“最壞的日子已經(jīng)過去,，但市場(chǎng)還在冬季,，調(diào)控還在繼續(xù)�,！闭吣芊裾嬲⒄{(diào),，關(guān)鍵參照指標(biāo)是二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),。易居中國(guó)董事局主席周忻日前在中國(guó)房地產(chǎn)上市公司百強(qiáng)榜發(fā)布會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出以上判斷。這種觀點(diǎn)得到了大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同,。
各地樓市進(jìn)入微調(diào)期
昨天,，有市場(chǎng)傳聞稱，福建省擬對(duì)限購進(jìn)行松綁,，該消息隨后被福州市房管局公開辟謠,。不過，根據(jù)記者了解,，福建省確實(shí)在近期調(diào)整了戶籍制度,，而戶籍又是與限購直接相關(guān)的重要準(zhǔn)購條件。根據(jù)福建省公安廳的介紹,，未來福建省外來務(wù)工人員在城鎮(zhèn)落戶政策放松：在縣(市)城區(qū)以外建制鎮(zhèn)申請(qǐng)落戶的,，不要求暫住證或居住證；辦理暫住證或居住證只需滿2年,，即可在縣(市)城區(qū)申請(qǐng)落戶,；辦理暫住證或居住證只需滿3年，即可在福州廈門外設(shè)區(qū)市申請(qǐng)落戶,。年限要求比之前有所降低,。
對(duì)此，政府部門的解釋是,，福州市政府,、平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管委會(huì)結(jié)合實(shí)際，研究制定適合本地區(qū)承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的戶籍管理制度,。廈門市結(jié)合實(shí)際,，進(jìn)一步完善戶籍管理制度。
業(yè)內(nèi)分析,，如果放松是福建省這次調(diào)整戶籍制度的主基調(diào),，福州市對(duì)戶籍制定的調(diào)整必然影響其限購政策。比如,，如果某福州非本地戶籍家庭已經(jīng)擁有一套住房,，按限購要求則不可以購買第二套房，但若被批準(zhǔn)落戶,，則可以購買第二套房,。
不過,，這種假設(shè)目前還沒有在福州出現(xiàn),。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界人士稱，目前福州限購政策尚未有所改變,。
這是在揚(yáng)州新政獲得有關(guān)部門認(rèn)可后,，又一地方出現(xiàn)樓市調(diào)控放松跡象,。
5月初，揚(yáng)州宣布對(duì)購買精裝修房進(jìn)行補(bǔ)貼,。在此前類似補(bǔ)貼性新政被叫停的情況下,，市場(chǎng)稱之為又一個(gè)可能被叫停的“短命新政”。不過,，事過兩周后,，揚(yáng)州迎來了官方肯定。住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青不久前表示,，“揚(yáng)州新政”并非救市,，而是針對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索，應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定,。
揚(yáng)州新政是否助力房地產(chǎn)銷售,，這一點(diǎn)仁者見仁，智者見智,。截至4月末,，揚(yáng)州市區(qū)商品住宅可售面積超過160萬平方米，同比增長(zhǎng)65%,。而在4月末總計(jì)11550套可售商品住宅中,，近七成可售住宅為120平方米以上高端物業(yè)或大戶型。這也不難理解為什么揚(yáng)州此次補(bǔ)貼目標(biāo)瞄準(zhǔn)了精裝修房和豪宅市場(chǎng),。
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,，自2011年下半年以來，北京,、上海,、杭州、重慶,、廈門,、武漢、合肥,、南京,、常州、吉林,、中山,、長(zhǎng)春、蕪湖,、從化,、馬鞍山、沈陽等33個(gè)城市，從不同角度出臺(tái)了樓市微調(diào)政策,，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購政策,、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn),、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等,，多少都與“松綁”有關(guān)。而自揚(yáng)州新政被肯定后,，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期,，將有更多城市以補(bǔ)貼精裝修房或其他方式對(duì)樓市成交進(jìn)行刺激。雖然從力度來看,，目前五花八門的放松政策并沒有動(dòng)搖限購這個(gè)最高的門檻,，其拉動(dòng)樓市的效果有限，但這種努力背后,，是地方政府受困于房地產(chǎn)低迷而積極托市的動(dòng)力,。
部分開發(fā)商稱政策底部初顯
“又一次看到了總理講話中出現(xiàn)了"穩(wěn)增長(zhǎng)"、"更加重要的位置"的提法,，看來經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策又要向擴(kuò)大內(nèi)需的方向開始微調(diào)了,。而且在講話中對(duì)房地產(chǎn)巿場(chǎng)調(diào)控政策也用了"穩(wěn)定"二字，要求"促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展",，這是否也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策也會(huì)出現(xiàn)"微調(diào)"呢,？”
這是周忻在5月20日晚間發(fā)出的一則微博，且被轉(zhuǎn)發(fā)上千次,。當(dāng)天,，新華社發(fā)文稱，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在武漢市就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研,，表示當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn),，但面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境更加錯(cuò)綜復(fù)雜，因此要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置,。在提到房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸,、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給,，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在房地產(chǎn)調(diào)控政策“字字珠璣”的今天,，溫家寶總理的講話引發(fā)了包括周忻在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的高度關(guān)注,�,！斑@標(biāo)志著房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)嗎？”這是很多業(yè)內(nèi)人士共同的問題,。
表面來看，溫家寶總理的講話并未有明顯的放松之意,，但“穩(wěn)定”二字還是給了市場(chǎng)很多想象空間,。他們的判斷來自總理幾次講話的對(duì)比。在今年兩會(huì)期間,，中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的表述是“抑制投機(jī)投資性需求,，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。此次,，總理強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定”二字,。那是否意味著房?jī)r(jià)回歸的短期調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段,？
“在一些房企看來,，沒有再次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)回歸，代表著沒有更嚴(yán)格的政策預(yù)期,，這就是利好,。也就是，房地產(chǎn)業(yè)的政策底部已經(jīng)出現(xiàn),�,！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)證券分析師表示。
對(duì)于中央“穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控”的表態(tài),，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂如表示,，從4月份的房地產(chǎn)運(yùn)行情況看，房?jī)r(jià)下行,，成交價(jià)低位盤整,，同時(shí)新開工面積等指標(biāo)回落，及其對(duì)今后兩三年市場(chǎng)發(fā)展的影響等都需要高度關(guān)注,。溫總理指出把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置,，以及此前下調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，盡管不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),，但貨幣政策的寬松,、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生影響。
地方政府鼓勵(lì)房企“降價(jià)跑量”
不過,，政策口徑的微妙變化絕不意味著房地產(chǎn)調(diào)控大方向有所變化,。“市場(chǎng)還在冬季,，調(diào)控還在繼續(xù),。最壞日子已經(jīng)過去,，但未來的日子也不會(huì)好過。因此,，"以價(jià)換量"依然是未來的主旋律,。還是快賣房，還是不拿地,，還是現(xiàn)金為王,！而政策是否出現(xiàn)真正的"微調(diào)"，關(guān)鍵還要看二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),�,！敝苄帽硎尽�
這一判斷得到了大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同,，包括地方政府,。上海市房地局副局長(zhǎng)龐元稱，當(dāng)前,，上海正按照中央的要求堅(jiān)持貫徹落實(shí)差別化的住房信貸,、稅收和住房限購政策，促進(jìn)上海新建住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降,�,！澳壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)同樣面臨著調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的艱巨任務(wù),。當(dāng)前,，商品房的庫存壓力增大，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇,，相信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，尤其是代表行業(yè)的上市房企能夠認(rèn)清形勢(shì)，順應(yīng)市場(chǎng),，以價(jià)換量,，主動(dòng)調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)策略，積極參與保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理,，在新的市場(chǎng)環(huán)境中取得長(zhǎng)足的發(fā)展,。”龐元表示,。
而一位房地產(chǎn)企業(yè)高層告訴記者,，上海一季度固定資產(chǎn)投資增速下滑明顯，區(qū)級(jí)政府拉動(dòng)投資意愿強(qiáng)烈,，非常希望企業(yè)能夠拿地,。但此時(shí)，企業(yè)反而更加謹(jǐn)慎,�,！爱吘官Y金鏈太緊張了,，每投一分錢都要仔細(xì)考慮�,！边@位開發(fā)商稱,。
根據(jù)中房協(xié)百強(qiáng)上市房企研究報(bào)告，2011年房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額均值為270.61億元,，比上年減少了36%,。凈資產(chǎn)均值為80.67億元，同比下降3.35%,，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值同比下降3.9%,。這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入黃金十年以來,，鮮少遇到的全行業(yè)利潤(rùn)下滑,。另外，由于負(fù)債率過高,，房企資金鏈緊張仍是業(yè)內(nèi)共識(shí),。
2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)負(fù)債均值為64.82%，凈負(fù)債率均值為55.60%,，為歷史新高,。面對(duì)巨大的市場(chǎng)壓力，企業(yè)普遍感到風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大,，拿地趨于保守,。
而對(duì)于是否應(yīng)該及時(shí)放松樓市調(diào)控，各界說法不一,。中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心信息部副部長(zhǎng)徐洪才在接受人民日?qǐng)?bào)采訪時(shí)稱：“目前房產(chǎn)整體價(jià)格水平相對(duì)于老百姓而言還是偏高,，泡沫還很多，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來得快,，但拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不能靠泡沫,，一旦泡沫破裂，一,、二十年經(jīng)濟(jì)都恢復(fù)不了,。犧牲眼前的一點(diǎn)利益對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)有好處，要扛得住,。房地產(chǎn)價(jià)格不能出現(xiàn)大幅反彈,，不能讓前期的調(diào)控功虧一簣�,！�
但另一些市場(chǎng)人士從實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況出發(fā),，得出了不一樣的預(yù)期�,！皬慕�(jīng)驗(yàn)來看,，影響中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)非常重要的信號(hào)是經(jīng)濟(jì)信號(hào),，而經(jīng)濟(jì)信號(hào)的核心是保增長(zhǎng)還是防通脹對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說非常關(guān)鍵。現(xiàn)在又重新把保增長(zhǎng)放到了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的首要位置,�,！敝苄谜f。