持續(xù)調(diào)控之下，開發(fā)商的現(xiàn)金流還能支撐多久？這一自去年開始就被不斷追問(wèn)的問(wèn)題,，在新年伊始,，熱度依舊,。
瑞銀房產(chǎn)10日警示稱,，今年一季度末與二季度初是房地產(chǎn)高危期,，或出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā),、中小房產(chǎn)商資金鏈斷裂,、房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌整合,。
國(guó)泰君安的一份房地產(chǎn)研究報(bào)告則顯示，2012年房企資金缺口量將達(dá)到1.35萬(wàn)億元,�,！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，1.35萬(wàn)億元的資金缺口量,，相當(dāng)于2011年萬(wàn)科銷售額的約11倍,。
近日的一次地產(chǎn)會(huì)議上，黃金灣投資集團(tuán)副董事長(zhǎng)全亮透露,，在銷售回款繼續(xù)疲軟的形勢(shì)下,，轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目或合作開發(fā)將成為2012年房企解決資金壓力的最佳辦法。
資金缺口或達(dá)1.35萬(wàn)億元
全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示,，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張已成定局,。
國(guó)泰君安針對(duì)2012年房地產(chǎn)行業(yè)的一份研究報(bào)告顯示，整體而言,，2011年房地產(chǎn)資金需求并沒有出現(xiàn)缺口,，但2012年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量將沖高到10.84萬(wàn)億元，而包括自有資金,、商品房銷售回款,、銀行貸款、房地產(chǎn)信托貸款等途徑,，房企能夠募集到的資金量只有9.49萬(wàn)億元,。按照目前的口徑計(jì)算，2012年房企的資金缺口量將達(dá)到1.35萬(wàn)億元,。
1.35萬(wàn)億元的資金量不可謂不龐大,。本報(bào)記者粗略計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，2011年萬(wàn)科銷售額為1215.4億元,，換句話說(shuō),，2012年房企的資金缺口量相當(dāng)于萬(wàn)科2011年銷售額的近11倍。而中房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》顯示,，2011年銷售額排名前20名的房企,，包括萬(wàn)科、恒大,、保利,、中海外等,，去年合計(jì)銷售額僅8773億元，1.35萬(wàn)億元相當(dāng)于2011年銷售額排名前20名的房企銷售總額的約1.5倍,。
四方面原因疊加影響
對(duì)于2012年房企面臨的巨大資金缺口,，首創(chuàng)置業(yè)一位匿名人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，主要受四個(gè)方面的原因疊加影響,。
首先,，銷售受阻，回款能力趨弱,�,！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，2011年包括杭州在內(nèi)的5個(gè)一線城市新建住宅總體成交量相較于2010年同比下降19.49%,。其中北京,、上海、廣州,、深圳與杭州新建住宅成交面積分別同比下降21.74%,、17.24%、8.37%,、15.15%和20.45%,。尤其于8月開始，相關(guān)地產(chǎn)調(diào)控政策效果逐漸釋放,，成交量一路下滑,。2011年包括天津、重慶,、武漢,、南京、蘇州,、青島和福州等二線城市新建住宅總體成交量同比下跌18.01%,，如天津、重慶與武漢2011年新建住宅成交面積分別同比下降13.43%,、30.99%,、9.88%。尤其于7月初,，不少二、三線城市被強(qiáng)制要求出臺(tái)限購(gòu)政策,，隨后樓市也與一線城市一起進(jìn)入下滑通道,。
其次，銷售受壓之下,，庫(kù)存逐漸走高,，沉淀了房企大量資金,，且這種趨勢(shì)仍在上升中。以北京為例,�,！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京住建委官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2011年北京商品房住宅期房供應(yīng)套數(shù)為64846套,，合計(jì)簽約套數(shù)為28269套,，套數(shù)簽約率約43.2%。相比較而言,，2010年的套數(shù)簽約率為63.4%,，2009年更是沖高至近80%。
簽約率的節(jié)節(jié)下降,，導(dǎo)致庫(kù)存量步步上升,。中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月底,，全國(guó)10個(gè)主要城市新建商品住宅庫(kù)存量高達(dá)5998萬(wàn)平方米,，同比大增約39.22%，其中北京,、上海,、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存量分別為1046萬(wàn)平方米,、973萬(wàn)平方米,、800萬(wàn)平方米和265萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)率分別為33.97%,、51.99%,、64.53%、30.63%,。四個(gè)一線城市合計(jì)庫(kù)存量達(dá)3084萬(wàn)平方米,，比去年同期大增近46%。
高庫(kù)存量擠占了房企的不少資金,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后顯示,，2011年北京、上海,、廣州與深圳商品房期房住宅成交均價(jià)分別為22034元/平方米,、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米,。以此計(jì)算,，截至去年年底，北京,、上海,、廣州與深圳商品房期房住宅庫(kù)存量的價(jià)值分別高達(dá)約2300億元,、1380億元、900億元和500億元,，合計(jì)5080億元左右,。
第三，2012年房企到期債務(wù)將迅速上升,，從而進(jìn)一步擠壓房企資金鏈,。國(guó)泰君安的研究報(bào)告顯示，目前房企的長(zhǎng)短期付息債務(wù),，償付期主要分布在2011年7月-2014年6月,，其中46%的債務(wù)償付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息債務(wù)（即短期借款+一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債）,，約79%的債務(wù)償付期集中在2011年12-2012年6月,，其中2011年12月和2012年3、4月為債務(wù)償付高峰期,。
最后,，樓市中開發(fā)投資存在一定的慣性，2012年房企開發(fā)投資仍將呈現(xiàn)一個(gè)持續(xù)上升的軌跡,，從而導(dǎo)致開發(fā)資金需求量仍會(huì)持續(xù)增加,。
賣項(xiàng)目將成常態(tài)
缺錢就得找錢。對(duì)此,，黃金灣投資集團(tuán)副董事長(zhǎng)全亮近日在中國(guó)地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)上指出,，在信貸收緊，銷售受阻的當(dāng)下,，房企應(yīng)該主動(dòng)調(diào)整開發(fā)模式,，因?yàn)殚_發(fā)模式?jīng)Q定資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)才是房企迅速解決資金壓力的最佳辦法,。
實(shí)際上,，轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)現(xiàn)金或降低開發(fā)成本壓力的做法，已在2011年樓市初現(xiàn)端倪,。
中原地產(chǎn)研究中心的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2011年交易市場(chǎng)共出現(xiàn)近500宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易），涉及金額超過(guò)1500億元,。
中房信克而瑞評(píng)論員胡超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說(shuō),，約500宗股權(quán)及資產(chǎn)交易中，主要可分為兩種情形：一種為通過(guò)轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目,，獲得現(xiàn)金,，比如綠城中國(guó)發(fā)布的公告顯示，公司將無(wú)錫項(xiàng)目、杭州綠城蘭園,、新華造紙廠項(xiàng)目以及上海東海廣場(chǎng)二期分別轉(zhuǎn)讓，以回收3億元現(xiàn)金,；另一種處于企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整,，比如一些主業(yè)非房地產(chǎn)的公司，在看淡房地產(chǎn)業(yè)的背景下,，通過(guò)轉(zhuǎn)賣地產(chǎn)項(xiàng)目,，清倉(cāng)離場(chǎng)，且這種趨勢(shì)日益明顯,。
在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí),，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)此補(bǔ)充說(shuō)，戰(zhàn)略減資或戰(zhàn)略離場(chǎng),，已成為時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目的主力原因之一,。近段時(shí)間以來(lái)，東方航空,、西部礦業(yè),、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè),、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司,，皆通過(guò)相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，逐漸實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)業(yè)撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置,。如果地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)維持3~6個(gè)月,，預(yù)計(jì)非主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)可能拋售的房地產(chǎn)資產(chǎn)、股權(quán)市值將超過(guò)3000億元,。
在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí),，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，除非有意清倉(cāng)逃離房地產(chǎn)業(yè),，否則通過(guò)出售土地或項(xiàng)目回籠資金皆非上上之策,，畢竟在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，房企轉(zhuǎn)手項(xiàng)目很難獲得更多利潤(rùn)回報(bào),，更多的是低價(jià)轉(zhuǎn)讓,。因此在2012年不太好的樓市形勢(shì)之下，大多數(shù)房企回籠資金的最佳辦法仍是順應(yīng)市場(chǎng),，降價(jià)搶量,，通過(guò)快速銷售來(lái)進(jìn)行資金回收。