調(diào)控政策實施兩年后，中國的房地產(chǎn)市場再度走到十字路口。
國家統(tǒng)計局17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2011年全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房銷售增速,、開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速，以及全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速，全線下行,。國房景氣指數(shù)更是跌至2009年8月以來的最低點(diǎn)98.89,。
上海易居研究院昨日發(fā)布的報告稱，房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入寒冬,，難言復(fù)蘇。
分析師們預(yù)計,，未來數(shù)月中國房地產(chǎn)市場的下行走勢還將延續(xù),。他們同時表示，中國經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險也依然存在,。
“新開工量下滑 影響明年供應(yīng)量”
“2011年很像2008年,。”多位業(yè)內(nèi)人士昨日如是感嘆,。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為,，各項增速指標(biāo)都在下滑，說明2012年還是困難的一年,。預(yù)計今年整體成交量與去年差不多,，但是價格下行趨勢明顯。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2011年中國房屋新開工面積為19億平方米,，較上年增長16.2%，增速大大低于2010年的41.9%,。2011年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%,，增速也比2010年回落5.3個百分點(diǎn),。
據(jù)新華海外財經(jīng)測算，去年12月份,，中國房屋新開工面積為1.5億平方米,，較上年同期下降19%，為2008年10月以來的最大降幅,。
來自路透社的測算數(shù)據(jù)則顯示,，去年12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速下滑至12.3%,，為去年8月以來連續(xù)第五個月增速放緩,。
“2012年在調(diào)控基調(diào)總體不變以及貨幣狀況微幅改善的前提下，預(yù)計中國房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩至13%,，新開工料同比下降12%,。”莫尼塔投資的房地產(chǎn)分析師施琪稱,。
施琪還提到,，房地產(chǎn)新開工量及投資的持續(xù)下降,，將對2013年的供應(yīng)造成影響，供需結(jié)構(gòu)將發(fā)生逆轉(zhuǎn),，房價或?qū)⒚媾R上行壓力,。
以一年左右時間形成市場供應(yīng)的時間來看，2011年中國房地產(chǎn)投資及新開工的大幅下滑將在2013年形成不良影響,。
“揣測政策放松太樂觀”
中國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下承受的壓力,，與過去兩年中國貫徹實施的房地產(chǎn)調(diào)控政策不無關(guān)系。
銀億集團(tuán)營銷總監(jiān)王士章認(rèn)為,，2011年,，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模在增加，投資額也在增加,，但放貸量卻持平,，土地增量也幾乎持平，說明國家對房價,、地價的控制目的達(dá)到了,。
來自國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米,，比上年增長2.6%,，但增速比2010年回落22.6個百分點(diǎn)；土地成交價款8049億元,，下降1.9%,，而2010年則是增長59.3%。
一開發(fā)企業(yè)高管直言,，眼下,，依靠土地財政的地方政府正承受巨大壓力，“他們也許會賣更多的土地,，那就得把房價推上去,。”
瑞銀集團(tuán)發(fā)表報告稱,，市場普遍料中央不會在今年正式取消“限購令”,，但不排除部分城市對政策執(zhí)行有微調(diào)。
而對于開發(fā)商而言,，放緩拿地,，除了樓市成交冰凍的影響，其資金鏈本身的壓力也不小,。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來源比2010年增長14.1%，增速比2010年回落12.1個百分點(diǎn)，至83246億元,。其中,，國內(nèi)貸款與2010年持平，開發(fā)商自籌資金大幅增加28%,，至34093億元,；而來自于個人按揭貸款的資金則下降12.2%，至8360億元,。
瑞信發(fā)表研究報告稱,，主要的房產(chǎn)商去年都未能達(dá)到合約銷售的目標(biāo)，而該行最近亦與政府官員,、銀行及行業(yè)的專家傾談,，均認(rèn)為揣測中央政策放松是太過樂觀了,，故維持行業(yè)“減持”的投資評級,。
德佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟也認(rèn)為，2011年的房地產(chǎn)市場,，和2008年情況很像,，但今年卻很難復(fù)制2009年的反彈。因為政策環(huán)境大不同�,，F(xiàn)在政府,、開發(fā)商、購房者都還在等,，在觀望,。今年交易量會活躍一些，地方政府也有意加大一定量的流通,，市場也在開始恢復(fù)信心,。
龍頭房企繼續(xù)“囤地”
也有相對樂觀的聲音。
國家統(tǒng)計局局長馬建堂昨日在接受記者提問時說,，2011年的中國房地產(chǎn)行業(yè),，盡管主要指標(biāo)在回落，但依然是正增長,，房地產(chǎn)投資2011年扣除價格因素,，實際增長20%，商品房銷售面積增長4.9%,�,！斑@就是說，房地產(chǎn)調(diào)控一方面取得了成效,，另外一方面依然對中國經(jīng)濟(jì)是一個正的推動的力量,。”
對于地方債務(wù)和樓市泡沫風(fēng)險，馬建堂稱,，其個人不認(rèn)為地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場是中國將來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最大的風(fēng)險,，“但是確實是要關(guān)注它帶來的挑戰(zhàn)”。
Dragonomics
Research分析師Rosealea
Yao也稱,，中國的房地產(chǎn)市場確實在減速,，但并非毀滅性的打擊；盡管房屋銷售處在較低水平,，但正在企穩(wěn),，下一步市場應(yīng)會見底回升；她預(yù)計未來幾個季度內(nèi)房價還將小幅調(diào)整,。
對于未來的房價走勢,，陳晟認(rèn)為，因為目前尚有2.7萬億待售面積,，雖然新增供應(yīng)不多,，但整個庫存夠了，今年是一個去庫存化的階段,。供大于需,，若需求釋放完畢，供應(yīng)不夠,，房價就會反彈,。
值得一提的是，部分龍頭房企仍在繼續(xù)其“囤地”步伐,。
據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報17日報道,，招商地產(chǎn)近日發(fā)布公告稱，公司先后在貴州省畢節(jié)市競得兩幅地塊的使用權(quán),，總金額為3.27億元,。公開信息顯示，招商地產(chǎn)此前分別在青島和武漢有地塊入手,，在青島通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得4幅地塊,，總建筑面積達(dá)29.46萬平方米；在武漢以34億元拍得3幅地塊,，總建筑面積超過100萬平方米,。
近期在土地市場出手的行業(yè)龍頭企業(yè)不只招商地產(chǎn)一家。公告顯示,，保利地產(chǎn)先后在石家莊和佛山拿地,，總金額超過37億元。萬科近日公告,，旗下有新增地產(chǎn)項目,。中海地產(chǎn)則在寧波和武漢分別拿地,。加起來，幾家龍頭房企近日拿地總金額超過100億元,。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉分析,，一線房企的資金鏈壓力相對較小，因為一線房企在去年都有不同程度的打折促銷措施,，以價換量的同時獲得了一些現(xiàn)金流,。