全國性的樓市下降通道已然開啟,。國家統(tǒng)計局18日公布數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，70個大中城市新建商品住宅價格比11月下降0.24%，連續(xù)三個月環(huán)比下降，房價跌幅逐步擴大,。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認(rèn)為，受限購、限貸政策持續(xù)的影響,，樓市有望加速下行，商品住宅成交量將延續(xù)2011年下半年的低迷態(tài)勢,，難以全面回暖,。
連跌 超七成城市新房價格環(huán)比下降
2011年12月新建商品住宅價格下降的城市繼續(xù)增加，全國70個大中城市中,，環(huán)比價格下降的有52個城市,，占比74%,；環(huán)比價格持平的有16個城市；環(huán)比價格上漲的有2個城市,，漲幅僅為0.1%,。
同時，房價同比漲幅也出現(xiàn)下降跡象,。統(tǒng)計顯示,，70個大中城市中，2011年12月新建商品住宅價格同比下降的城市有9個,，比11月增加5個,；漲幅回落的城市有55個。
“2011年10月后,，降價范圍加速擴大,，以全國超過70%的大中城市房價環(huán)比回落收尾。雖然12月平均同比指數(shù)仍然高于100,，卻已達到年內(nèi)最低值,，比1月增幅回落5.19個百分點�,！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為,，這表明在經(jīng)歷近一年的樓市調(diào)控政策下，全國房價上漲得到有效控制,，2012年將是房價回落的一年,。
張月表示，12月大型房企為業(yè)績搶收而在各地進行的降價促銷,，不僅打破了市場價格僵持的局面,，還帶動了一線以外城市的價格深調(diào)。無論從環(huán)比降價城市數(shù)量增加方面還是價格回落幅度擴大方面,，都可以看出,，價格拐點出現(xiàn)之后，全國性的樓市下調(diào)通道已然開啟,。
值得注意的是,，12月份環(huán)比價格上漲的2個城市分別是貴陽和銀川，均為西部城市,；在16個止?jié)q的城市中,，除泉州、湛江,、三亞外,，其余13個均為中西部城市。“可見,，目前環(huán)比房價仍相對膠著的城市主要集中在中西部地區(qū),，因為這些城市房價本來就相對較低、漲速相對較慢,，降價空間沒有東部城市,、高能級城市大�,！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說,。
在北京、上海,、廣州,、深圳四大一線城市，新建商品住宅價格已連續(xù)3個月下降,，且降幅擴大明顯,。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新研究報告表明，12月份,，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)為99.63,，即價格環(huán)比下降0.37%；新建商品住宅價格同比綜合指數(shù)為102.4,，即價格同比上漲2.4%，同比漲幅繼續(xù)明顯收窄,。
楊紅旭表示,，12月70個大中城市新建商品住宅同比綜合指數(shù)為101.6，即價格同比上漲1.6%,，漲幅比11月份明顯收窄,。接下來數(shù)月，隨著環(huán)比價格的下降,，以及同比價格下降城市的增多,，新建商品住宅同比漲幅將繼續(xù)下滑。
壓力 銷售放緩庫存大增
2011年12月,，中原集團研究中心監(jiān)測的30個主要城市新建住宅成交量環(huán)比增幅達10%,，這是2011年下半年以來最大的單月環(huán)比增幅，但其上升的主要原因是11月市場成交過于低迷,。此外,，北京、深圳,、杭州等重點城市12月成交量環(huán)比增幅都超過六成,。然而，對比2009年和2010年四季度成交量環(huán)比三季度分別增加一成和四成，2011年四季度成交量不升反降,，成為近幾年來表現(xiàn)最差的四季度,。
進入2012年，樓市成交依舊慘淡,。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計,，上周(1月9日至15日)監(jiān)測的40個城市中，32個城市樓市周均成交量同比下降,，18個城市成交量降幅在50%以上,，其中溫州同比降幅達74.16%。
楊紅旭介紹說,，從歷史數(shù)據(jù)上看,，2011年商品房市場明顯降溫，銷售面積同比增幅明顯下滑,，遠低于近十年的平均增幅,。
銷售放緩的同時，庫存在逐月攀升,。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,，2011年12月，上海,、廣州,、南京和青島等城市的新房可售面積與2011年1月相比增幅均在五成以上，北京和深圳庫存增幅分別為28%和7%,。
進入2011年四季度以來,，標(biāo)桿房企在各地的促銷力度加大，降價樓盤迅速增多,，促銷方式更加多樣化,，降價幅度亦明顯大于前期。但開發(fā)商銷售策略的調(diào)整并未拉動銷售額顯著回升,，11月份和12月份標(biāo)桿房企的銷售額分別僅為全年均值的75%和89%,。整個四季度標(biāo)桿房企的銷售額僅占2011年全年銷售額的22%，為全年最低的一個季度,。銷售乏力使得標(biāo)桿房企庫存壓力陡增,，截至2011年12月底，中原地產(chǎn)監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在售項目庫存量比2011年5月底增加約7成,。
中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為,，受市場大勢影響，2011年全年標(biāo)桿房企的發(fā)展速度有所放緩,。一方面,，從銷售規(guī)模的增長情況來看，十大標(biāo)桿房企的總銷售額同比增長12%，較2010年下降約30個百分點,；另一方面,，從開發(fā)商完成年度銷售計劃的情況來看，僅有恒大,、華潤,、中海、保利4家房企完成年度銷售任務(wù),，而2010年則有8家房企完成了年度銷售任務(wù),。
趨勢 樓市下行幅度將加大
房價快速上漲勢頭得到遏制的同時，市場寒冬并未終結(jié),。專家認(rèn)為,，在“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”的主基調(diào)下，限購等調(diào)控政策仍將持續(xù),，樓市下行幅度將進一步加深,，而開發(fā)商則將面臨更大壓力。
住建部政策研究中心副主任王玨林接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，2011年房地產(chǎn)市場逐步回歸理性,，主要還是調(diào)控政策產(chǎn)生了作用。2012年調(diào)控仍將持續(xù),，基調(diào)不會發(fā)生變化,。在王玨林看來，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向,，在保持基調(diào)不變的情況下,，不排除對限貸政策微調(diào)的可能，但限購等政策不太可能放松,，因為現(xiàn)在條件不具備，“只可能增加而不會減少限購的范圍”,。
王玨林認(rèn)為,，在政策將保持穩(wěn)定性的預(yù)期明確以后，觀望情緒將逐漸減少,，2012年整個房地產(chǎn)市場的形勢與2011年不會有太明顯的差異,。
對于未來的市場走勢，短期來看,，劉淵認(rèn)為,，考慮到2012年前10天的市場低迷表現(xiàn)，結(jié)合春節(jié)假期因素,，1月主要城市一手住宅的成交量仍將保持低位,。2月作為春節(jié)后的第一個自然月，開發(fā)商或?qū)⒓涌焱票P步伐，在這個階段如果成交量仍持續(xù)低迷,，或?qū)⒂懈嗟拈_發(fā)商加入降價陣營,。未來一段時間，土地市場或?qū)⒊蔀橐淮罂袋c,，土地成交價格若有實質(zhì)下降,，將帶動住宅銷售市場價格繼續(xù)下降。
就2012年全年而言,，楊紅旭預(yù)測,，當(dāng)前的樓市環(huán)境更像2008年8月(下跌后持續(xù)至2009年2月)，而非2011年6月,。預(yù)期未來半年左右,，全國房價將總體上保持環(huán)比下跌狀態(tài)，2012年下半年趨于筑底,、企穩(wěn),，四季度可能逆轉(zhuǎn)為上漲。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，目前來看拐點已經(jīng)出現(xiàn),，預(yù)期在6至12個月內(nèi)房價還有可能有10%至20%的下調(diào)。而且一線城市對全國的示范作用非常大,，不僅在政策執(zhí)行力度上,，在房價下調(diào)過程中也會明顯影響全國。預(yù)計2012年全國樓市成交量繼續(xù)延續(xù)2011年四季度的下降趨勢,。
對于房企資金狀況,，楊紅旭預(yù)計，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源將繼續(xù)惡化,，預(yù)計全年增速為8%,。一方面，房企的融資環(huán)境難以全面向好,；另一方面,，房企的資金回籠仍將艱難。此外,，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度,，難以大幅增加投資。