2011年樓市風(fēng)云驟變。嚴(yán)格的限購、限貸兩大政策使宏觀調(diào)控首次控制住了房價(jià)的急速上漲勢頭,；由龍頭房企引領(lǐng)的降價(jià)潮從10月持續(xù)至今，三年來北京房價(jià)首次實(shí)質(zhì)性下跌,；年輕的地產(chǎn)行業(yè)彌漫著悲觀。
企業(yè)的資金缺口、資產(chǎn)減價(jià)會帶來多大壓力？多大幅度的降價(jià)才能使成交量起死回生,？調(diào)控政策會否放松……這成為全行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。本報(bào)為此采訪了七家研究機(jī)構(gòu),，其最大的共識是：政策的調(diào)整或持續(xù)將決定市場走勢,。
偉業(yè)顧問：行業(yè)或面臨大規(guī)模洗牌
2011年一線城市成交量與平均房價(jià)持續(xù)下滑,，嚴(yán)厲的調(diào)控政策已使整個樓市進(jìn)入相對漫長的調(diào)整期,。
當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋施工面積,、新開工面積三項(xiàng)依然處于歷史高位,，行業(yè)投資量保持穩(wěn)定，主要是源于前兩年土地放量的慣性和最近大量保障房的開工,。調(diào)控政策的影響已傳導(dǎo)至融資,、投資、開發(fā)等諸多環(huán)節(jié),。
未來,，住宅市場將會步入“雙軌制”，隨著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化,，加之政策環(huán)境的影響,，房地產(chǎn)業(yè)可能會面臨大規(guī)模行業(yè)洗牌。
國金證券：明年地產(chǎn)股或有投資機(jī)會
2011年房地產(chǎn)行業(yè)總體表現(xiàn)為量跌價(jià)滯,。我們系統(tǒng)地測算了開發(fā)商目前和歷史的資金壓力,，只要政策堅(jiān)持，2011年底至2012年初,，開發(fā)商資金狀況會接近歷史最低水平,，房價(jià)調(diào)整的廣度和深度將更為明顯，2011年行業(yè)所呈現(xiàn)的對峙局面將被打破,。
目前重點(diǎn)上市公司估值水平處于歷史低點(diǎn),，下跌空間并不大,，2012年上半年地產(chǎn)股主要以震蕩行情為主；下半年經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)調(diào)控之間的蹺蹺板效應(yīng)會體現(xiàn)得較為明顯,，存在政策松動預(yù)期,，地產(chǎn)股估值水平有望得到一定空間提升，更多投資機(jī)會出現(xiàn)在下半年,。
銀河證券：預(yù)計(jì)明年一季度行業(yè)見底
2011年上半年,，龍頭型企業(yè)仍然取得了良好的銷售業(yè)績；10月至今,，由中海,、龍湖、綠地等品牌企業(yè)帶起的大幅降價(jià)潮仍在擴(kuò)散,，房價(jià)開始實(shí)質(zhì)性回落,，預(yù)計(jì)2012年一季度行業(yè)見底，地產(chǎn)投資增速同比最差將出現(xiàn)在明年第一季度或第二季度,。
中國房地產(chǎn)行業(yè)月均投資額從2006年的1798億元上升到2011年的月均5709億元,，年均增速25%。我們預(yù)計(jì)未來五年行業(yè)投資的年均增速將下降到10%-15%,。
北京中原：調(diào)控政策短期難以放寬
縱觀2011年的北京樓市可謂是兩限（限購,、限貸）下的深度調(diào)整期，因此也創(chuàng)出了很多的樓市之最,，政策出臺最嚴(yán)厲,，最頻繁；土地流拍最多,；房企聯(lián)合拿地最多,；住宅成交量最低，價(jià)格降幅最大,；保障房執(zhí)行力度最強(qiáng)等,。
2012年受到外部美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力和歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的負(fù)面影響，在貨幣和資金流動性方面調(diào)控政策將從穩(wěn)健緊縮轉(zhuǎn)變?yōu)榉�(wěn)健定向?qū)捤�,，而在樓市方面,，政策短期不會放寬，樓市的限購政策還將至少持續(xù)6個月以上,，開發(fā)商資金仍會趨緊,，保障性住房的供應(yīng)仍會維持高位，房價(jià)還將下行一段時間后逐漸歸于平穩(wěn),。這些使得樓市調(diào)控逐步從行政約束轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌鰹橹鲗?dǎo)的半自主市場,，更加符合市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律和模式。
世聯(lián)地產(chǎn)：行業(yè)進(jìn)入供求為主導(dǎo)階段
與其他城市相比,，北京的調(diào)控執(zhí)行力度更是嚴(yán)格,。今年前五個月市場受政策影響,，量價(jià)走勢波動較大，自五月份后成交量保持相對平穩(wěn)回落走勢,，觀望氣氛增加,，市場處于“干冷”階段，成交量低迷,，而價(jià)格并未有回落跡象,，進(jìn)入四季度后，中低價(jià)樓盤漸成為市場成交主體,，價(jià)格出現(xiàn)平穩(wěn)回落,。
面對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)市場開始發(fā)生諸多變化,。首先,，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)開始被動轉(zhuǎn)型,，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入以供求力量為主導(dǎo)的階段,，政策力量成為常量。
其次,，市場潛在需求依舊旺盛,，通過限購等措施調(diào)控樓市并非長期選擇，政府是否能夠完成保障房建設(shè),，對于市場需求的釋放將是至關(guān)重要,，商品房與保障房雙軌制正在形成,。
另外,，金融政策的調(diào)整，使得房企自籌資金比例大幅上升,，為了保證淡市下現(xiàn)金為王,，開始調(diào)整其經(jīng)營計(jì)劃。
思源經(jīng)紀(jì)：明年下半年市場或逐步穩(wěn)定
2011年房地產(chǎn)行業(yè)可謂多事之秋,，從限購政策出臺,，到行業(yè)降價(jià)促銷、地產(chǎn)大鱷戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,，再到銀行存款準(zhǔn)備金的下調(diào),，市場發(fā)生了翻天覆地的變化。
2011年調(diào)控的最大貢獻(xiàn)是把游資和投機(jī)分子擠了出去,，讓房地產(chǎn)市場能夠健康發(fā)展,。但調(diào)控的一些負(fù)面作用也逐漸顯現(xiàn)：比如剛性需求被連續(xù)五年納稅證明所限制，同時改善型的需求也受到抑制,。
2012年房地產(chǎn)總體市場將更加健康,，下半年或?qū)⒅鸩椒�(wěn)定,。這一方面因?yàn)閲艺{(diào)控已初顯成效，未來國家經(jīng)濟(jì)調(diào)整方向已從“抑通脹”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｆ椒�(wěn)”,，政府不允許房價(jià)出現(xiàn)暴漲暴跌,；另一方面，土地供應(yīng)面積有所收縮,，未來供需明顯失衡的可能性不大,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動的概率較小。
亞豪機(jī)構(gòu) 本輪調(diào)控成果已初現(xiàn)
2011年,，一方面“限購令”帶來的需求量的減少以及成交量的低迷籠罩全年,；另一方面，貨幣政策從緊,、融資渠道不暢,，打折降價(jià)開始風(fēng)靡整個樓市。而以上兩方面也導(dǎo)致土地市場的冷清,，地方政府財(cái)政收入劇減,。從目前的情況來看，本輪調(diào)控的成果已經(jīng)初現(xiàn),，房價(jià)上漲的勢頭已被遏制,。
2012年，政府一方面要保證調(diào)控的成果,，防止政策取消后房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈,；另一方面又要防止過分打壓對經(jīng)濟(jì)增長的巨大沖擊。因此在2012年上半年仍會延續(xù)今年的調(diào)控政策,，但是從下半年開始,，政策應(yīng)會發(fā)生轉(zhuǎn)向，“限購”這種行政色彩濃厚的調(diào)控手段將逐漸退出市場,，取而代之的將是限貸等貨幣調(diào)控手段,。而從市場表現(xiàn)來看，上半年房價(jià)仍然會處于下行通道,，下半年在下調(diào)一定幅度之后則會趨于平穩(wěn),。
