2011年調(diào)控政策對(duì)于北京二手房市場(chǎng)的影響,，與《三國(guó)演義》中的關(guān)云長(zhǎng)放水淹七軍,，頗有暗合之處,。
《三國(guó)演義》第七十四回里，描述于禁,、龐德“大起七軍，前往樊城,。這七軍,，皆北方強(qiáng)壯之士�,！北本┑母骷叶址拷�(jīng)紀(jì)公司,，經(jīng)過(guò)2009年和2010年兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高歌猛進(jìn)，擴(kuò)張迅速,，在2011年初的時(shí)候,，也可謂兵強(qiáng)馬壯，意氣風(fēng)發(fā),。
而調(diào)控政策出臺(tái)后,，二手房市場(chǎng)的成交量應(yīng)聲下跌，也好似《三國(guó)演義》中的詩(shī)句：“夜半征鼙響震天,，襄樊平地作深淵,。”好在目前從業(yè)人員尚未到“水里七軍皆喪膽”的地步,，正在艱難中前行,。
兔年記
“夜半征鼙響震天，襄樊平地作深淵,�,！薄度龂�(guó)演義》第七十四回
2011年的二手房市場(chǎng)，成交量方面的走勢(shì)呈明顯的L型,，1月份的成交量為23000套,，還延續(xù)著2010年高歌猛進(jìn)的態(tài)勢(shì)，2月份調(diào)控出臺(tái)后成交量驟減,，2-12月11個(gè)月期間單月成交量均在8000套上下徘徊,，從2011年4月開始，北京二手房市場(chǎng)連續(xù)8個(gè)月單月成交量低于萬(wàn)套,。而成交量的最低點(diǎn)居然出現(xiàn)在了傳統(tǒng)的“銀十”,，成交量?jī)H為7262套。
在價(jià)格方面,，從全年統(tǒng)計(jì)上來(lái)看,，雖然沒有出現(xiàn)明顯下降，但是到了2011年第四季度,，郊區(qū)很多二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)比2011年初下降了20%以上,。
在這樣低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，二手房經(jīng)紀(jì)公司的日子自然不會(huì)太好過(guò),，在調(diào)控初期,，在北京二手房代理份額第三位的鑫尊置地,，就果斷關(guān)閉50家門店，而鏈家地產(chǎn)負(fù)責(zé)人也表示,，鏈家地產(chǎn)在北京第四季度的業(yè)績(jī)出現(xiàn)下降,，雖然2011年全年是盈利的，但四季度有可能會(huì)出現(xiàn)虧損,。
龍冬對(duì)
慘淡的2011年已經(jīng)過(guò)去,，生活還要繼續(xù)，無(wú)論是二手房從業(yè)人員還是潛在購(gòu)房人,，都在密切關(guān)注樓市的情況,，想對(duì)未來(lái)走勢(shì)作出判斷，我們不妨聽聽?zhēng)孜粯I(yè)內(nèi)資深人士的看法,。
二季度價(jià)格有望趨穩(wěn)
關(guān)云長(zhǎng)一問(wèn)“群英”：2012年二手房成交量和成交價(jià)格走勢(shì)會(huì)如何,？
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩：北京市場(chǎng)上的剛性需求還是比較多的，2011年第四季度二手房?jī)r(jià)格開始明顯松動(dòng),，房?jī)r(jià)每下跌一部分,，就能釋放出一部分購(gòu)房需求，加上每過(guò)一年,，就會(huì)有一部分納稅滿5年的需求釋放出來(lái),，這些都會(huì)是支撐二手房市場(chǎng)的主要購(gòu)買力。這波市場(chǎng)調(diào)控后,，房?jī)r(jià)的底部應(yīng)該是在第二季度,。我們監(jiān)測(cè)的結(jié)論是，只要北京二手房的月成交量不超過(guò)12000套,，房?jī)r(jià)就不會(huì)上漲,。因此政策上還是有一定放松空間的。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉：我認(rèn)為2012年的二手房市場(chǎng)上,，價(jià)格在年初還會(huì)繼續(xù)下降，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后,，大約到第二季度,，價(jià)格可能會(huì)隨著下降的過(guò)程，逐漸趨于穩(wěn)定,。在價(jià)格方面,，我認(rèn)為2012年不會(huì)再有非常大的降幅了，可能會(huì)在10%左右,。
在成交量上,，我認(rèn)為2012年的情況會(huì)好于2011年，成交量會(huì)有所增長(zhǎng),。做出這樣的判斷,，一方面是市場(chǎng)上的需求還是存在的,，如果市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，該出手的客戶還是會(huì)出手購(gòu)房,。另一方面,，我覺得明年雖然限購(gòu)政策還會(huì)持續(xù)，但是不排除適度松綁的可能,。
我認(rèn)為北京市限購(gòu)政策還是有放松的可能,，2011年北京市GDP增長(zhǎng)速度是比較慢的，現(xiàn)在除了樓市,，其他產(chǎn)業(yè)的情況也不是很好,，現(xiàn)在樓市的存量，按照2011年的銷售量,，可以銷售2年,，壓力還是很大的，我覺得對(duì)于樓市的限制適度放松還是必要的,。
房產(chǎn)稅成二手房市場(chǎng)最大變數(shù)
關(guān)云長(zhǎng)二問(wèn)“群英”
2012年哪些因素會(huì)影響二手房市場(chǎng)走勢(shì),？
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩：金融政策、稅費(fèi)政策和限購(gòu)政策等不利因素在2012年會(huì)繼續(xù)影響市場(chǎng),，但是也會(huì)有新的因素出現(xiàn),。例如金融方面，雖然整體不會(huì)大幅放松,，但很可能會(huì)做出適度的調(diào)整,。在調(diào)控政策方面，應(yīng)該也不會(huì)有大的變化,。今年比較大的變數(shù)是房產(chǎn)稅,，住建部一再表示要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，北京是不是會(huì)成為試點(diǎn)還不清楚,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉：我覺得影響2012年二手房市場(chǎng)走勢(shì)的,，除了政策因素以外，最核心的還是價(jià)格,。與新房市場(chǎng)相比,，二手房市場(chǎng)無(wú)論是在降價(jià)還是在放量的方面，反應(yīng)的速度都會(huì)慢一些,。因?yàn)槎址抠u主絕大多數(shù)沒有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),，所以都是新房市場(chǎng)降價(jià)之后，傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng),。因此一手房市場(chǎng)的走勢(shì),，也會(huì)對(duì)其構(gòu)成一定的影響。
觀后感
一二手房聯(lián)動(dòng)抗“寒”
●劉軍（鑫尊地產(chǎn)代理集團(tuán)董事長(zhǎng)）：
我認(rèn)為2012年二手房市場(chǎng)上的成交量,，春節(jié)后可能會(huì)出現(xiàn)微漲,，第二季度保持月成交9000套左右的水平,。據(jù)我們對(duì)于市場(chǎng)的觀察，北京二手房市場(chǎng)上只要月成交量達(dá)不到10000套以上,，價(jià)格就會(huì)繼續(xù)往下走,。因此價(jià)格可能會(huì)緩慢下降，直到月成交量達(dá)到10000套以上,，量?jī)r(jià)達(dá)到平衡,。
鑫尊置地在門店數(shù)量的調(diào)整2011年就已經(jīng)完成，2012年一方面要把租賃業(yè)務(wù)做好,，另外就是在一二手房聯(lián)動(dòng)方面進(jìn)行擴(kuò)充,，增加業(yè)務(wù)鏈條。關(guān)于一二手房聯(lián)動(dòng),，鑫尊置地從2011年第四季度才開始做,，我們認(rèn)為至少在樓市淡季，是可以增加二手經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)量的一種方法,。至于一二手房聯(lián)動(dòng)是不是大的趨勢(shì),，我認(rèn)為現(xiàn)在還很難說(shuō)。
下半年市場(chǎng)或回暖
●吳存勝（北京麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理）：
我認(rèn)為2012年第一季度房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)往下走,，成交量可能和2011年下半年差不多,。下半年要看金融環(huán)境和政策走勢(shì)，可能市場(chǎng)會(huì)有所回暖,，但是幅度應(yīng)該不會(huì)很大,。
我們現(xiàn)在的策略是做好現(xiàn)在的門店規(guī)模，提高質(zhì)量,。門店會(huì)繼續(xù)進(jìn)行適度的增加,。我們并不過(guò)多地看外部環(huán)境，市場(chǎng)好也不會(huì)過(guò)多擴(kuò)張,，市場(chǎng)不好也不會(huì)過(guò)多收縮,，更多地專注于發(fā)展企業(yè)自身。