今年二手樓市以清淡開(kāi)局,，隨著調(diào)控政策作用的顯現(xiàn)及來(lái)自商品房市場(chǎng)的沖擊，廣州二手樓仍處于低迷階段,。據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示,，去年12月份，廣州二手住宅成交均價(jià)為14020元/平方米,，環(huán)比下跌6.9%,，這是自去年6月份以來(lái)二手均價(jià)首次出現(xiàn)下跌。
緊接上半年,，調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力情況下,，房地產(chǎn)業(yè)逐漸走進(jìn)全面調(diào)整期,，不僅樓市成交量屢次下滑，大部分地區(qū)陷入低迷,，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)愈發(fā)明顯,，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工增速等指標(biāo)也出現(xiàn)明顯放緩,，各大開(kāi)發(fā)商無(wú)心應(yīng)戰(zhàn),。
方向迷茫 只好等待
去年初“國(guó)八條”、限購(gòu),、限貸及限價(jià)等措施之下,，“屢調(diào)屢漲”的樓市有了明顯降溫。尤其是進(jìn)入下半年后,，日趨低迷的市場(chǎng)使得開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售速度大減，庫(kù)存量逐月攀高,。進(jìn)入11月,，房?jī)r(jià)下行速度加快，70個(gè)大中城市中有七成新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降,。各房企近期的降價(jià)項(xiàng)目日漸增多,，“降價(jià)潮”已向二三線城市蔓延。
由于調(diào)控政策仍將處于嚴(yán)厲階段,，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力,，而過(guò)去兩年新開(kāi)工項(xiàng)目陸續(xù)入市，推動(dòng)庫(kù)存量進(jìn)一步上升和房?jī)r(jià)下行,。
一手樓感冒,，二手房也跟著打噴嚏，廣州二手房成交持續(xù)低迷,。但有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，去年該市二手房?jī)r(jià)同比仍上漲兩成�,？上攵�,，大多數(shù)投資者都在觀望后市帶來(lái)的生機(jī)。但受一手房促銷(xiāo)力度加大等因素影響,，二手房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將有所松動(dòng),。自去年年初新一輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，廣州二手房成交量明顯萎縮,，隨著11月份市內(nèi)部分一手樓盤(pán)大幅降價(jià)促銷(xiāo),，二手房的成交量更是降至38.50萬(wàn)平方米的年內(nèi)新低。
滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉表示,，12月份二手住宅成交均價(jià)下跌主要有兩個(gè)原因,。首先,，年底一手樓大范圍促銷(xiāo)，業(yè)主心態(tài)動(dòng)搖,，帶動(dòng)二手樓成交價(jià)格實(shí)質(zhì)性下降,。根據(jù)滿堂紅研究部的統(tǒng)計(jì)，11月份,、12月份二手住宅的平均議價(jià)空間分別為-6.9%和-6.8%,，如此大的議價(jià)空間是2008之后所未到過(guò)的。第二,，中小戶型,、中低價(jià)位房源成交占比提高。統(tǒng)計(jì)顯示,，12月份,，面積40-60平方米/套、單價(jià)11000-13000元/平方米,、總價(jià)40-60萬(wàn)元/套的二手住宅的成交占比分別為23.9%,、20.6%、17.2%,，環(huán)比分別提高6.7,、5.5、5.0個(gè)百分點(diǎn),，顯示市場(chǎng)熱點(diǎn)向剛需青睞的中低價(jià)房源轉(zhuǎn)移,。
最新統(tǒng)計(jì)顯示，廣州樓市從2011年12月31日起至今年1月2日,，3天時(shí)間內(nèi)共網(wǎng)簽669套,，比去年同期的749套減少10.7%，均價(jià)為10833元/平方米,，同比減少10.7%,。
根據(jù)記者了解，元旦過(guò)后,，無(wú)論是看房還是成交下降趨勢(shì)很明顯,，賣(mài)房和買(mǎi)房的都在觀望后市走向如何。除部分急需資金的房主外,，多數(shù)房主都在觀望,，依然看好后市絕不低頭。但買(mǎi)房者的降價(jià)預(yù)期也不斷增強(qiáng),。雙方對(duì)待后市的看法及心理因數(shù)不一,，導(dǎo)致交易中很難達(dá)成共識(shí)。
記者認(rèn)為去年下半年，隨著政策,、房貸等各方面的不利因素增多以及調(diào)控的持續(xù)深化,，買(mǎi)家和賣(mài)家觀望情緒越來(lái)越濃厚，雙方心中所看好的市場(chǎng)仍不一致,，雖說(shuō)賣(mài)家意向堅(jiān)定,，但買(mǎi)家還價(jià)幅度也不斷加大，目前買(mǎi)家觀望情緒濃重,，導(dǎo)致多數(shù)對(duì)樓市紛紛看跌,。有業(yè)內(nèi)人士表示，“成交回暖估計(jì)要到2月底之后了,。對(duì)我們來(lái)說(shuō),，年關(guān)很難過(guò)�,！�
調(diào)控明顯 如何選擇
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出,，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,，加快普通商品住房建設(shè),，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)上也明確表示，2012年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖,，要著力加快中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房建設(shè)。加快建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng),，注重房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè),，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
從政策趨勢(shì)來(lái)看,，房地產(chǎn)業(yè)走向全面調(diào)整期,。11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)比10月份降低0.4個(gè)百分點(diǎn),，比2010年同期回落3.33個(gè)百分點(diǎn),，創(chuàng)近27個(gè)月以來(lái)新低。受市場(chǎng)大勢(shì)影響,，開(kāi)發(fā)商的發(fā)展速度也有所放緩,。
某房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“最近二手房存量繼續(xù)增多,，臨近年底一些業(yè)主資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難,，急于從市場(chǎng)回籠資金，中介掛牌量就自然而然增多”,。今年看到不景氣的勢(shì)頭,，賣(mài)家逐漸由觀望轉(zhuǎn)入急售,。另外部分新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)接近二手房的價(jià)格，甚至有些比二手房更加便宜,，這對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)是十分強(qiáng)大的沖擊,，“除了急需住房的購(gòu)房人群，其他人更愿意購(gòu)買(mǎi)新開(kāi)的樓盤(pán),�,！�
滿堂紅研究部則預(yù)期市場(chǎng)成交量將持續(xù)低迷，全年的二手住宅成交量將較2011年減少一成左右,。價(jià)格方面,，從2011年第四季度開(kāi)始，二手樓價(jià)的下行趨勢(shì)基本形成,，但是在剛性需求的支撐下,，2012年的二手住宅價(jià)格不會(huì)下滑太多，預(yù)計(jì)平均降價(jià)幅度約為10%,，最高不超過(guò)15%,，全年成交均價(jià)將與2011年基本持平。
記者認(rèn)為,，更多的購(gòu)房者在房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期下,，選擇長(zhǎng)期觀望。而房貸利率,、購(gòu)房成本等上升又在另一方面壓制了部分購(gòu)房需求,，成交將持續(xù)低迷，二手房降價(jià)的范圍和幅度正在逐步擴(kuò)大,。尤其是宣布繼續(xù)執(zhí)行房產(chǎn)政策不動(dòng)搖,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響極大，對(duì)二手房業(yè)主的心理也是產(chǎn)生了較大的觸動(dòng),。