房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”,，近段時(shí)間杭州很多房產(chǎn)公司紛紛推出各種打折優(yōu)惠活動(dòng),，但是市場(chǎng)反應(yīng)冷淡,。
有關(guān)專家認(rèn)為，調(diào)控就是要付出代價(jià),，政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管,，督促企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任，梳理結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的各種“陣痛”。
打折風(fēng)難改低迷局面
近段時(shí)間杭州樓市成交低迷,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至目前主城區(qū)可售房源突破43000套大關(guān)，住宅可售房源突破26000套大關(guān),，均創(chuàng)歷史新高,。
近期杭州的很多房產(chǎn)公司紛紛推出各種打折優(yōu)惠活動(dòng)，但是市場(chǎng)反應(yīng)冷淡,。華元房產(chǎn)宣布推出最大折扣75折的“一降到底”,、“再降補(bǔ)差”等優(yōu)惠措施。龍湖推出了“88方墅景高層50萬一套,，單價(jià)5字頭”,。一些銷售公司到處打電話給老客戶表示可以拿到低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠折扣。
一些著名房企紛紛傳出資金鏈危機(jī)的消息,，他們的普遍特征都是前幾年盲目擴(kuò)張,，借巨資買地，今年銀根緊縮,，再加上限購限貸后銷售低迷無法回籠資金,，到年底要付工程款,、還貸款,，開始喊“錢荒”。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前杭州市場(chǎng)上新開樓盤存量已經(jīng)達(dá)到4萬多套,，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,，一些樓盤因?yàn)榕麻_盤后沒人買,，造好了也不去登記領(lǐng)預(yù)售證，從領(lǐng)施工許可證時(shí)間來判斷,，算上屯盤的房源,，估計(jì)杭州市場(chǎng)的存量新房實(shí)際可能遠(yuǎn)超登記的4萬多套。
業(yè)內(nèi)人士透露,，杭州一著名房企從 6月起就只付一半工程款,，還有的公司工程款是一半給錢一半給房產(chǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)表示,，接下去要盡量延長(zhǎng)付工程款的時(shí)間,，年前提早放假，年后晚點(diǎn)上班,，如果情況再緊張,，就考慮員工“減薪”。
關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)受波及
建筑企業(yè)大都貸款或靠民間借貸墊資施工,。記者從一家國有銀行浙江省分行了解到,，和往年幾乎沒有還貸問題的情況不同,，今年以來由于房開企業(yè)拖欠工程款，目前在該行貸款的施工企業(yè)還不了貸的已經(jīng)有五六家,，有的跑路,，有的“躺倒”扔給政府。寧波有一家在浙江也為數(shù)不多的,、擁有房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)的建筑企業(yè),，年產(chǎn)值達(dá)幾十億，由于民間借貸近10個(gè)億,，陷入資金鏈困境,。寧波市、象山縣政府最近專門開協(xié)調(diào)會(huì),，要求銀行不抽貸等,，進(jìn)行救助消化。一位銀行房地產(chǎn)金融部門的負(fù)責(zé)人告訴記者,，他估計(jì)今年年關(guān)不好過,，施工企業(yè)“不會(huì)安耽”，下一步波及就是建材商,。盡管如此,，銀行也不敢放貸，一方面目前房子賣不掉,，就算銀行放貸支持,，沒人買房還是沒用；二是怕眼下“支持”了,，萬一房?jī)r(jià)下跌開發(fā)商資不抵債“跑路”了,，款收不回來。
據(jù)了解,，杭州的房產(chǎn)中介等相關(guān)行業(yè)已大范圍“揭不開鍋”,。前段時(shí)間關(guān)于杭州最大的房產(chǎn)中介企業(yè)裕興不動(dòng)產(chǎn)“要破產(chǎn)了，辦公樓要賣掉,，老板跑路了”的傳聞沸沸揚(yáng)揚(yáng),。裕興不動(dòng)產(chǎn)在11月9日下午迅速做出回應(yīng)，召開新聞發(fā)布會(huì),，董事長(zhǎng)張?jiān)Ｅd稱：“這全部都是謠言,，我們的資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過負(fù)債�,！钡珡�?jiān)Ｅd也承認(rèn),，目前裕興共負(fù)債約3100萬，所謂可以抵債的資產(chǎn)主要指的就是辦公樓。張?jiān)Ｅd說,，由于市場(chǎng)不景氣,，整個(gè)二手房買賣業(yè)務(wù)受到很大影響，最少的時(shí)候每天成交才個(gè)位數(shù),，再加上旗下天策擔(dān)保公司的1000萬債務(wù),，讓整個(gè)裕興的資金鏈?zhǔn)艿胶艽笥绊憽ＴＥd正處于生死突圍的關(guān)鍵期,，正在尋找新的合作伙伴以求渡過難關(guān),。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來杭州全市已成交地塊29宗,，已公告待成交土地5宗,，合計(jì)出讓面積1269畝，僅完成年度出讓計(jì)劃的28%,。蕭山,、余杭兩地已開始出現(xiàn)土地流拍。
專家建議通過長(zhǎng)效制度加強(qiáng)管理
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任,、博導(dǎo)賈生華教授認(rèn)為,，調(diào)控過程肯定是痛苦的，應(yīng)該要“出血”,，個(gè)別企業(yè)出問題也是應(yīng)付的代價(jià),。一些素質(zhì)差的開發(fā)商就該被淘汰。讓大家明白房地產(chǎn)也不是保賺不虧,，對(duì)市場(chǎng)來說是一個(gè)吸取教訓(xùn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)成熟的契機(jī),。政策到目前已產(chǎn)生積極效果,，不能企業(yè)一叫疼就完全停止,，應(yīng)維持相對(duì)穩(wěn)定，但要防范系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn),，適時(shí)微調(diào),，避免產(chǎn)生更多的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。他認(rèn)為可以再觀察一段時(shí)間,，到今年年底或明年春天根據(jù)情況考慮是否微調(diào)力度和節(jié)奏,。
針對(duì)限購限貸政策，一些專家學(xué)者和金融界人士認(rèn)為可做一些結(jié)構(gòu)性的變化調(diào)整,。賈生華建議區(qū)分不同的地域,、品種制定不同的調(diào)控措施，比如高端房不限購,，政府所獲收入可加大切塊比例用于保障房建設(shè),，實(shí)現(xiàn)“劫富濟(jì)貧”，對(duì)90平方米以下限購，以保障盡可能多的中等收入人群自住需求,；對(duì)市區(qū)的房產(chǎn)有所限制,，對(duì)郊區(qū)的可以放開，以吸引民間資金促進(jìn)郊區(qū)加快城市化,。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整可以既讓市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起來,，又避免泡沫炒作。他認(rèn)為限貸政策也可以做一些調(diào)整,，導(dǎo)向上對(duì)青年人第一次置業(yè)應(yīng)予信貸支持,，單純降價(jià)可能還不如貸款優(yōu)惠來得更實(shí)際。
一位銀行業(yè)高管認(rèn)為,，應(yīng)通過可持續(xù)的長(zhǎng)效制度建設(shè)加強(qiáng)行業(yè)的規(guī)范管理,，建議通過財(cái)稅手段控制房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，對(duì)開發(fā)成本和價(jià)格進(jìn)行評(píng)估測(cè)算,，對(duì)每平方米的利潤進(jìn)行階梯式稅收管制,，定價(jià)越高利潤越大稅收越高；此外,，目前的期房銷售會(huì)使價(jià)格下跌讓已購房者“很受傷”,，并加大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)規(guī)定必須“現(xiàn)房銷售”,，一手交錢,，一手交房，既提高行業(yè)門檻,，強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)管,，也增加市場(chǎng)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,。
