12月23日,，住建部年度工作會議,，部長姜偉新提出，2012年,，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控同時,，加快中低價位、中小套型普通商品房建設(shè),，支持居民合理購房需求,，優(yōu)先保證首次購房貸款需求。其中,，“優(yōu)先保證首次購房貸款需求”的提法被第一次強調(diào),。
住建部的新提法,，被有些評論人士調(diào)侃為“住建部要掌銀行的權(quán)”，并且,，具體貸款需求如何激發(fā),，還有待各方協(xié)調(diào)。但這次會議所透露出的信息,，在中國房地產(chǎn)商會會長聶梅生看來,，正是明年樓市調(diào)控的一大新方向：首套房貸款和相關(guān)政策將定向放松。
但總體宏調(diào)推進的底色仍不變：
12月25日,，繼深圳,、北京、上海之后,，廣州也表態(tài)明年繼續(xù)限購,。
在調(diào)控嚴厲趨勢不減之下，聶稱,，首套房貸松動對樓市影響有限,。
雖然目前市場上，有部分銀行開始調(diào)回基準利率,，甚至不排除更低幅度優(yōu)惠,；但聶認為，在當前房價下行趨勢下,，商業(yè)銀行出于自身風(fēng)險和利益考慮,，首套房貸大幅優(yōu)惠不太可能，首付重回二成更不可能,。
更關(guān)鍵的因素則是房價下行空間,，業(yè)內(nèi)普遍認為房價下跌才剛剛開始，“從08年經(jīng)驗看,，這輪調(diào)控的冬天會很長,，至少有10個月�,！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱,。
高利息成本
最新數(shù)據(jù)顯示，11月份樓市成交跌到冰點,。
11月萬科銷售金額82.9億元,，同比下跌36%；保利地產(chǎn)11月銷售42.1億元,，環(huán)比下降26.1%,，同比下降35.8%；碧桂園11月也僅實現(xiàn)25億銷售,，環(huán)比大減43%,。恒大11月銷售環(huán)比大跌約8成,，僅為12.4億元。
背后的原因,，除了本輪限購,、限貸政策的持續(xù)外，還在于銀行信貸的“釜底抽薪”,，“銀行提高首套房利率,，是趁火打劫�,！北本┤A遠地產(chǎn)董事長任志強說,。
萬科董秘譚華杰告訴本報，三季度以來,，商業(yè)銀行由于信貸額度不足,，普遍提高了首次置業(yè)的首付成數(shù)，并逐漸將利率上調(diào)至基準利率的1.05-1.1倍,，部分城市的一些銀行甚至停止發(fā)放購房商業(yè)貸款。
“特別是9月份之后,，首次置業(yè)購房者獲得貸款的難度明顯上升,，類似萬科這種面向普通購房家庭、以滿足基本自住需求為主的企業(yè)受影響較大”,。
另一重表述是,，購房的高利息成本，抵消了房企近期的降價舉動,。
“當前的利率成本抵消了房價下跌,。即使降價，人們也不出手,�,！北本┲性y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以一套200萬房產(chǎn)計算,，貸款100萬,，在去年10月貸款，按照當時的利率,，20年需要支付的利息款為47.5萬左右,；而之后存準金率的接連上調(diào)以及加息，令購房者按基準利率貸款100萬,，需要支付接近87萬利息,。
從去年到今年，同樣的貸款利息多出近40萬,，接近房價20%左右,。這也就是說,，即使房價降20%，購房者所支付的資金成本仍然沒有減少,，從這個意義上講,，房價也并沒有降。
“銀行是調(diào)控的主要受益者”,，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強稱：調(diào)控“誤傷”了剛需,、自住群體。樓市調(diào)控后相關(guān)主體幾乎都受損,，唯獨銀行例外,，首付上調(diào)、利率上浮等等確保了銀行利益,。
陳國強稱,，此前過于剛性和一刀切的地產(chǎn)宏調(diào)政策需糾偏，向合理住房需求傾斜,，也就是在嚴厲調(diào)控房價的整體趨勢下,，通過一定措施保障首套房的合理住房需求得到釋放。
房貸利率下調(diào),？
限購政策的支持者,、央行貨幣政策委員會委員李稻葵提出，對于首套房貸應(yīng)該按照優(yōu)惠利率發(fā)放,。
“如果說未來要有利率優(yōu)惠,，也只能是在資源上，即貸款額度上有傾斜,，”光大銀行廣州分行個貸中心人士稱,，如果有額度，要優(yōu)先傾斜給首套房貸款客戶,，并且具體到執(zhí)行還要看總行通知,，這需要住建部等部門和各家商業(yè)銀行去溝通；而商業(yè)銀行屬市場化運作,，利率各家自己制定,，銀監(jiān)會不可能在具體貸款業(yè)務(wù)方面做指導(dǎo)。
從光大銀行廣州區(qū)域來說,，目前仍執(zhí)行首套房利率上浮5%,。不過，該人士也表示,，存準金率下調(diào)后,，現(xiàn)在各家銀行的貸款額度都不緊張了，“總行會派人到各區(qū)域公司做調(diào)研，也不排除如果發(fā)現(xiàn)哪個區(qū)域有需要,，就會下調(diào)”,。
據(jù)本報記者調(diào)查，廣州交行,、工行等6家銀行的首套房貸12月6日起即可享基準利率,，原上浮至10%以上如今回調(diào)至上浮5%的銀行亦有所增加。
“一般情況下,，首套房以基準利率就能貸到款,。”12月26日,，北京建行工作人員稱,。10月份，建行曾將首套房貸利率上浮1.1倍,，不過現(xiàn)在已下調(diào)至基準利率,。工行、中行,、郵儲銀行,、花旗銀行等多家銀行均表示可以基準利率貸款。
此外,，北京,、廣州兩地中介機構(gòu)人士告訴本報，部分外資銀行和中資銀行可以對其優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)質(zhì)項目給出9折利率的優(yōu)惠,。
12月24、25日,，記者在廣州保利公園九里,、萬科東薈城、以及招商金山谷社區(qū)等樓盤的調(diào)查顯示,，商業(yè)銀行對于首套房個貸明顯放寬,，“建行這個月回歸基準利率了，放貸的時間也比三季度縮短了,�,！苯鹕焦壬鐓^(qū)銷售人員告訴記者。
房價仍下行
世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認為,，首套按揭出現(xiàn)了優(yōu)惠,，只是讓開發(fā)商降價能走量的招，絕不是政策轉(zhuǎn)向,。從現(xiàn)在起,，任何促使成交反彈的時機，都不是漲價的時機，反而是降價出貨走量的時機,。
“銀行下調(diào)利率當然好,，畢竟現(xiàn)在商業(yè)貸款利率超過7%，太高了,，但具體到是否出手還是要看房價,。”意向購房者王然的看法很典型,。
各方的行動源于對房價趨勢的判斷,。
莫尼塔宏觀組研究員認為，“70大中城市環(huán)比增速的低點可能會超過08年,，并且調(diào)整的時間更長”,。
西南證券分析師肖劍也認為，目前信貸投放確實在進行結(jié)構(gòu)性微調(diào),，如側(cè)重鐵路等基礎(chǔ)建設(shè),、地方債、中小企業(yè)等,，盡管可能有部分信貸流入房地產(chǎn)業(yè),，但房地產(chǎn)信貸規(guī)模仍將偏緊。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌最近也公開表態(tài),，中國經(jīng)濟發(fā)展正在走下臺階的過程,，在未來幾年，都仍然是穩(wěn)定的貨幣政策,，微調(diào)絕不是大調(diào),，不意味著放松對房地產(chǎn)調(diào)控。
除貨幣政策外,，明年限購仍將繼續(xù),；而房產(chǎn)稅也提上日程，上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭稱,，明年第二批房產(chǎn)稅的城市就將登場,，基本鎖定一、二線城市,。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉稱,，目前市場上，下調(diào)3成的項目銷售比較好,，這部分項目的深度下調(diào),，使得購房者的實際支出下滑，部分購房者選擇入市,。這也說明,，如果想賣得好就必須降價至少20%以上。但目前房價顯然還未調(diào)整到位。他預(yù)計,，明年上半年仍將是下行通道,，將會出現(xiàn)明顯、普遍性的下跌,。
廣州一家大型房企人士也透露,，公司預(yù)期明年上半年市場仍將不會恢復(fù)，目前其主力項目首期開盤雖已較預(yù)期降價,，但明年開第二期仍可能平價甚至更低價,。
