2011年的最后一個周末,，上海樓市平淡收場，推盤者并沒有延續(xù)大的降價動作,，成交也相應(yīng)顯得波瀾不驚,。銀億集團(tuán)銷售總監(jiān)王士章斷言,，2012年元旦以后，樓市會越來越淡,，因為客戶在春節(jié)前回款給開發(fā)商的空間越來越小，開發(fā)商索性會等過完春節(jié)再推盤,。
外圍剛需盤的價格策略
昨日16時,，嘉定新城合景疊翠峰售樓處內(nèi)客戶眾多,。據(jù)銷售代表介紹，當(dāng)天是該樓盤開盤的第一天,，推出82平方米帶裝修2房和88平方米帶裝修2+1房共計120套，優(yōu)惠后的均價在1.3萬-1.4萬元/平方米,，裝修標(biāo)準(zhǔn)約2000元/平方米,。
張貼在售樓處的優(yōu)惠細(xì)則顯示，提供貸款征信證明并符合貸款條件可享總價1%的優(yōu)惠,，客戶提供在銀行辦理的2萬元一個月定期存款復(fù)印件可再優(yōu)惠1%,；付2萬元認(rèn)籌金（誠意金）抵6萬元優(yōu)惠，開盤當(dāng)日簽訂認(rèn)購書可獲總價1%優(yōu)惠,，開盤3天內(nèi)正式簽約可獲得總價1%優(yōu)惠,，一次性付款優(yōu)惠5%。
“今天的客戶很多，120套已經(jīng)訂出70多套,�,！变N售代表稱，來此看房,、買房的客戶有的來自嘉定周邊,，有的來自長寧、普陀等市區(qū),，以青年剛需客戶居多,。
上述銷售代表說，樓盤開發(fā)商合景泰富在周邊有數(shù)個項目,，除該樓盤屬住宅項目外,，還有兩個酒店式公寓項目。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,，該樓盤預(yù)售許可證規(guī)定的開盤時間為2011年12月24日,，在售套數(shù)237套。
“該樓盤所處位置較嘉定新城地鐵站周邊的樓盤要偏僻些,，但這次開盤的價格卻比此前嘉定新城的熱銷裝修盤還要高些,，開發(fā)商雖然選擇了降價，但并沒有降到位,，而是留了一點,，一半略多的銷售量當(dāng)然不算差,，但也不能算特別好,。”某房企高管說,，此前嘉定新城熱銷裝修盤均價在1.2萬-1.3萬元/平方米。
中房信分析師薛建雄稱,，該樓盤有優(yōu)惠，但價格降得不是很深,，120套的推盤量其實并不算很大,，但也只賣了70多套而已,。
薛建雄說,，近期熱銷的外圍剛需盤,，都是采取每推一次盤，價格都比上一次略低的策略,，這樣才能在限購、限貸政策下,，不斷尋找新的符合購房資格的目標(biāo)客戶�,！斑@也說明，現(xiàn)在的市場還是處在不斷下滑中,，從現(xiàn)在到過年都將維持這一態(tài)勢�,！�
能進(jìn)能退的營銷策略
搜房網(wǎng)此前曾預(yù)報的合景泰富旗下另一全新樓盤嘉譽(yù)灣則未能于上周末開盤。昨日下午,，早報記者趕到該樓盤售樓處時，銷售人員稱,，具體開盤時間尚未明確，粗略預(yù)計將會是本月末，具體價格及優(yōu)惠方案要到正式開盤以后才能得知,，預(yù)計將在4萬元/平方米左右，低于此前搜房網(wǎng)預(yù)報的6萬元/平方米,。
早報記者在現(xiàn)場看到一些前來預(yù)約參觀的客戶,，以中年夫婦為主,。薛建雄說，樓市里存在開盤前最后一刻開發(fā)商推遲或取消開盤的情況,，一般是由于預(yù)約客戶數(shù)量太少而造成的。
上述房企高管稱,，樓盤在開盤前一般會接受認(rèn)籌，認(rèn)籌客戶數(shù)量到了一定程度才會開盤,，如果數(shù)量不足，可以采取加大優(yōu)惠的辦法,，或者推遲、取消開盤,，這是一種能進(jìn)能退的營銷策略。
業(yè)內(nèi)人士透露,，合景泰富在上海先后拿了7塊地，其中有3塊在嘉定,，目前大多到了集中上市的時候。
含糊的銷售情況
早報記者致電上周末其他幾個推盤樓盤,，但售樓處對推盤以來的銷售情況均回答得較為含糊。
浦江華僑城售樓處稱,，此次加推40余套2房、3房,，均價1.7萬元/平方米，一次性付款9.5折,，貸款9.7折，“目前各種戶型的房源都還有,�,！�
嘉業(yè)海悅售樓處稱,，此次系首次推盤，均價約8500元/平方米,，如能在2012年1月10日前一次性付款,，可享9折優(yōu)惠，“開了兩棟樓,，已經(jīng)賣掉一部分了,，具體還沒統(tǒng)計�,！�
滬上某上市房企高管分析,，嘉業(yè)海悅所在區(qū)域公寓房價格都在1萬元/平方米，8500元/平方米的價格確實較低,。
怡林花園二期售樓處稱,，此次加推房源，優(yōu)惠后的均價在1.35萬元/平方米,，“已經(jīng)賣了多少還不清楚,。”
上述房企高管認(rèn)為,，上述幾個樓盤的推盤量都比較大,，“在年底最后幾天還在大力推盤的開發(fā)商，八成都是年底應(yīng)付款項壓力太大而造成的,。”
上海盤古天地總經(jīng)理宋海說,，雖然現(xiàn)在到龍年春節(jié)只有不到一個月的時間,，但是2011年12月31日之前和之后,，還是有一個比較明顯的分水嶺,，“12月31日之后，開發(fā)商對客戶的付款速度,、簽約速度要求更快,，爭取在春節(jié)之后，把一部分資金回籠過來,，而過了春節(jié)之后，不確定因素會加大,，到時開發(fā)商會采取何種策略,，還要看到時的情況�,！�
12月滬在售優(yōu)惠樓盤數(shù)量之多創(chuàng)年內(nèi)新高
據(jù)搜房網(wǎng)此前統(tǒng)計,，上周末（12月24日-12月25日）上海市內(nèi)預(yù)計有6個住宅項目開盤,，總計推出房源1000余套，較此前一個周末的800余套增加了約25%,。此外,，另有來自嘉定、楊浦,、寶山的5個樓盤可能開盤,。
其中，嘉業(yè)海悅,、嘉譽(yù)灣、合景疊翠峰為首次推盤,。搜房網(wǎng)的報告稱，加上上周工作日入市的兩個樓盤,，滬上上周入市的全新盤,，預(yù)計將達(dá)5個。而進(jìn)入12月以來,，上海共有23個樓盤開盤24次,，其中有11個樓盤為首次開盤�,！叭卤P入市如此密集，在今年尚屬首次,�,！�
據(jù)統(tǒng)計,，12月上海在售的打折優(yōu)惠樓盤達(dá)190個（含別墅）,，數(shù)量之多也創(chuàng)年內(nèi)新高。國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認(rèn)為,，2012年房價下降將是趨勢性變化,，將比現(xiàn)在更明顯地從一手房向二手房傳導(dǎo)，從城區(qū)邊緣向中心傳導(dǎo),，從一,、二線城市向二、三線城市傳導(dǎo),，從中端房向高端房傳導(dǎo),。
國泰君安的相關(guān)研究報告預(yù)測,，繼上海、重慶之后,，房產(chǎn)稅試點方案可能率先在部分二線城市及一線城市推出,，作為限購政策未來退出的對沖，以抑制投機(jī)性需求,。另外,，房產(chǎn)稅僅對增量房征收可能性大，出臺的稅率將以低于1%為主,。
