12月23日,，住建部年度工作會議,，部長姜偉新提出，2012年，在堅持房地產調控同時,，加快中低價位,、中小套型普通商品房建設,，支持居民合理購房需求,，優(yōu)先保證首次購房貸款需求。其中,，“優(yōu)先保證首次購房貸款需求”的提法被第一次強調,。
住建部的新提法，被有些評論人士調侃為“住建部要掌銀行的權”,，并且,，具體貸款需求如何激發(fā)，還有待各方協(xié)調,。但這次會議所透露出的信息,，在中國房地產商會會長聶梅生看來，正是明年樓市調控的一大新方向：首套房貸款和相關政策將定向放松,。
但總體宏調推進的底色仍不變：
12月25日,，繼深圳、北京,、上海之后，廣州也表態(tài)明年繼續(xù)限購,。
在調控嚴厲趨勢不減之下,，聶稱，首套房貸松動對樓市影響有限,。
雖然目前市場上,，有部分銀行開始調回基準利率，甚至不排除更低幅度優(yōu)惠,；但聶認為,，在當前房價下行趨勢下,，商業(yè)銀行出于自身風險和利益考慮，首套房貸大幅優(yōu)惠不太可能,，首付重回二成更不可能,。
更關鍵的因素則是房價下行空間，業(yè)內普遍認為房價下跌才剛剛開始,，“從08年經(jīng)驗看,，這輪調控的冬天會很長，至少有10個月,�,！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭稱。
高利息成本
最新數(shù)據(jù)顯示,，11月份樓市成交跌到冰點,。
11月萬科銷售金額82.9億元，同比下跌36%,；保利地產11月銷售42.1億元,，環(huán)比下降26.1%，同比下降35.8%,；碧桂園11月也僅實現(xiàn)25億銷售,，環(huán)比大減43%。恒大11月銷售環(huán)比大跌約8成,，僅為12.4億元,。
背后的原因，除了本輪限購,、限貸政策的持續(xù)外,，還在于銀行信貸的“釜底抽薪”，“銀行提高首套房利率,，是趁火打劫,。”北京華遠地產董事長任志強說,。
萬科董秘譚華杰告訴本報,，三季度以來，商業(yè)銀行由于信貸額度不足,，普遍提高了首次置業(yè)的首付成數(shù),，并逐漸將利率上調至基準利率的1.05-1.1倍，部分城市的一些銀行甚至停止發(fā)放購房商業(yè)貸款,。
“特別是9月份之后,，首次置業(yè)購房者獲得貸款的難度明顯上升，類似萬科這種面向普通購房家庭、以滿足基本自住需求為主的企業(yè)受影響較大”,。
另一重表述是,，購房的高利息成本，抵消了房企近期的降價舉動,。
“當前的利率成本抵消了房價下跌,。即使降價，人們也不出手,�,！北本┲性y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以一套200萬房產計算,，貸款100萬,，在去年10月貸款，按照當時的利率,，20年需要支付的利息款為47.5萬左右,；而之后存準金率的接連上調以及加息，令購房者按基準利率貸款100萬,，需要支付接近87萬利息,。
從去年到今年，同樣的貸款利息多出近40萬,，接近房價20%左右,。這也就是說，即使房價降20%,，購房者所支付的資金成本仍然沒有減少,，從這個意義上講，房價也并沒有降,。
“銀行是調控的主要受益者”,，北京大學房地產研究所所長陳國強稱：調控“誤傷”了剛需、自住群體,。樓市調控后相關主體幾乎都受損,，唯獨銀行例外，首付上調,、利率上浮等等確保了銀行利益,。
陳國強稱，此前過于剛性和一刀切的地產宏調政策需糾偏,，向合理住房需求傾斜,，也就是在嚴厲調控房價的整體趨勢下，通過一定措施保障首套房的合理住房需求得到釋放,。
房貸利率下調？
限購政策的支持者,、央行貨幣政策委員會委員李稻葵提出,，對于首套房貸應該按照優(yōu)惠利率發(fā)放,。
“如果說未來要有利率優(yōu)惠，也只能是在資源上,，即貸款額度上有傾斜,，”光大銀行廣州分行個貸中心人士稱，如果有額度,，要優(yōu)先傾斜給首套房貸款客戶,，并且具體到執(zhí)行還要看總行通知，這需要住建部等部門和各家商業(yè)銀行去溝通,；而商業(yè)銀行屬市場化運作,，利率各家自己制定，銀監(jiān)會不可能在具體貸款業(yè)務方面做指導,。
從光大銀行廣州區(qū)域來說,，目前仍執(zhí)行首套房利率上浮5%。不過,，該人士也表示,，存準金率下調后，現(xiàn)在各家銀行的貸款額度都不緊張了,，“總行會派人到各區(qū)域公司做調研,，也不排除如果發(fā)現(xiàn)哪個區(qū)域有需要，就會下調”,。
據(jù)本報記者調查,，廣州交行、工行等6家銀行的首套房貸12月6日起即可享基準利率,，原上浮至10%以上如今回調至上浮5%的銀行亦有所增加,。
“一般情況下，首套房以基準利率就能貸到款,�,！�12月26日，北京建行工作人員稱,。10月份,，建行曾將首套房貸利率上浮1.1倍，不過現(xiàn)在已下調至基準利率,。工行,、中行、郵儲銀行,、花旗銀行等多家銀行均表示可以基準利率貸款,。
此外，北京、廣州兩地中介機構人士告訴本報,，部分外資銀行和中資銀行可以對其優(yōu)質客戶優(yōu)質項目給出9折利率的優(yōu)惠,。
12月24、25日,，記者在廣州保利公園九里,、萬科東薈城、以及招商金山谷社區(qū)等樓盤的調查顯示,，商業(yè)銀行對于首套房個貸明顯放寬,，“建行這個月回歸基準利率了，放貸的時間也比三季度縮短了,�,！苯鹕焦壬鐓^(qū)銷售人員告訴記者。
房價仍下行
世聯(lián)地產董事長陳勁松認為,，首套按揭出現(xiàn)了優(yōu)惠,，只是讓開發(fā)商降價能走量的招，絕不是政策轉向,。從現(xiàn)在起,，任何促使成交反彈的時機，都不是漲價的時機,，反而是降價出貨走量的時機,。
“銀行下調利率當然好，畢竟現(xiàn)在商業(yè)貸款利率超過7%,，太高了,，但具體到是否出手還是要看房價�,！币庀蛸彿空咄跞坏目捶ê艿湫�,。
各方的行動源于對房價趨勢的判斷。
莫尼塔宏觀組研究員認為,，“70大中城市環(huán)比增速的低點可能會超過08年,，并且調整的時間更長”。
西南證券分析師肖劍也認為,，目前信貸投放確實在進行結構性微調,，如側重鐵路等基礎建設、地方債,、中小企業(yè)等,，盡管可能有部分信貸流入房地產業(yè)，但房地產信貸規(guī)模仍將偏緊,。
國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌最近也公開表態(tài),，中國經(jīng)濟發(fā)展正在走下臺階的過程,，在未來幾年，都仍然是穩(wěn)定的貨幣政策,，微調絕不是大調,，不意味著放松對房地產調控。
除貨幣政策外,，明年限購仍將繼續(xù)；而房產稅也提上日程,，上海易居房地產研究院院長楊紅旭稱,，明年第二批房產稅的城市就將登場，基本鎖定一,、二線城市,。
中原地產市場研究總監(jiān)張大偉稱，目前市場上,，下調3成的項目銷售比較好,，這部分項目的深度下調，使得購房者的實際支出下滑,，部分購房者選擇入市,。這也說明，如果想賣得好就必須降價至少20%以上,。但目前房價顯然還未調整到位,。他預計，明年上半年仍將是下行通道,，將會出現(xiàn)明顯,、普遍性的下跌。
廣州一家大型房企人士也透露,，公司預期明年上半年市場仍將不會恢復,，目前其主力項目首期開盤雖已較預期降價，但明年開第二期仍可能平價甚至更低價,。
