“最壞的日子已經(jīng)過去，但市場還在冬季，調(diào)控還在繼續(xù),�,！闭吣芊裾嬲⒄{(diào)，關(guān)鍵參照指標(biāo)是二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),。易居中國董事局主席周忻日前在中國房地產(chǎn)上市公司百強(qiáng)榜發(fā)布會上對房地產(chǎn)市場做出以上判斷,。這種觀點得到了大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同,。
各地樓市進(jìn)入微調(diào)期
昨天,，有市場傳聞稱,，福建省擬對限購進(jìn)行松綁，該消息隨后被福州市房管局公開辟謠,。不過,，根據(jù)記者了解，福建省確實在近期調(diào)整了戶籍制度,，而戶籍又是與限購直接相關(guān)的重要準(zhǔn)購條件,。根據(jù)福建省公安廳的介紹，未來福建省外來務(wù)工人員在城鎮(zhèn)落戶政策放松：在縣(市)城區(qū)以外建制鎮(zhèn)申請落戶的,，不要求暫住證或居住證,；辦理暫住證或居住證只需滿2年，即可在縣(市)城區(qū)申請落戶,；辦理暫住證或居住證只需滿3年,，即可在福州廈門外設(shè)區(qū)市申請落戶。年限要求比之前有所降低,。
對此,，政府部門的解釋是，福州市政府,、平潭綜合實驗區(qū)管委會結(jié)合實際,，研究制定適合本地區(qū)承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的戶籍管理制度。廈門市結(jié)合實際,，進(jìn)一步完善戶籍管理制度,。
業(yè)內(nèi)分析,，如果放松是福建省這次調(diào)整戶籍制度的主基調(diào),，福州市對戶籍制定的調(diào)整必然影響其限購政策。比如,，如果某福州非本地戶籍家庭已經(jīng)擁有一套住房,，按限購要求則不可以購買第二套房，但若被批準(zhǔn)落戶,，則可以購買第二套房,。
不過，這種假設(shè)目前還沒有在福州出現(xiàn),。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界人士稱,，目前福州限購政策尚未有所改變。
這是在揚州新政獲得有關(guān)部門認(rèn)可后,，又一地方出現(xiàn)樓市調(diào)控放松跡象,。
5月初,，揚州宣布對購買精裝修房進(jìn)行補貼。在此前類似補貼性新政被叫停的情況下,，市場稱之為又一個可能被叫停的“短命新政”,。不過，事過兩周后,，揚州迎來了官方肯定,。住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青不久前表示，“揚州新政”并非救市,，而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索,，應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定。
揚州新政是否助力房地產(chǎn)銷售,，這一點仁者見仁,，智者見智。截至4月末,，揚州市區(qū)商品住宅可售面積超過160萬平方米,，同比增長65%。而在4月末總計11550套可售商品住宅中,，近七成可售住宅為120平方米以上高端物業(yè)或大戶型,。這也不難理解為什么揚州此次補貼目標(biāo)瞄準(zhǔn)了精裝修房和豪宅市場。
據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示,，自2011年下半年以來,，北京、上海,、杭州,、重慶、廈門,、武漢,、合肥、南京,、常州,、吉林、中山,、長春,、蕪湖、從化,、馬鞍山,、沈陽等33個城市，從不同角度出臺了樓市微調(diào)政策,，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購政策,、土地出讓,、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等,，多少都與“松綁”有關(guān),。而自揚州新政被肯定后，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期,，將有更多城市以補貼精裝修房或其他方式對樓市成交進(jìn)行刺激,。雖然從力度來看，目前五花八門的放松政策并沒有動搖限購這個最高的門檻,，其拉動樓市的效果有限,，但這種努力背后，是地方政府受困于房地產(chǎn)低迷而積極托市的動力,。
部分開發(fā)商稱政策底部初顯
“又一次看到了總理講話中出現(xiàn)了"穩(wěn)增長",、"更加重要的位置"的提法，看來經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策又要向擴(kuò)大內(nèi)需的方向開始微調(diào)了,。而且在講話中對房地產(chǎn)巿場調(diào)控政策也用了"穩(wěn)定"二字,，要求"促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展"，這是否也預(yù)示著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也會出現(xiàn)"微調(diào)"呢,？”
這是周忻在5月20日晚間發(fā)出的一則微博,，且被轉(zhuǎn)發(fā)上千次。當(dāng)天,，新華社發(fā)文稱,，國務(wù)院總理溫家寶在武漢市就經(jīng)濟(jì)運行情況進(jìn)行調(diào)研，表示當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運行總體平穩(wěn),，但面臨的國內(nèi)外環(huán)境更加錯綜復(fù)雜,，因此要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。在提到房地產(chǎn)市場時,，溫家寶總理強(qiáng)調(diào),，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實施差別化住房信貸,、稅收政策和限購政策,，采取有效措施增加普通商品房供給,，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在房地產(chǎn)調(diào)控政策“字字珠璣”的今天,，溫家寶總理的講話引發(fā)了包括周忻在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的高度關(guān)注,。“這標(biāo)志著房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)嗎,？”這是很多業(yè)內(nèi)人士共同的問題,。
表面來看,，溫家寶總理的講話并未有明顯的放松之意，但“穩(wěn)定”二字還是給了市場很多想象空間,。他們的判斷來自總理幾次講話的對比,。在今年兩會期間，中央對房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的表述是“抑制投機(jī)投資性需求,，促進(jìn)房價合理回歸”,。此次，總理強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定”二字,。那是否意味著房價回歸的短期調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn),，進(jìn)而房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段？
“在一些房企看來,，沒有再次強(qiáng)調(diào)房價回歸,，代表著沒有更嚴(yán)格的政策預(yù)期，這就是利好,。也就是,，房地產(chǎn)業(yè)的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)�,！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)證券分析師表示,。
對于中央“穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控”的表態(tài)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如表示,，從4月份的房地產(chǎn)運行情況看,，房價下行，成交價低位盤整,，同時新開工面積等指標(biāo)回落,，及其對今后兩三年市場發(fā)展的影響等都需要高度關(guān)注。溫總理指出把穩(wěn)增長放在更加重要的位置,，以及此前下調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策,，盡管不是針對房地產(chǎn)市場，但貨幣政策的寬松,、實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會對房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生影響,。
地方政府鼓勵房企“降價跑量”
不過，政策口徑的微妙變化絕不意味著房地產(chǎn)調(diào)控大方向有所變化,�,！笆袌鲞�在冬季，調(diào)控還在繼續(xù),。最壞日子已經(jīng)過去,，但未來的日子也不會好過。因此,，"以價換量"依然是未來的主旋律,。還是快賣房,，還是不拿地，還是現(xiàn)金為王,！而政策是否出現(xiàn)真正的"微調(diào)",，關(guān)鍵還要看二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)�,！敝苄帽硎�,。
這一判斷得到了大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同，包括地方政府,。上海市房地局副局長龐元稱,，當(dāng)前，上海正按照中央的要求堅持貫徹落實差別化的住房信貸,、稅收和住房限購政策,，促進(jìn)上海新建住房價格穩(wěn)中有降�,！澳壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)同樣面臨著調(diào)整結(jié)構(gòu),、轉(zhuǎn)型發(fā)展的艱巨任務(wù)。當(dāng)前,，商品房的庫存壓力增大,，行業(yè)競爭加劇，相信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，尤其是代表行業(yè)的上市房企能夠認(rèn)清形勢,，順應(yīng)市場，以價換量,，主動調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營策略,，積極參與保障性住房的建設(shè)和運營管理，在新的市場環(huán)境中取得長足的發(fā)展,�,！饼嬙硎尽�
而一位房地產(chǎn)企業(yè)高層告訴記者,，上海一季度固定資產(chǎn)投資增速下滑明顯,，區(qū)級政府拉動投資意愿強(qiáng)烈，非常希望企業(yè)能夠拿地,。但此時,，企業(yè)反而更加謹(jǐn)慎�,！爱吘官Y金鏈太緊張了,，每投一分錢都要仔細(xì)考慮,�,！边@位開發(fā)商稱,。
根據(jù)中房協(xié)百強(qiáng)上市房企研究報告，2011年房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額均值為270.61億元,，比上年減少了36%,。凈資產(chǎn)均值為80.67億元，同比下降3.35%,，營業(yè)利潤均值同比下降3.9%,。這是中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入黃金十年以來，鮮少遇到的全行業(yè)利潤下滑,。另外,，由于負(fù)債率過高，房企資金鏈緊張仍是業(yè)內(nèi)共識,。
2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)負(fù)債均值為64.82%,，凈負(fù)債率均值為55.60%，為歷史新高,。面對巨大的市場壓力,，企業(yè)普遍感到風(fēng)險系數(shù)加大，拿地趨于保守,。
而對于是否應(yīng)該及時放松樓市調(diào)控,，各界說法不一。中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心信息部副部長徐洪才在接受人民日報采訪時稱：“目前房產(chǎn)整體價格水平相對于老百姓而言還是偏高,，泡沫還很多,，雖然房地產(chǎn)市場對拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展來得快，但拉動經(jīng)濟(jì)不能靠泡沫,，一旦泡沫破裂,，一、二十年經(jīng)濟(jì)都恢復(fù)不了,。犧牲眼前的一點利益對長遠(yuǎn)有好處,，要扛得住。房地產(chǎn)價格不能出現(xiàn)大幅反彈,，不能讓前期的調(diào)控功虧一簣,。”
但另一些市場人士從實際經(jīng)濟(jì)狀況出發(fā),，得出了不一樣的預(yù)期,。“從經(jīng)驗來看,，影響中國房地產(chǎn)調(diào)控的一個非常重要的信號是經(jīng)濟(jì)信號,，而經(jīng)濟(jì)信號的核心是保增長還是防通脹對房地產(chǎn)業(yè)來說非常關(guān)鍵。現(xiàn)在又重新把保增長放到了中國經(jīng)濟(jì)的首要位置�,！敝苄谜f,。