■年終特別報道之六
在調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力態(tài)勢下,，房地產(chǎn)業(yè)正在步入全面調(diào)整期,，不僅樓市成交量陷入低迷,，房價下行趨勢愈發(fā)明顯,，房地產(chǎn)投資、新開工增速等指標(biāo)也出現(xiàn)明顯放緩,。
預(yù)計限購政策在明年不會放松,，優(yōu)化住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等常態(tài)化調(diào)控手段可能落到實處,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家認(rèn)為,，明年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲,，需求仍被抑制,，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項目將入市,，推動庫存量進(jìn)一步上升和房價下行,。
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在合肥某樓盤銷售現(xiàn)場，幾名市民在挑選房型,。新華社記者 劉軍喜
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松動 房價“堅冰”漸融降價潮涌
在年初“國八條”,、限購、限貸及限價等措施之下,，“屢調(diào)屢漲”的樓市開始加速降溫,。尤其是進(jìn)入下半年后，日趨低迷的市場使得開發(fā)商的銷售速度大減,，庫存量逐月攀高,。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月份,，十大標(biāo)桿企業(yè)合計庫存量較前6個月增加約六成,。
持續(xù)低迷的成交量也令房價“堅冰”開始消融。10月被視為樓市分水嶺,，當(dāng)月70個大中城市的價格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長,。進(jìn)入11月，房價下行速度加快,，70個大中城市中有七成新建商品住宅價格環(huán)比下降,。由于面臨年末業(yè)績大考，各房企近期的降價項目日漸增多,，“降價潮”已向二三線城市蔓延,。
在杭州、深圳及上海等近來已經(jīng)出現(xiàn)不少降價項目的城市,，房價下行的“多米諾骨牌”效應(yīng)已然顯現(xiàn),。與此同時，在合肥、青島及大連等前期尚未出現(xiàn)明顯降價的城市,，房價“堅冰”也開始消融,。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，隨著元旦及農(nóng)歷新年銷售淡季的即將到來,，在限購限貸政策短期內(nèi)暫不可能放松的環(huán)境下,，眾房企的年關(guān)將會寒意蕭瑟。
在開發(fā)商頻頻以較大幅度折扣讓利沖量的同時,，二手房價格也呈加速下行態(tài)勢,。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對北京典型區(qū)域的房價監(jiān)測顯示：房價自9月起已連續(xù)3個月環(huán)比下行，且下降幅度呈逐漸加大之勢,，其中，11月房價平均環(huán)比下降3.9%,。其次,，降價的區(qū)域范圍也再擴(kuò)大，議價空間也再拉大,。在監(jiān)測的99個板塊中,，有81個板塊約82%區(qū)域交易價格處于下行通道中，這些區(qū)域已由外圍區(qū)域逐漸波及至中心城區(qū),。21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍表示,，隨著對周邊新房降幅的認(rèn)同，預(yù)計更多業(yè)主會跟進(jìn)加入主動讓利的隊列,。
中原報價指數(shù)周報預(yù)計,，臨近年底，市場參與各方均在期待年后市場走勢的明朗化,，導(dǎo)致目前樓市陷于膠著,。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，臨近年底,，新入市項目的成交難度逐漸加大,。一方面，10月份以來新房市場上降價潮不斷涌現(xiàn),，使得部分購房需求已經(jīng)被消化,。另一方面，明年政策走向已經(jīng)明確,，調(diào)控將繼續(xù)執(zhí)行,，購房者降價預(yù)期加深。
回落 房地產(chǎn)業(yè)步入全面調(diào)整期
“量價齊跌”的同時,，房地產(chǎn)業(yè)步入全面調(diào)整期,。11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比10月份降低0.4個百分點(diǎn)，比去年同期回落3.33個百分點(diǎn),，創(chuàng)近27個月以來新低,。
《中原地產(chǎn)研究年刊2011》數(shù)據(jù)顯示，至2011年11月,，全國房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況總體不如2010年同期,，房地產(chǎn)投資、新開工增速等指標(biāo)均出現(xiàn)明顯放緩,。2011年1至11月,，全國商品住宅累計新開工面積為13.5億平方米，同比增長17.6%,，增幅較2010年同期大幅回落28.6個百分點(diǎn),。全國商品住宅開發(fā)投資完成額39856.64億元，增長32.80%,，增幅較2010年同期回落1.4個百分點(diǎn),。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說，前11月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長29.9%,，預(yù)計全年為29%左右，這一增幅自2010年2月觸頂后,，持續(xù)小幅回落,。前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比增長20.5%,，全年預(yù)計為19%左右,。這一增幅自2010年5月觸頂后持續(xù)回落，今年3月趨穩(wěn),，近期再度下滑,。雖然開發(fā)投資和新開工量情況明顯好于商品住宅市場成交，但主要是受今年1000萬套保障房建設(shè)因素的推動,。
楊紅旭預(yù)計,，明年國房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)下行，二季度前后可能會探明底部,，這輪下行周期的時間,，將顯著超過上一輪。預(yù)計明年年底之前,，重新升至100以上的可能性較小,。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，1至11月,，一二線代表城市月均成交面積分別為64萬平方米和57萬平方米,，同比分別下降15%,、7%；三線代表城市為36萬平方米,，與去年同期基本持平,。
受市場大勢影響，開發(fā)商的發(fā)展速度亦有所放緩,。2011年前11個月,，中原重點(diǎn)監(jiān)測的十家標(biāo)桿房企累計合約銷售面積約4477萬平方米，較去年同期增加16%,。這一增長速度較2010年全年下降了3個百分點(diǎn),。
與此同時，各地土地市場成交陷入深度低迷,，流拍不斷,，房企拿地策略也較往年更趨謹(jǐn)慎。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，截至11月份,，35個城市流標(biāo)地塊合計達(dá)到117宗，環(huán)比10月份的22宗上漲了432%,，流標(biāo)面積達(dá)到了1580萬平方米。
政策 常態(tài)化調(diào)控“路線圖”漸明
中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出,，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè),，擴(kuò)大有效供給,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會上也明確表示,，明年將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖,，要著力加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè),。加快建設(shè)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè),，注重房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)房價合理回歸,。
姜偉新同時指出,，明年將繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，強(qiáng)化管理工作,。采取有效措施,，確保資金和土地落實。嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計,、建材供應(yīng),、施工和竣工驗收關(guān)，確保工程質(zhì)量。
目前,，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍漸行漸近,。中國指數(shù)研究院《2011年市場總結(jié)與2012年趨勢展望》報告認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大,，為建立中長期制度奠定基礎(chǔ),。
報告預(yù)計，在2012年或更長時間內(nèi),，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大,，盡管試點(diǎn)初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄,，不會對市場產(chǎn)生顯著影響,，但其長期影響不容忽視。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)和相關(guān)配套制度的逐步實施,，將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度,、平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，有助于促進(jìn)公共財政制度的變革,，從根本上有助于房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展,。
另一方面，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大,，可能降低相關(guān)城市限購的必要性,，這將為限購政策的逐步退出提供條件。若經(jīng)濟(jì)下行趨勢和房地產(chǎn)投資等指標(biāo)增速放緩,，通過房產(chǎn)稅試點(diǎn)并逐步退出限購可能成為政府的一個選擇,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，限購,、限價,、限貸等政策延續(xù)到2012年的可能性很大，除了限購的手段將來可能面臨調(diào)整之外,，目前樓市調(diào)控所執(zhí)行的手段在很大程度上都會成為常態(tài)化的調(diào)控手段,。預(yù)計在稅收、土地制度,、房地產(chǎn)金融等方面會進(jìn)一步優(yōu)化既有政策以適應(yīng)調(diào)控常態(tài)化需求,。
接受記者采訪的專家普遍表示，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控的同時,，必須加快研究制定符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系,，堅持住房資源市場化配置為基礎(chǔ)，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,，逐步形成總量基本平衡,、結(jié)構(gòu)基本合理,、房價和消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,，中國住宅市場結(jié)構(gòu)不合理,，中低價商品住宅供應(yīng)短缺。依靠行政手段抑制市場需求不是長效機(jī)制,，在很大程度上會為政策退出后市場的報復(fù)性反彈埋下隱患,，所以，只有優(yōu)化房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu),，調(diào)整供求比例,，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。
