在嚴厲的樓市調(diào)控下,，今年北京商品住宅成交量創(chuàng)下多年來新低。北京多家機構提供的數(shù)字顯示,，今年前11個月,，包括期房和現(xiàn)房住宅，北京新房銷售面積約820萬平方米,，同比下降超過20%,，也創(chuàng)下了自2006年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的新低。北京住建委官方數(shù)字統(tǒng)計顯示,，今年1月-11月,，北京商品住宅銷售75861套、821.3萬平方米,，月均68.4萬平方米,。這一成交量不僅低于去年，比上一輪樓市低迷的2008年也下滑不少,。業(yè)內(nèi)由此普遍認為,，2011年全年新房成交量也難改這一低迷態(tài)勢。
眼下呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的樓市,，有兩個現(xiàn)象相當突出,。
首先,，房價下行主要出現(xiàn)在二三線城市,，及一線城市的郊區(qū)，如北京通州,、大興,、房山等五環(huán)外區(qū)域。而在一線城市核心區(qū)域,，如北京四環(huán)以內(nèi),，由于供應量非常有限，幾乎沒有降價,，二手房價格也基本沒變,。
其次，住宅項目開發(fā)商降價促銷,，市場成交量卻并未反彈,。受住宅市場影響，一直比較受投資型客戶青睞的非限購項目,，如寫字樓,、商業(yè),、公寓等，在這波市場行情中也出現(xiàn)短暫的成交量下滑的趨勢,。這說明,，樓市進入拐點，從之前的高速增長進入低速徘徊,，甚至是下滑的態(tài)勢,，市場陷入濃重的觀望情緒。
然而,，北京近期出現(xiàn)一些外地投資客戶集中購入非限購項目和高端地產(chǎn)項目,，京城萬科大都會、盤古大觀,、霄云路8號等項目驚現(xiàn)過億買單,，資金來自鄂爾多斯(600295,股吧)、榆林地區(qū),，這也許正是投資客戶抄底樓市的信號,。
在并不景氣的市場條件下，為何出現(xiàn)如此數(shù)目驚人的買單,？業(yè)內(nèi)人士認為,，主要原因在于供求關系不平衡,。
從供給角度看,，在中央對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，北京市政府2000年下文不再批準住宅項目,，要把有限的土地用在刀刃上,，主要以公建為主。由此導致大量共建項目的誕生,。而且,，長期以來核心區(qū)域土地供給嚴重不足，大量土地被學校,、軍隊,、大型企業(yè)及商務寫字樓占據(jù)，住宅用地嚴重缺乏,。
從需求角度,，北京的三大商圈：CBD、中關村和金融街聚集著大量IT精英,、外資高管,、教授學者等高端群體，他們是酒店式公寓的主力客群,。但寫字樓林立的三大商圈,，尤其是中關村地區(qū),，高級酒店式公寓項目卻嚴重稀缺。這最終導致了酒店式公寓"需求大,，供應小"的現(xiàn)狀,，酒店式公寓投資發(fā)展?jié)摿薮蟆?BR> 1999年，政府下文,，中關村不再批準住宅項目,，因此新建和新立項住宅類項目幾乎沒有。
在為數(shù)不多的同類項目當中2004年開盤文津國際公寓售價也近5萬,。相對較高端的遠中悅?cè)R國際酒店公寓也在2004年開盤,，但售價也已漲過5萬
周邊十年房齡的老房子售價已在4.5萬上下，惟一較新的住宅小區(qū)唐寧ONE售價在7萬左右,。比較而言,，明年1月即將入市的紅杉國際公寓具有極其明顯的優(yōu)勢--最新的樓盤，酒店式公寓的高端品質(zhì),，普通住宅的價格,。
據(jù)了解，紅杉國際公寓是高品質(zhì)的精裝現(xiàn)房,，70年產(chǎn)權不限購,。紅杉國際公寓位于清華大學東200米，海淀區(qū)雙清路與清華東路交匯處,，處于學府區(qū)精華地段,，籍由中關村北大街、學院路,、成府路,、清華東路組成立體交通網(wǎng)路，出行便利,。目前,，紅杉國際公寓均價5.2萬元/平方米,，相對于周邊二手房4.5萬元/平方米的售價來說,，屬于中等偏低的售價。而且,，紅杉國際公寓的品質(zhì),，在北京同類公寓中名列前茅，更加上其70年產(chǎn)權不限購的特性,，所以吸引了大量投資者的關注,。
觀察2008年以來的兩輪調(diào)控情況，一線城市核心地段的非限購高端公寓一直具有非常強的抗風險能力,，價格從未下降,，2008年開發(fā)的高端公寓項目--凱德華璽,，甚至出現(xiàn)了公寓價格超過底商的罕見情況。業(yè)界預計,，未來幾年,，一線城市核心地段酒店式公寓將逆勢上漲，長期維持上行態(tài)勢,，出現(xiàn)下跌的可能性不大,。
