2011年的最后一個(gè)周末，上海樓市平淡收?qǐng)�,，推盤者并沒(méi)有延續(xù)大的降價(jià)動(dòng)作,，成交也相應(yīng)顯得波瀾不驚,。銀億集團(tuán)銷售總監(jiān)王士章斷言，2012年元旦以后,，樓市會(huì)越來(lái)越淡,，因?yàn)榭蛻粼诖汗?jié)前回款給開(kāi)發(fā)商的空間越來(lái)越小，開(kāi)發(fā)商索性會(huì)等過(guò)完春節(jié)再推盤,。
外圍剛需盤的價(jià)格策略
昨日16時(shí),，嘉定新城合景疊翠峰售樓處內(nèi)客戶眾多。據(jù)銷售代表介紹,，當(dāng)天是該樓盤開(kāi)盤的第一天,，推出82平方米帶裝修2房和88平方米帶裝修2+1房共計(jì)120套，優(yōu)惠后的均價(jià)在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米,，裝修標(biāo)準(zhǔn)約2000元/平方米,。
張貼在售樓處的優(yōu)惠細(xì)則顯示，提供貸款征信證明并符合貸款條件可享總價(jià)1%的優(yōu)惠,，客戶提供在銀行辦理的2萬(wàn)元一個(gè)月定期存款復(fù)印件可再優(yōu)惠1%,；付2萬(wàn)元認(rèn)籌金（誠(chéng)意金）抵6萬(wàn)元優(yōu)惠，開(kāi)盤當(dāng)日簽訂認(rèn)購(gòu)書可獲總價(jià)1%優(yōu)惠,，開(kāi)盤3天內(nèi)正式簽約可獲得總價(jià)1%優(yōu)惠,，一次性付款優(yōu)惠5%。
“今天的客戶很多,，120套已經(jīng)訂出70多套,。”銷售代表稱,，來(lái)此看房,、買房的客戶有的來(lái)自嘉定周邊，有的來(lái)自長(zhǎng)寧,、普陀等市區(qū),，以青年剛需客戶居多。
上述銷售代表說(shuō),，樓盤開(kāi)發(fā)商合景泰富在周邊有數(shù)個(gè)項(xiàng)目,，除該樓盤屬住宅項(xiàng)目外，還有兩個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目,。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,，該樓盤預(yù)售許可證規(guī)定的開(kāi)盤時(shí)間為2011年12月24日，在售套數(shù)237套,。
“該樓盤所處位置較嘉定新城地鐵站周邊的樓盤要偏僻些,，但這次開(kāi)盤的價(jià)格卻比此前嘉定新城的熱銷裝修盤還要高些，開(kāi)發(fā)商雖然選擇了降價(jià),，但并沒(méi)有降到位,，而是留了一點(diǎn),，一半略多的銷售量當(dāng)然不算差，但也不能算特別好,�,！蹦撤科蟾吖苷f(shuō)，此前嘉定新城熱銷裝修盤均價(jià)在1.2萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/平方米,。
中房信分析師薛建雄稱,，該樓盤有優(yōu)惠，但價(jià)格降得不是很深,，120套的推盤量其實(shí)并不算很大,，但也只賣了70多套而已。
薛建雄說(shuō),，近期熱銷的外圍剛需盤,，都是采取每推一次盤，價(jià)格都比上一次略低的策略,，這樣才能在限購(gòu),、限貸政策下，不斷尋找新的符合購(gòu)房資格的目標(biāo)客戶,�,！斑@也說(shuō)明，現(xiàn)在的市場(chǎng)還是處在不斷下滑中,，從現(xiàn)在到過(guò)年都將維持這一態(tài)勢(shì),。”
能進(jìn)能退的營(yíng)銷策略
搜房網(wǎng)此前曾預(yù)報(bào)的合景泰富旗下另一全新樓盤嘉譽(yù)灣則未能于上周末開(kāi)盤,。昨日下午,，早報(bào)記者趕到該樓盤售樓處時(shí)，銷售人員稱,，具體開(kāi)盤時(shí)間尚未明確,，粗略預(yù)計(jì)將會(huì)是本月末，具體價(jià)格及優(yōu)惠方案要到正式開(kāi)盤以后才能得知,，預(yù)計(jì)將在4萬(wàn)元/平方米左右，低于此前搜房網(wǎng)預(yù)報(bào)的6萬(wàn)元/平方米,。
早報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到一些前來(lái)預(yù)約參觀的客戶,，以中年夫婦為主。薛建雄說(shuō),，樓市里存在開(kāi)盤前最后一刻開(kāi)發(fā)商推遲或取消開(kāi)盤的情況,，一般是由于預(yù)約客戶數(shù)量太少而造成的。
上述房企高管稱,，樓盤在開(kāi)盤前一般會(huì)接受認(rèn)籌,，認(rèn)籌客戶數(shù)量到了一定程度才會(huì)開(kāi)盤,，如果數(shù)量不足，可以采取加大優(yōu)惠的辦法,，或者推遲,、取消開(kāi)盤，這是一種能進(jìn)能退的營(yíng)銷策略,。
業(yè)內(nèi)人士透露,，合景泰富在上海先后拿了7塊地，其中有3塊在嘉定,，目前大多到了集中上市的時(shí)候,。
含糊的銷售情況
早報(bào)記者致電上周末其他幾個(gè)推盤樓盤，但售樓處對(duì)推盤以來(lái)的銷售情況均回答得較為含糊,。
浦江華僑城售樓處稱,，此次加推40余套2房、3房,，均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米,，一次性付款9.5折，貸款9.7折,，“目前各種戶型的房源都還有,。”
嘉業(yè)海悅售樓處稱,，此次系首次推盤,，均價(jià)約8500元/平方米，如能在2012年1月10日前一次性付款,，可享9折優(yōu)惠,，“開(kāi)了兩棟樓，已經(jīng)賣掉一部分了,，具體還沒(méi)統(tǒng)計(jì),。”
滬上某上市房企高管分析,，嘉業(yè)海悅所在區(qū)域公寓房?jī)r(jià)格都在1萬(wàn)元/平方米,，8500元/平方米的價(jià)格確實(shí)較低。
怡林花園二期售樓處稱,，此次加推房源,，優(yōu)惠后的均價(jià)在1.35萬(wàn)元/平方米，“已經(jīng)賣了多少還不清楚,�,！�
上述房企高管認(rèn)為，上述幾個(gè)樓盤的推盤量都比較大,，“在年底最后幾天還在大力推盤的開(kāi)發(fā)商,，八成都是年底應(yīng)付款項(xiàng)壓力太大而造成的,。”
上海盤古天地總經(jīng)理宋海說(shuō),，雖然現(xiàn)在到龍年春節(jié)只有不到一個(gè)月的時(shí)間,，但是2011年12月31日之前和之后，還是有一個(gè)比較明顯的分水嶺,，“12月31日之后,，開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶的付款速度、簽約速度要求更快,，爭(zhēng)取在春節(jié)之后,，把一部分資金回籠過(guò)來(lái)，而過(guò)了春節(jié)之后,，不確定因素會(huì)加大,，到時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)采取何種策略，還要看到時(shí)的情況,�,！�
12月滬在售優(yōu)惠樓盤數(shù)量之多創(chuàng)年內(nèi)新高
據(jù)搜房網(wǎng)此前統(tǒng)計(jì)，上周末（12月24日-12月25日）上海市內(nèi)預(yù)計(jì)有6個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤,，總計(jì)推出房源1000余套,，較此前一個(gè)周末的800余套增加了約25%。此外,，另有來(lái)自嘉定,、楊浦、寶山的5個(gè)樓盤可能開(kāi)盤,。
其中,，嘉業(yè)海悅、嘉譽(yù)灣,、合景疊翠峰為首次推盤,。搜房網(wǎng)的報(bào)告稱，加上上周工作日入市的兩個(gè)樓盤,，滬上上周入市的全新盤,，預(yù)計(jì)將達(dá)5個(gè)。而進(jìn)入12月以來(lái),，上海共有23個(gè)樓盤開(kāi)盤24次,，其中有11個(gè)樓盤為首次開(kāi)盤�,！叭卤P入市如此密集，在今年尚屬首次,�,！�
據(jù)統(tǒng)計(jì),，12月上海在售的打折優(yōu)惠樓盤達(dá)190個(gè)（含別墅），數(shù)量之多也創(chuàng)年內(nèi)新高,。國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認(rèn)為,，2012年房?jī)r(jià)下降將是趨勢(shì)性變化，將比現(xiàn)在更明顯地從一手房向二手房傳導(dǎo),，從城區(qū)邊緣向中心傳導(dǎo),，從一、二線城市向二,、三線城市傳導(dǎo),，從中端房向高端房傳導(dǎo)。
國(guó)泰君安的相關(guān)研究報(bào)告預(yù)測(cè),，繼上海,、重慶之后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案可能率先在部分二線城市及一線城市推出,，作為限購(gòu)政策未來(lái)退出的對(duì)沖,，以抑制投機(jī)性需求。另外,，房產(chǎn)稅僅對(duì)增量房征收可能性大,，出臺(tái)的稅率將以低于1%為主。
