房地產(chǎn)市場過去十年奪盡眼球,，但2012年或繁華散盡,。不過,，對于居住在“超級城市”的人們來說，還難以享受到房價顯著下跌的愉悅,。
價格是由供求雙方?jīng)Q定，但實際情況會復雜許多,。房屋供求雙方的均衡價格起碼有三種：一是泡沫房價,，房屋主要不是自住，而是用于投資或投機,。在財富分配不均時,，富人購置大量非自住房屋,，只要這些人的錢還夠,，并且還相信房價仍會漲，這種定價就會維系,。而且這種幻象會自我加強,，最后必然走向破滅，日本,、香港都曾有過這種經(jīng)歷,。這正是政府嚴厲調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要原因。內(nèi)地現(xiàn)在房地產(chǎn)市值占GDP的比值是2.9,，美國和日本房地產(chǎn)泡沫破滅時分別是3.16和4.65,。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價差不多跌了一半多,。
二是拍賣式定價,。老百姓以一輩子積蓄購得一套住房，這種房價會按個人資產(chǎn)的多少,，從高往低拍賣,，所以大城市最好地段的商品房一般不會降價，因為這些房是按拍賣式定價,，最有錢的人會占據(jù)這些資源,。經(jīng)驗上，拍賣式定價下房價是居民年收入的10倍,，如香港或東京,。如果以居民年收入5萬元計算，房價為每套50萬元,，這應該是中國二線城市的低價房,。這種定價的結(jié)果會讓年輕人沮喪，低出生率是一個合乎情理的結(jié)局,，從而導致人口負增長,。
三是房屋成本加合理利潤。現(xiàn)在歐美大部分城市處于這種定價模式,，房價與收入比低至3倍,，當然這與發(fā)達國家人均GDP較高有關(guān),。我國人均GDP只有發(fā)達國家的十分之一，即使現(xiàn)在按成本定價,，也會較高,。所以我們解決住房問題的關(guān)鍵是提高勞動生產(chǎn)率，只有人均GDP大幅提高,，才可能進入低房價收入比時代,。而這正是目前經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要目標。
如果房地產(chǎn)調(diào)控成功,，那么房價應該可以從現(xiàn)在的泡沫式房價降至拍賣式房價,。對于居住在“超級城市”的人來說，很可能永遠只會停留在這種價格水平,。但如果我國經(jīng)濟能夠沖破“中等收入陷阱”,，那么也許大部分地區(qū)房價能降至第三種均衡定價水平。而這需要經(jīng)濟轉(zhuǎn)型,。如果勞動生產(chǎn)率不能大幅提高,，那么大部分人會永遠覺得房價太貴。