2012年的到來為樓市的發(fā)展開啟了新的大幕,，而下行的樓市何時能夠觸底牽動著千千萬萬人的心,。盡管在專業(yè)人士的眼中，市場底部往往在經(jīng)過以后才能發(fā)現(xiàn),，并不能被輕易預(yù)測，但是總結(jié)歷史的經(jīng)驗,，人們還是可以發(fā)現(xiàn)一些底部接近時的“蛛絲馬跡”。通過對這些信息的掌握，我們或多或少可以把握到一些市場的走勢,。
以下選取的幾大標(biāo)志，是我們在廣泛采訪市場人士以及對歷史經(jīng)驗進行梳理之后作出的總結(jié),，并希望以此作為觀察市場的一個窗口,。可以說,，這些指標(biāo)的出現(xiàn),，意味著市場醞釀著變局。文中的“表現(xiàn)指數(shù)”是指當(dāng)前市場符合底部標(biāo)志的程度,，最高為五星,，其達到的指數(shù)越高，市場發(fā)生變局的可能性也就越大,。當(dāng)然,，文中的指標(biāo)并不構(gòu)成操作建議，我們希望當(dāng)讀者面對這些情況時,，能夠結(jié)合自己的經(jīng)驗得出各自的判斷,。
底部標(biāo)志一：城市中心房價下跌
表現(xiàn)指數(shù)：★☆☆☆☆
地段是房地產(chǎn)價值的核心因素之一，在樓市下跌的過程當(dāng)中,，房價的調(diào)整也往往呈現(xiàn)出由外到內(nèi),、由郊區(qū)到城市中心的逐步遞進式的過程。城市中心區(qū)由于土地資源稀缺,、供應(yīng)量不足以及購房人群關(guān)注等因素,，價格向來堅挺。在樓市調(diào)整的軌跡中,，市中心區(qū)的房價是反應(yīng)最遲鈍的,，往往要等到郊區(qū)樓價下降了一段時間、下降了一定幅度之后才會有所表現(xiàn),。而當(dāng)市中心區(qū)樓價也開始下跌時,，證明樓市已經(jīng)進入深度下調(diào)的階段。
當(dāng)前,，北京的房價雖然已經(jīng)開始出現(xiàn)松動,，但多表現(xiàn)為郊區(qū)樓盤的價格下調(diào)，如通州,、大興,、房山等區(qū)域已初現(xiàn)降價潮。而城市中心如四環(huán)以內(nèi)區(qū)域樓價相對還比較堅挺。一方面,，開發(fā)商認(rèn)為中心區(qū)的供應(yīng)量始終有限,，各盤的定位都比較高端，因此底氣較足,。另一方面,，中心區(qū)的項目或具有名校資源、或具有商業(yè)成熟優(yōu)勢,，這些都是眾多郊區(qū)盤所無法比擬的，因此目前中心區(qū)各樓盤的報價都不低,，開發(fā)商仍有堅挺的勇氣,。只有少數(shù)尾盤現(xiàn)房項目為了清貨讓出一定折扣，可選單位很少,，因此僅從這一標(biāo)準(zhǔn)還沒有表現(xiàn)出底部來臨的征兆,，僅能給出一星的表現(xiàn)指數(shù)。
底部標(biāo)志二：大投資客抄底樓市
表現(xiàn)指數(shù)：★★☆☆☆
在北京樓市中,，具備專業(yè)投資眼光與雄厚資金實力的大投資客是絕對不能忽視的一股力量,。因為長期浸潤在市場一線進行真金白銀的操作，他們對政策以及市場的嗅覺遠非常人能及,，往往能抓住最佳的入場時機抄底,。雖然從歷史經(jīng)驗來看，大投資客也有抄錯底的時候,，但是一般而言,，如果是大投資客、國際基金或者是具有豐厚抄底經(jīng)驗的企業(yè)出現(xiàn)了異動,，則是非常值得關(guān)注的出現(xiàn)樓市底部的標(biāo)志之一,。
而在目前的樓市，隨著整體的價格下調(diào)日漸深入,，確實有一些國際資金已經(jīng)開始為抄底樓市做準(zhǔn)備,。據(jù)報道，索羅斯基金管理香港公司準(zhǔn)備構(gòu)建一只房地產(chǎn)投資基金,，向中國內(nèi)地高端樓盤投資,，而這一基金可能被中國開發(fā)商用作房地產(chǎn)項目融資途徑之一。還有報道稱,，管理著一只規(guī)模達948億美元房地產(chǎn)基金的投資公司BRE
Global
Investors目前正考慮對中國房地產(chǎn)市場進行四年來的第一筆投資,。此外，亦莊等地一些降價幅度較大的樓盤,，也相繼出現(xiàn)大手筆的抄底買入,。從這些情況來看，大機構(gòu)與大投資客的抄底行為已經(jīng)開始零星出現(xiàn)，但是在多久的未來能夠形成氣候尚未可知,，因此可以給出兩星的表現(xiàn)指數(shù),。
底部標(biāo)志三：業(yè)主降價維權(quán)增多
表現(xiàn)指數(shù)：★★☆☆☆
許多人對2008年樓市降價時的業(yè)主維權(quán)記憶猶新。當(dāng)時由于房價出現(xiàn)下調(diào),，許多已購房的業(yè)主不甘心尚未到手的房子出現(xiàn)大幅度貶值,，紛紛包圍售樓處、打出標(biāo)語要求退房,。而在之后不到半年的時間內(nèi),，房價開始反彈甚至出現(xiàn)快速上漲。由此,，有業(yè)內(nèi)人士將“業(yè)主降價維權(quán)現(xiàn)象”的增多也視為樓市見底的標(biāo)志之一,。
就北京市場來說，從去年上半年開始,，隨著郊區(qū)房價的下調(diào),，業(yè)主維權(quán)的事件就在多個項目發(fā)生，京貿(mào)國際城,、華業(yè)東方玫瑰等項目的銷售由此也受到不小影響,。此后，隨著降價潮的蔓延,，房山,、大興等地的多個樓盤也相繼出現(xiàn)了業(yè)主維權(quán)。而與此相對,，開發(fā)商為了解決維權(quán)的問題,，可謂使出了渾身解數(shù)。退房,、承諾補差價,、換房……種種措施暫時平息了事態(tài)，但是隨著樓市進入深度調(diào)整,，后續(xù)是否還會上演類似的情況確實存在疑問,。
業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)主降價維權(quán)現(xiàn)象本身是否合理存在爭議,，但是降價維權(quán)的增多,，一定程度上反映了業(yè)主心理壓力的增大以及價格下跌過程中的阻力，這是政府制定政策時會考慮的因素,，所以有一定參考價值,。
底部標(biāo)志四：開發(fā)商抄底土地市場
表現(xiàn)指數(shù)：★★★☆☆
實力開發(fā)商抄底土地市場同時意味著他們對后市的看好，因此這同樣可能成為市場底部筑成的標(biāo)志之一,。從全國范圍來看,，近一年來雖然全國房企紛紛減緩拿地步伐,，但隨著土地交易的冷淡以及地價的回歸，部分大型企業(yè)再次邁出了拿地的步伐,。
以北京為例,，2011年12月12日-18日短短一周時間內(nèi)，就有4宗經(jīng)營性用地落槌成交,，成交土地面積共計61.48萬平方米,，總成交金額達53.39億元。而2011年11-12月,，北京土地市場共成交29宗地塊,，較9-10月的17宗成交地塊增長了七成。其中,，不乏富力,、融創(chuàng)等大房企的身影。專業(yè)人士分析表示,，地價大幅度下調(diào)，無疑是地產(chǎn)大佬們出手的首要因素,。中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的報告顯示,，2011年1-11月，全國住宅用地量,、價水平持續(xù)低于上年,。其中，成交面積,、樓面價分別下降了11.0%和9.9%,。而北京等十大城市，上述兩數(shù)據(jù)則分別下降了23.5%和14.1%,。
而充足的資金,，則是房企果斷拿地的后盾和保證。融創(chuàng)中國北京公司總經(jīng)理荊宏表示,，2012年樓市形勢雖尚未明朗,，但相信真正以剛需、品質(zhì),、高附加值為核心的產(chǎn)品和企業(yè),，不會停止對土地市場的關(guān)注�,！熬蜁r間節(jié)點來看,，在保障房用地得到充分保障的前提下，四季度政府推出了多塊優(yōu)質(zhì)商品房用地,，這也是各大房企紛紛出手的原因之一,。而在地價回歸的情況下，大型房企將更加積極地參與對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪�,！�
底部標(biāo)志五：企業(yè)并購加劇
表現(xiàn)指數(shù)：★★★☆☆
市場調(diào)整的加劇還會表現(xiàn)在企業(yè)的洗牌與整合上,。“大魚吃小魚,，小魚吃蝦米”之后,，剩下的是能經(jīng)歷風(fēng)雨的有實力的企業(yè)，而在這個節(jié)點中,，甚至?xí)霈F(xiàn)大巨頭轟然倒下的驚悚消息,，讓市場心有戚戚。由此,，企業(yè)并購潮的到來也被視為是市場即將見底的符號,。
近日，SOHO中國與上海證大房地產(chǎn)有限公司下屬子公司以及合作公司簽訂協(xié)議,以40億元間接收購上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán),進而收購上海外灘地王50%權(quán)益,，并由此引發(fā)了與復(fù)星集團之間關(guān)于并購的口水戰(zhàn),；再往前，綠城的破產(chǎn)傳聞成為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的熱門話題,，綠城董事長宋衛(wèi)平親自撰寫“千字文”,，試圖平息傳言，隨之,，綠城出售旗下多個項目,、與中投的牽手合作等等，也成為其斷臂求生的注腳……
據(jù)清科研究中心上月發(fā)布的報告顯示,，2011年前三季度,，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍,，并購金額為18.45億美元,，并購案多發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對小型房地產(chǎn)開發(fā)公司、在建項目或物業(yè)管理公司的收購上,。再回想2008年市場低谷之時,，包括萬科、保利在內(nèi)的龍頭大企業(yè)紛紛兼并一些企業(yè)或者納入項目,，這一年也被稱為“中小型房企兼并年”,。
亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存接受媒體采訪時表示，今年出現(xiàn)如此多的并購很正常,，這種情況在歷次重要調(diào)控的關(guān)鍵階段都會發(fā)生,。2004年“8·31”新政以后發(fā)生的并購、2007年“9·27”房貸政策引發(fā)的市場蕭條導(dǎo)致2008年并購潮加劇,，今年的并購與那兩年相比不算是最多的,。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，2012年隨著市場進一步調(diào)整，企業(yè)兼并潮或許將真正到來,。到那時也將是市場底部的真正到來,。
底部標(biāo)志六：調(diào)控政策放松
表現(xiàn)指數(shù)：★★☆☆☆
中國樓市向來是政策市，當(dāng)前的情況尤其如此,。目前宏觀調(diào)控之手仍是大棒高舉,，但是包括政府高層也表示，限購令等行政干預(yù)措施并非長久之計,，出臺替代措施勢在必行,。
根據(jù)以往的經(jīng)驗來看，政策的松動甚至刺激政策的推出往往是樓市見底的可靠標(biāo)志,。2008年的房地產(chǎn)市場調(diào)控末期,，由10月份開始，中央政府接二連三地推出了一系列重大政策利好來“鼓勵和支持住房消費”,。無論是下調(diào)住房交易稅費等中央打出的“組合拳”,，還是減免稅收、購房補貼等地方施展的救市舉措,，可以看到套在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的“緊箍咒”已然松動,。隨著地方政府和中央政府相繼采取措施刺激房地產(chǎn)市場，幾年來不斷累加的房地產(chǎn)調(diào)控政策又被新政取代,，市場風(fēng)向明顯扭轉(zhuǎn),。
不過當(dāng)前的經(jīng)濟形勢與2008年截然不同,，政府高層對政策的表態(tài)也絲毫沒有松動的意思,。業(yè)內(nèi)人士表示，在上一輪調(diào)控中,，中央政府過早地放松政策,，使緊縮政策無法對市場產(chǎn)生持續(xù)長久的作用。與上一輪調(diào)控相比,，此次緊縮政策的放松將更慢更為復(fù)雜,，單純一刀切的緊縮政策將由更為靈活的政策所替代，例如房產(chǎn)稅或?qū)⒋嫦拶�,，與其禁止投資多套住宅,，不如通過提高持有成本降低回報率的方法減弱房產(chǎn)投資的吸引力。房產(chǎn)稅已經(jīng)在上海和重慶實施近12個月,，目前為止成效積極,。政府官員表明在接下來的三年里物業(yè)稅將逐步在全國范圍內(nèi)推廣。從這一情況來看,，樓市政策的徹底松動尚需時日,。
底部標(biāo)志七：房貸利率下調(diào)
表現(xiàn)指數(shù)：★☆☆☆☆
銀根的松緊,，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)景氣指數(shù)的高低。因此專家認(rèn)為,，從貸款政策上看,，如果出現(xiàn)住房貸款鼓勵性消費的傾向，則是較明顯的市場轉(zhuǎn)向的標(biāo)志,。
2011年末,，央行三年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場迎來近4000億元的資金釋放,。由此業(yè)內(nèi)人士也分析認(rèn)為國內(nèi)將逐步實施有限寬松的貨幣政策,。有分析預(yù)計，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)與個人按揭貸款整體信貸規(guī)模微調(diào)需等2012年第一季度以后,。
對比2008年的調(diào)控,，2008年9月份以后，國民經(jīng)濟增長開始放緩,，全球遭遇金融危機威脅,，為啟動內(nèi)需，第四季度,，國內(nèi)貨幣政策轉(zhuǎn)為寬松,，降息幅度之大創(chuàng)11年之最，調(diào)整后的貸款利率也達到了近15年來的新低,，同時,，在按揭貸款最低七折的新優(yōu)惠政策之下，房貸成本大為降低,。由此促進的房地產(chǎn)消費帶來了對市場底部的突破,。
而在當(dāng)前，專業(yè)機構(gòu)預(yù)計,，住宅市場的投資和投機行為導(dǎo)致房價快速上漲,，大眾住房支付能力不斷下降，對樓市泡沫的擔(dān)憂層出不窮,。政府出臺的緊縮政策包括限購政策均旨在遏制住宅市場的投資投機行為,。而對個體房貸者來說，假如房貸政策出現(xiàn)寬松跡象,，尤其是出現(xiàn)鼓勵性房貸政策的時候,，則表示市場底部可能馬上就要過去。今年的房貸政策是否會寬松,，尚待觀察,。