元,是我自己在售樓處跟銷售人員談的,,這家網(wǎng)站沒有提供任何服務(wù),,憑什么強(qiáng)制搭售1.5萬元的購房卡?”孫懋說,,當(dāng)時(shí)自己對這筆莫名其妙的信息服務(wù)費(fèi)根本不理解,,但是已經(jīng)到購房的最后一步,定金也交了,,自己中意房源戶型也比較緊俏,,只好買了這張購房白金卡。
  然而,,更讓孫懋氣憤的是,,他以1.5萬元信息服務(wù)費(fèi)購得的這張購房白金卡沒有發(fā)票,只得到一張語焉不詳?shù)氖論?jù),。
  此后,,心存不滿的孫懋于當(dāng)年12月委托律師向松江人民法院提出起訴,狀告這家搭售購房卡的第三方電商網(wǎng)站和上海壟景房地產(chǎn)公司,,理由是其被服務(wù)的知情權(quán),、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)受到侵犯,。
  代理孫懋案件的朱律師向記者表示,,“當(dāng)事人先簽了訂金合同,享受10萬元的優(yōu)惠,。之后網(wǎng)站才讓其支付購房卡費(fèi)用,,才能簽訂正式的預(yù)售合同。因此,,這次訴訟請求是按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中商家欺詐"退一賠一"的標(biāo)準(zhǔn)提出的,。”
  近日,,在上海松江人民法院的兩次協(xié)調(diào)下,,孫懋與被告簽訂了和解協(xié)議,被告自愿補(bǔ)償原告3萬元,。
  孫懋告訴記者,,據(jù)他了解,這筆“退一賠一”的3萬元補(bǔ)償應(yīng)該都是這家搭售購房卡的網(wǎng)站支付的,。

  利益蛋糕

  值得注意的是,,孫懋遭遇的強(qiáng)制搭售事件只是目前樓市上購房卡糾紛的冰山一角。
  去年5月,,上海,、北京、天津多地樓盤就因在未取得預(yù)售許可證的情況下,通過第三方發(fā)放“白金卡”變相收取購房保證金行為被頻頻曝光,。
  此后,,無居間服務(wù)資質(zhì)、高達(dá)上億元違規(guī)銷售收入,、漏稅嫌疑……政策監(jiān)管之外的購房卡灰色利益鏈也逐漸浮出水面,。
  一些網(wǎng)站兜售購房卡可謂一舉兩得:一方面,其購房卡所得費(fèi)用直接充抵開發(fā)商的宣傳費(fèi)用,,另一方面,,其可以將獲得的購房人詳細(xì)資料賣給開發(fā)商再牟利。
  一位開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人亦證實(shí)了此說法,。他表示,,通過辦卡,開發(fā)商可以獲得客源,,而一旦成交,,第三方機(jī)構(gòu)可以獲得辦卡的費(fèi)用,如1萬元抵10萬元,,這1萬元的收益即歸網(wǎng)站所有,。
  這塊蛋糕有多大?上述業(yè)內(nèi)人士估算,,第三方網(wǎng)站售賣購房卡的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)兩三年,,某些網(wǎng)站以此名目收取的費(fèi)用截至2011年上半年就預(yù)計(jì)有3億元。在這個(gè)政策監(jiān)管缺失的灰色地帶,,第三方機(jī)構(gòu)的收益極為可觀,。
  “但根據(jù)相關(guān)規(guī)定,能收取購房者費(fèi)用的第三方機(jī)構(gòu),,必須遵照規(guī)定登記備案,,并且有相關(guān)執(zhí)照,有物價(jià)部門的批準(zhǔn),。否則,,在政府同意之前,收取任何費(fèi)用的行為都是違法的,�,!币晃坏禺a(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)直言,現(xiàn)在的情況是,,第三方機(jī)構(gòu)出售的大量購房白金卡、VIP卡并沒有向購房者開具發(fā)票,,亦不存在依法繳稅行為,,已經(jīng)到了不得不監(jiān)管的地步。
  顯然,在房產(chǎn)電商不斷涌現(xiàn)之際,,購房卡模式在運(yùn)行中的漏洞以及相關(guān)法律法規(guī)上的空白已經(jīng)凸顯出來,。
  “該網(wǎng)站不是房屋中介,也不是信息提供方或廣告提供方,�,!北M管這次訴訟最終以消費(fèi)者獲得“退一賠一”補(bǔ)償而和解,不過朱律師表示,,如何對網(wǎng)站與開發(fā)商的商業(yè)模式定性,,相關(guān)律師、法官都認(rèn)為在現(xiàn)有法律框架下難以確定,。網(wǎng)站雖然和開發(fā)商是利益共同體,,但是不能確定關(guān)聯(lián)關(guān)系,也不能定性存在變相預(yù)收訂金的情況,。
  此外,,對于房地產(chǎn)網(wǎng)站的性質(zhì)界定也是房地產(chǎn)主管部門在監(jiān)管中的難題。中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)團(tuán)長邱寶昌房表示,。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)對這種行為查處,,但尷尬的是,網(wǎng)站非房企,,亦非中介機(jī)構(gòu),,這就成為監(jiān)管難點(diǎn)所在。

  變相蓄客手段

  盡管購房卡因一直處于灰色地帶而備受質(zhì)疑,,但開發(fā)商仍然樂此不疲采用的原因何在,?
  2010年4月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知要求,,今后未取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂,、排號,、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用,。
  這意味著開發(fā)商直接向購房者收取預(yù)訂款的傳統(tǒng)蓄客方式遭遇重創(chuàng),。在這樣的背景下,其愿意與第三方機(jī)構(gòu)聯(lián)合辦卡的意圖很明顯:通過第三方達(dá)到蓄客的目的,,以變相降價(jià)的手段掌握客源,,為未來定價(jià)提供依據(jù)。
  中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)對記者表示,,開發(fā)商現(xiàn)在比較糾結(jié)和困惑的是如何定價(jià),,出售VIP卡,,其實(shí)就是進(jìn)行一個(gè)對買房人心理價(jià)位的摸底過程,然后根據(jù)客源的多少制定價(jià)格策略,。
  尤其在當(dāng)下,,樓市低迷持續(xù),如何促進(jìn)銷售正成為開發(fā)商的頭等大事,。
  一位熟知房地產(chǎn)網(wǎng)站購房卡操作的知情人士告訴記者,,如今,開發(fā)商普遍面臨銷售難題,,但房產(chǎn)電商平臺有著項(xiàng)目推廣平臺和大量購房者信息資源,,這樣開發(fā)商與房地產(chǎn)網(wǎng)站就有了一拍即合的合作基礎(chǔ)。同時(shí),,在網(wǎng)站與開發(fā)商舉辦的活動(dòng)中,,原本需要由開發(fā)商支付給網(wǎng)站的廣告服務(wù)費(fèi)用,目前已用購房者辦理購房卡的費(fèi)用來沖抵,。
  “如此一來,,開發(fā)商既取得了前期的客戶資料,又可以獲得調(diào)整開盤價(jià)格的一手參考信息,。所以,,很多處于預(yù)售期的項(xiàng)目都會(huì)參加�,!痹撝槿耸空f,。

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