在樓市尚未走出低迷的背景下,，開(kāi)發(fā)商聯(lián)合房產(chǎn)電商以團(tuán)購(gòu),、辦卡，甚至是拍賣等方式進(jìn)行的購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)層出不窮,。不過(guò),，強(qiáng)制搭售某網(wǎng)站購(gòu)房白金卡才能獲得購(gòu)房?jī)?yōu)惠的做法，再度引發(fā)糾紛,。
日前,，首例購(gòu)房者與房地產(chǎn)網(wǎng)站、開(kāi)發(fā)商之間關(guān)于購(gòu)房卡糾紛訴訟案件曝光,，在法院的調(diào)解下,，購(gòu)房者獲得了相當(dāng)于辦理購(gòu)房卡金額“退一賠一”的3萬(wàn)元補(bǔ)償。
事實(shí)上,，盡管購(gòu)房卡因一直處于政策灰色地帶而備受質(zhì)疑，但其在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊蔚然成風(fēng),。
究其原因,，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房卡的內(nèi)涵早已與以往不同,，其不僅是第三方機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商互相獲利的工具，更是淡市下開(kāi)發(fā)商積累客源的手段以及定價(jià)依據(jù),。
“現(xiàn)在已經(jīng)很少有樓盤(pán)敢直接搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了,，但又要在拿到預(yù)售證后短期內(nèi)開(kāi)盤(pán)，所以有些樓盤(pán)為了積累客源,，企求通過(guò)與第三方合作的手段進(jìn)行提前試探性的蓄客,，這在業(yè)內(nèi)已是普遍存在的潛規(guī)則。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉坦言,。
強(qiáng)制搭售的白金卡
上海購(gòu)房者孫懋告訴記者,，在去年7、8月自己看上了位于上海松江區(qū)泗涇區(qū)域的項(xiàng)目同潤(rùn)菲詩(shī)艾倫,，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目3期樓盤(pán)100平方米以下的兩居室房源總價(jià)在130萬(wàn)元~140萬(wàn)元。
隨后,，該項(xiàng)目銷售人員告知孫懋,，當(dāng)時(shí)購(gòu)房有優(yōu)惠活動(dòng)。在雙方談妥了總價(jià)優(yōu)惠10萬(wàn)元的折扣力度后,，孫懋決定出手購(gòu)房,。
而在孫懋支付定金后，同潤(rùn)菲詩(shī)艾倫項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商——上海壟景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司卻通過(guò)銷售人員向他提出,，因?yàn)楦尘W(wǎng)站有合作,，購(gòu)房者必須向與項(xiàng)目合作的第三方電商網(wǎng)站支付一筆信息服務(wù)費(fèi)，即花1.5萬(wàn)元買一張購(gòu)房白金卡,，才能享受到總價(jià)10萬(wàn)元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠,。
“總價(jià)優(yōu)惠10萬(wàn)元，是我自己在售樓處跟銷售人員談的,，這家網(wǎng)站沒(méi)有提供任何服務(wù),，憑什么強(qiáng)制搭售1.5萬(wàn)元的購(gòu)房卡？”孫懋說(shuō),，當(dāng)時(shí)自己對(duì)這筆莫名其妙的信息服務(wù)費(fèi)根本不理解,，但是已經(jīng)到購(gòu)房的最后一步,，定金也交了,，自己中意房源戶型也比較緊俏,，只好買了這張購(gòu)房白金卡。
然而,，更讓孫懋氣憤的是,，他以1.5萬(wàn)元信息服務(wù)費(fèi)購(gòu)得的這張購(gòu)房白金卡沒(méi)有發(fā)票，只得到一張語(yǔ)焉不詳?shù)氖論?jù),。
此后,，心存不滿的孫懋于當(dāng)年12月委托律師向松江人民法院提出起訴，狀告這家搭售購(gòu)房卡的第三方電商網(wǎng)站和上海壟景房地產(chǎn)公司,，理由是其被服務(wù)的知情權(quán),、自主選擇權(quán),、公平交易權(quán)受到侵犯。
代理孫懋案件的朱律師向記者表示,，“當(dāng)事人先簽了訂金合同，享受10萬(wàn)元的優(yōu)惠,。之后網(wǎng)站才讓其支付購(gòu)房卡費(fèi)用,，才能簽訂正式的預(yù)售合同。因此,，這次訴訟請(qǐng)求是按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中商家欺詐"退一賠一"的標(biāo)準(zhǔn)提出的,。”
近日,，在上海松江人民法院的兩次協(xié)調(diào)下,，孫懋與被告簽訂了和解協(xié)議,，被告自愿補(bǔ)償原告3萬(wàn)元,。
孫懋告訴記者,，據(jù)他了解,，這筆“退一賠一”的3萬(wàn)元補(bǔ)償應(yīng)該都是這家搭售購(gòu)房卡的網(wǎng)站支付的,。
利益蛋糕
值得注意的是,，孫懋遭遇的強(qiáng)制搭售事件只是目前樓市上購(gòu)房卡糾紛的冰山一角。
去年5月,，上海、北京,、天津多地樓盤(pán)就因在未取得預(yù)售許可證的情況下,，通過(guò)第三方發(fā)放“白金卡”變相收取購(gòu)房保證金行為被頻頻曝光。
此后,，無(wú)居間服務(wù)資質(zhì),、高達(dá)上億元違規(guī)銷售收入、漏稅嫌疑……政策監(jiān)管之外的購(gòu)房卡灰色利益鏈也逐漸浮出水面,。
一些網(wǎng)站兜售購(gòu)房卡可謂一舉兩得：一方面，其購(gòu)房卡所得費(fèi)用直接充抵開(kāi)發(fā)商的宣傳費(fèi)用,，另一方面，其可以將獲得的購(gòu)房人詳細(xì)資料賣給開(kāi)發(fā)商再牟利,。
一位開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人亦證實(shí)了此說(shuō)法,。他表示,，通過(guò)辦卡，開(kāi)發(fā)商可以獲得客源,，而一旦成交,，第三方機(jī)構(gòu)可以獲得辦卡的費(fèi)用，如1萬(wàn)元抵10萬(wàn)元,，這1萬(wàn)元的收益即歸網(wǎng)站所有,。
這塊蛋糕有多大？上述業(yè)內(nèi)人士估算,，第三方網(wǎng)站售賣購(gòu)房卡的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)兩三年,，某些網(wǎng)站以此名目收取的費(fèi)用截至2011年上半年就預(yù)計(jì)有3億元。在這個(gè)政策監(jiān)管缺失的灰色地帶,，第三方機(jī)構(gòu)的收益極為可觀,。
“但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，能收取購(gòu)房者費(fèi)用的第三方機(jī)構(gòu),，必須遵照規(guī)定登記備案,，并且有相關(guān)執(zhí)照，有物價(jià)部門的批準(zhǔn),。否則,，在政府同意之前，收取任何費(fèi)用的行為都是違法的,�,！币晃坏禺a(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)直言，現(xiàn)在的情況是,，第三方機(jī)構(gòu)出售的大量購(gòu)房白金卡,、VIP卡并沒(méi)有向購(gòu)房者開(kāi)具發(fā)票，亦不存在依法繳稅行為,，已經(jīng)到了不得不監(jiān)管的地步。
顯然,，在房產(chǎn)電商不斷涌現(xiàn)之際,，購(gòu)房卡模式在運(yùn)行中的漏洞以及相關(guān)法律法規(guī)上的空白已經(jīng)凸顯出來(lái)。
“該網(wǎng)站不是房屋中介,，也不是信息提供方或廣告提供方,。”盡管這次訴訟最終以消費(fèi)者獲得“退一賠一”補(bǔ)償而和解,，不過(guò)朱律師表示,，如何對(duì)網(wǎng)站與開(kāi)發(fā)商的商業(yè)模式定性，相關(guān)律師,、法官都認(rèn)為在現(xiàn)有法律框架下難以確定,。網(wǎng)站雖然和開(kāi)發(fā)商是利益共同體，但是不能確定關(guān)聯(lián)關(guān)系,，也不能定性存在變相預(yù)收訂金的情況,。
此外，對(duì)于房地產(chǎn)網(wǎng)站的性質(zhì)界定也是房地產(chǎn)主管部門在監(jiān)管中的難題,。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)邱寶昌房表示,。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)對(duì)這種行為查處，但尷尬的是,，網(wǎng)站非房企,，亦非中介機(jī)構(gòu)，這就成為監(jiān)管難點(diǎn)所在,。
變相蓄客手段
盡管購(gòu)房卡因一直處于灰色地帶而備受質(zhì)疑，但開(kāi)發(fā)商仍然樂(lè)此不疲采用的原因何在,？
2010年4月,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知要求，今后未取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu),、預(yù)訂、排號(hào),、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金,、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。
這意味著開(kāi)發(fā)商直接向購(gòu)房者收取預(yù)訂款的傳統(tǒng)蓄客方式遭遇重創(chuàng),。在這樣的背景下,，其愿意與第三方機(jī)構(gòu)聯(lián)合辦卡的意圖很明顯：通過(guò)第三方達(dá)到蓄客的目的,，以變相降價(jià)的手段掌握客源，為未來(lái)定價(jià)提供依據(jù),。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)記者表示,，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在比較糾結(jié)和困惑的是如何定價(jià)，出售VIP卡,，其實(shí)就是進(jìn)行一個(gè)對(duì)買房人心理價(jià)位的摸底過(guò)程,，然后根據(jù)客源的多少制定價(jià)格策略。
尤其在當(dāng)下,，樓市低迷持續(xù),，如何促進(jìn)銷售正成為開(kāi)發(fā)商的頭等大事。
一位熟知房地產(chǎn)網(wǎng)站購(gòu)房卡操作的知情人士告訴記者,，如今,，開(kāi)發(fā)商普遍面臨銷售難題,，但房產(chǎn)電商平臺(tái)有著項(xiàng)目推廣平臺(tái)和大量購(gòu)房者信息資源，這樣開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)網(wǎng)站就有了一拍即合的合作基礎(chǔ),。同時(shí),，在網(wǎng)站與開(kāi)發(fā)商舉辦的活動(dòng)中，原本需要由開(kāi)發(fā)商支付給網(wǎng)站的廣告服務(wù)費(fèi)用,，目前已用購(gòu)房者辦理購(gòu)房卡的費(fèi)用來(lái)沖抵,。
“如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商既取得了前期的客戶資料,，又可以獲得調(diào)整開(kāi)盤(pán)價(jià)格的一手參考信息,。所以，很多處于預(yù)售期的項(xiàng)目都會(huì)參加,�,！痹撝槿耸空f(shuō),。