房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”,，近段時間杭州很多房產(chǎn)公司紛紛推出各種打折優(yōu)惠活動，但是市場反應(yīng)冷淡,。
有關(guān)專家認(rèn)為,，調(diào)控就是要付出代價，政府應(yīng)加強監(jiān)管,，督促企業(yè)履行社會責(zé)任,，梳理結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的各種“陣痛”。
打折風(fēng)難改低迷局面
近段時間杭州樓市成交低迷,。據(jù)統(tǒng)計,，截至目前主城區(qū)可售房源突破43000套大關(guān)，住宅可售房源突破26000套大關(guān),，均創(chuàng)歷史新高,。
近期杭州的很多房產(chǎn)公司紛紛推出各種打折優(yōu)惠活動，但是市場反應(yīng)冷淡,。華元房產(chǎn)宣布推出最大折扣75折的“一降到底”,、“再降補差”等優(yōu)惠措施。龍湖推出了“88方墅景高層50萬一套,，單價5字頭”,。一些銷售公司到處打電話給老客戶表示可以拿到低于市場價的優(yōu)惠折扣。
一些著名房企紛紛傳出資金鏈危機的消息,，他們的普遍特征都是前幾年盲目擴張,，借巨資買地，今年銀根緊縮,，再加上限購限貸后銷售低迷無法回籠資金,，到年底要付工程款、還貸款,，開始喊“錢荒”,。
據(jù)統(tǒng)計，目前杭州市場上新開樓盤存量已經(jīng)達(dá)到4萬多套,，創(chuàng)歷史紀(jì)錄,。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一些樓盤因為怕開盤后沒人買,，造好了也不去登記領(lǐng)預(yù)售證,，從領(lǐng)施工許可證時間來判斷,，算上屯盤的房源，估計杭州市場的存量新房實際可能遠(yuǎn)超登記的4萬多套,。
業(yè)內(nèi)人士透露,，杭州一著名房企從 6月起就只付一半工程款，還有的公司工程款是一半給錢一半給房產(chǎn),。一些房地產(chǎn)企業(yè)表示,，接下去要盡量延長付工程款的時間，年前提早放假,，年后晚點上班,，如果情況再緊張，就考慮員工“減薪”,。
關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)受波及
建筑企業(yè)大都貸款或靠民間借貸墊資施工,。記者從一家國有銀行浙江省分行了解到，和往年幾乎沒有還貸問題的情況不同,，今年以來由于房開企業(yè)拖欠工程款,，目前在該行貸款的施工企業(yè)還不了貸的已經(jīng)有五六家，有的跑路,，有的“躺倒”扔給政府,。寧波有一家在浙江也為數(shù)不多的、擁有房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)的建筑企業(yè),，年產(chǎn)值達(dá)幾十億,，由于民間借貸近10個億，陷入資金鏈困境,。寧波市,、象山縣政府最近專門開協(xié)調(diào)會，要求銀行不抽貸等,，進(jìn)行救助消化,。一位銀行房地產(chǎn)金融部門的負(fù)責(zé)人告訴記者，他估計今年年關(guān)不好過,，施工企業(yè)“不會安耽”,，下一步波及就是建材商。盡管如此,，銀行也不敢放貸,，一方面目前房子賣不掉，就算銀行放貸支持,，沒人買房還是沒用,；二是怕眼下“支持”了,，萬一房價下跌開發(fā)商資不抵債“跑路”了,，款收不回來,。
據(jù)了解，杭州的房產(chǎn)中介等相關(guān)行業(yè)已大范圍“揭不開鍋”,。前段時間關(guān)于杭州最大的房產(chǎn)中介企業(yè)裕興不動產(chǎn)“要破產(chǎn)了,，辦公樓要賣掉，老板跑路了”的傳聞沸沸揚揚,。裕興不動產(chǎn)在11月9日下午迅速做出回應(yīng),，召開新聞發(fā)布會，董事長張裕興稱：“這全部都是謠言,，我們的資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過負(fù)債,。”但張裕興也承認(rèn),，目前裕興共負(fù)債約3100萬,，所謂可以抵債的資產(chǎn)主要指的就是辦公樓。張裕興說,，由于市場不景氣,，整個二手房買賣業(yè)務(wù)受到很大影響，最少的時候每天成交才個位數(shù),，再加上旗下天策擔(dān)保公司的1000萬債務(wù),，讓整個裕興的資金鏈?zhǔn)艿胶艽笥绊憽ＴＥd正處于生死突圍的關(guān)鍵期,，正在尋找新的合作伙伴以求渡過難關(guān),。
據(jù)統(tǒng)計，今年以來杭州全市已成交地塊29宗,，已公告待成交土地5宗,，合計出讓面積1269畝，僅完成年度出讓計劃的28%,。蕭山,、余杭兩地已開始出現(xiàn)土地流拍。
專家建議通過長效制度加強管理
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任,、博導(dǎo)賈生華教授認(rèn)為,，調(diào)控過程肯定是痛苦的，應(yīng)該要“出血”,，個別企業(yè)出問題也是應(yīng)付的代價,。一些素質(zhì)差的開發(fā)商就該被淘汰。讓大家明白房地產(chǎn)也不是保賺不虧,，對市場來說是一個吸取教訓(xùn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)成熟的契機,。政策到目前已產(chǎn)生積極效果，不能企業(yè)一叫疼就完全停止,，應(yīng)維持相對穩(wěn)定,，但要防范系統(tǒng)性的風(fēng)險,，適時微調(diào)，避免產(chǎn)生更多的風(fēng)險和危機,。他認(rèn)為可以再觀察一段時間,，到今年年底或明年春天根據(jù)情況考慮是否微調(diào)力度和節(jié)奏。
針對限購限貸政策,，一些專家學(xué)者和金融界人士認(rèn)為可做一些結(jié)構(gòu)性的變化調(diào)整,。賈生華建議區(qū)分不同的地域、品種制定不同的調(diào)控措施,，比如高端房不限購,，政府所獲收入可加大切塊比例用于保障房建設(shè)，實現(xiàn)“劫富濟(jì)貧”,，對90平方米以下限購,，以保障盡可能多的中等收入人群自住需求；對市區(qū)的房產(chǎn)有所限制,，對郊區(qū)的可以放開,，以吸引民間資金促進(jìn)郊區(qū)加快城市化。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整可以既讓市場運轉(zhuǎn)起來,，又避免泡沫炒作,。他認(rèn)為限貸政策也可以做一些調(diào)整，導(dǎo)向上對青年人第一次置業(yè)應(yīng)予信貸支持,，單純降價可能還不如貸款優(yōu)惠來得更實際,。
一位銀行業(yè)高管認(rèn)為，應(yīng)通過可持續(xù)的長效制度建設(shè)加強行業(yè)的規(guī)范管理,，建議通過財稅手段控制房地產(chǎn)企業(yè)的利潤,，對開發(fā)成本和價格進(jìn)行評估測算，對每平方米的利潤進(jìn)行階梯式稅收管制,，定價越高利潤越大稅收越高,；此外，目前的期房銷售會使價格下跌讓已購房者“很受傷”,，并加大風(fēng)險,，應(yīng)規(guī)定必須“現(xiàn)房銷售”，一手交錢,，一手交房,，既提高行業(yè)門檻，強化質(zhì)量監(jiān)管,，也增加市場漲跌的風(fēng)險意識,，促進(jìn)整個行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
