打算購(gòu)置婚房的馮俊鑫和張麗娟夫婦在和銷(xiāo)售人員聊了差不多兩個(gè)小時(shí)之后,，無(wú)奈地?fù)u頭離開(kāi)。出門(mén)時(shí)還不忘抱怨,，“一直在說(shuō)調(diào)控房?jī)r(jià)可能降，結(jié)果等著等著把優(yōu)惠等沒(méi)了”,。
這兩位所在的“廣州新一城”廣場(chǎng),，今年2月曾推出最低18000元/平方米的特價(jià)單位，比去年10月25000元/平方米的均價(jià)降幅達(dá)7000元,，當(dāng)時(shí)馮俊鑫持懷疑態(tài)度,，等確認(rèn)消息趕過(guò)來(lái)時(shí)，“房子已經(jīng)被搶光了”,。銷(xiāo)售人員向夫妻倆報(bào)的價(jià)格是每平方米22000元,，雖然比去年低，但還是超出了夫妻倆能夠承受的價(jià)位,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日在北京,、上海、廣州,、杭州,、南京等熱點(diǎn)城市調(diào)研發(fā)現(xiàn),，“以?xún)r(jià)換量”是目前開(kāi)發(fā)商普遍采取的策略，但隨著銷(xiāo)量的上升,，部分樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格逆勢(shì)上調(diào)的情況,，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈正在升級(jí),，“房托”身影再次顯現(xiàn),。
降價(jià)是主流 低價(jià)盤(pán)熱銷(xiāo)
自3月份以來(lái)，在開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)策略帶動(dòng)下,，各地樓市成交量明顯上升,，進(jìn)入4、5月份,，樓市成交回暖態(tài)勢(shì)仍在延續(xù),。
據(jù)中原監(jiān)測(cè)，從5月份前10天的交易數(shù)據(jù)來(lái)看,，主要城市新房市場(chǎng)的成交回升較為明顯,，54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素,，仍有約2成的增長(zhǎng),。其中，以成都,、杭州為代表的二線城市交易量回升幅度最大,，主要原因是近期當(dāng)?shù)夭糠珠_(kāi)發(fā)商在開(kāi)展降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，大體量的新盤(pán)低價(jià)入市有效地拉升了當(dāng)?shù)爻山涣俊?BR> 在香港和記黃埔公司開(kāi)發(fā)的“上海御沁園”項(xiàng)目售樓處,，記者看到前來(lái)購(gòu)房的人并不多,，銷(xiāo)售人員也并不是很熱情。但就在一個(gè)月前,，由于該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)估價(jià)近兩成,，引起購(gòu)房者的哄搶?zhuān)?月15日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣(mài)了130多套。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹,，這批房源最低報(bào)價(jià)僅為25000元/平方米,，而早期市場(chǎng)預(yù)估價(jià)在30000元/平方米左右，因此比較容易賣(mài),，除6套樣板房外,，余下的169套房源目前已經(jīng)基本被預(yù)訂完�,！罢w來(lái)看,，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求仍然存在，只要房?jī)r(jià)較為合理,，這些需求就會(huì)入市,�,！�
在杭州，低價(jià)樓盤(pán)十分熱銷(xiāo),。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示,，4月杭州樓市共23個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，其中銷(xiāo)售率超過(guò)五成的樓盤(pán)有8個(gè),，樓盤(pán)“以?xún)r(jià)換量”取得不俗成績(jī),。
在低價(jià)盤(pán)受熱捧的同時(shí)，部分區(qū)位好的樓盤(pán)也受到青睞,。北京東三環(huán)雙井附近一項(xiàng)目的最新一期樓盤(pán)于5月中旬開(kāi)盤(pán),，38300元/平方米的均價(jià)卻一點(diǎn)不愁賣(mài)。銷(xiāo)售人員告訴記者,，此次開(kāi)盤(pán)的為老項(xiàng)目后期,，一共300多套房，在領(lǐng)選房順序卡的第一天下午2點(diǎn)左右便已排了100多個(gè)號(hào),。一位有意向購(gòu)房的女士對(duì)記者說(shuō),，她最近也看了一些樓盤(pán),，相比之下,，還是比較青睞這個(gè)樓盤(pán)，一方面地理位置比較好,，加上是70年“大產(chǎn)權(quán)”的項(xiàng)目,，主打戶(hù)型又是90平方米左右的兩居和小三居，“四環(huán)以?xún)?nèi)這樣的項(xiàng)目好像挺少的,，即便沒(méi)有什么折扣也打算近期出手了”,。
住房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明分析認(rèn)為，經(jīng)過(guò)3月和4月樓市集體降價(jià)促銷(xiāo),，目前“剛需”房源成交價(jià)格已回落至相對(duì)理性的價(jià)位,，不少觀望“剛需”認(rèn)為出手時(shí)機(jī)已到。與此同時(shí),，部分“剛需”不再只看價(jià)格,，而是綜合價(jià)格與房屋質(zhì)量及配套，近3個(gè)月來(lái)杭州樓市大量“剛需”房源入市,，豐富了“剛需”選擇余地,，支持了成交“回暖”。
博弈升級(jí) “房托”再現(xiàn)
搶房局面出現(xiàn)的同時(shí),，“房托”也重出江湖,。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,，杭州5月初開(kāi)盤(pán)的“金都·夏宮”和“中豪四季公館”雙雙出現(xiàn)連夜排隊(duì),、千人搶房的壯觀局面,。有人指出，3月以來(lái),，杭州多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)百人,、千人搶房的場(chǎng)面，固然有樓市價(jià)格大幅下降帶來(lái)的成交上升的原因,，但不可否認(rèn),，一些開(kāi)發(fā)商為了拉動(dòng)銷(xiāo)售，制造樓市熱銷(xiāo)假象,，而雇傭“房托”排隊(duì)拿號(hào),、參與搶房。
廣州市海珠區(qū)一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理向記者透露,，目前銷(xiāo)售壓力很大,，過(guò)去賣(mài)樓從未像現(xiàn)在這么愁過(guò)。為了能夠銷(xiāo)售出去房子他們想到的一個(gè)辦法就是找“房托”,，營(yíng)造一種熱銷(xiāo)環(huán)境,，此時(shí)不買(mǎi)，后悔終生,。
記者注意到,，經(jīng)過(guò)一季度“以?xún)r(jià)換量”的博弈后，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈悄然升級(jí),，不僅不少樓盤(pán)開(kāi)始縮小降價(jià)幅度,，而且開(kāi)始試探性地提高價(jià)格。以廣州曾經(jīng)推出13800元特價(jià)單位的“縱橫國(guó)際”為例,，目前該項(xiàng)目均價(jià)在18000元到20000元,，3月推出18800元/平方米價(jià)格的“保利天悅”均價(jià)又回升到20000元以上。而類(lèi)似這樣的項(xiàng)目還有十幾個(gè),。和廣州的情況相似,，北京一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格也已開(kāi)始逆市上調(diào)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)2012年新入市期房項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)顯示,，16個(gè)項(xiàng)目在一二季度均有成交,。與一季度相比，其中11個(gè)項(xiàng)目4月至5月15日的成交價(jià)格出現(xiàn)上調(diào),，平均上漲幅度為4.4%,，最高達(dá)到8.2%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,，這些逆市漲價(jià)的項(xiàng)目有一個(gè)共同之處,，均為低價(jià)入市或前期曾有較大幅度的價(jià)格下調(diào)，并且都因此取得較好銷(xiāo)售業(yè)績(jī),。他認(rèn)為,，對(duì)漲價(jià)項(xiàng)目要區(qū)別看待,，就普通住宅剛需類(lèi)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，其漲價(jià)之后面臨危機(jī),。一旦周邊有其他項(xiàng)目開(kāi)始大幅降價(jià),，這些漲價(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售即會(huì)陷入降與不降的兩難選擇：保持現(xiàn)狀只能坐視客源流失，而重新降價(jià)則會(huì)對(duì)樓盤(pán)品牌帶來(lái)惡劣影響,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈仍在持續(xù)，僵局并未顯著打破,。但春季成交反彈,，還是影響了部分購(gòu)房人的心態(tài)，看房積極性明顯高于去年四季度,。只是很多人還是觀望,，希望有更大的優(yōu)惠。而開(kāi)發(fā)商依然會(huì)采取“以?xún)r(jià)換量”的策略,，但開(kāi)發(fā)商既要能賣(mài)出,，又要追求利潤(rùn)，需要不斷試探市場(chǎng),，找到平衡點(diǎn),。
庫(kù)存居高位 降價(jià)空間仍存
雖然部分樓盤(pán)縮小優(yōu)惠幅度，但專(zhuān)家認(rèn)為,，降價(jià)的大趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn),，也不存在整體出現(xiàn)價(jià)格回升的可能,。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為,，兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，特別是今年以來(lái),，價(jià)格明顯松動(dòng),，商品住宅成交量下降顯著，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生改變,，企業(yè)庫(kù)存巨大,。重點(diǎn)城市出清周期大大延長(zhǎng)，如北京,、上海均在16個(gè)月以上,，杭州達(dá)到21個(gè)月，預(yù)計(jì)主要城市短期內(nèi)供應(yīng)量將繼續(xù)上升,，而成交量難以大幅反彈,，價(jià)格穩(wěn)中有降的可能性較大。
記者了解到,，南京樓市庫(kù)存量再次進(jìn)入5萬(wàn)套以?xún)?nèi),，5月份南京樓市有可能再次進(jìn)入大幅降價(jià)跑量的局面,，加之剛需在3月份的集中釋放，剛需市場(chǎng)已經(jīng)小了很多,。在剛需一族難以支撐的情況下,，開(kāi)發(fā)商將面對(duì)如何吸引改善型客戶(hù)出手，在這種情況下購(gòu)房者有可能獲得更大的優(yōu)惠,。
事實(shí)上,，受住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的影響，開(kāi)發(fā)商紛紛降低新開(kāi)工量,，以此減緩工程款支付壓力,，自去年四季度以來(lái)，全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積累計(jì)增速逐月下滑,。今年一季度,，全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積累計(jì)同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，增速為-5.2%,，呈現(xiàn)自2009年10月以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng),。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步形成市場(chǎng)化和政策調(diào)控并行的常態(tài)化局面,，巨額的庫(kù)存已經(jīng)使房?jī)r(jià)喪失了大規(guī)模上漲的基礎(chǔ),，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也將回歸到合理區(qū)間，整個(gè)行業(yè)將從暴利逐漸走向市場(chǎng)合理利潤(rùn)甚至微利,�,？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)樓市調(diào)控政策的核心仍然是控制房?jī)r(jià)上漲,，讓被投資性需求推高的房?jī)r(jià)回歸合理水平,。
住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)張小宏近日表示，近一個(gè)時(shí)期市場(chǎng)回調(diào)還將是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào),，并明確調(diào)控方向不改,，強(qiáng)調(diào)決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。