“央行下調(diào)準(zhǔn)備金率,，各銀行聯(lián)合救市,，樓市提振可期。某某樓盤二期等您搶購(gòu),！”近日,，北京的張先生頻繁收到這樣的樓市促銷短信,。在10月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)迎來(lái)真正意義上的“拐點(diǎn)”后,，房?jī)r(jià)是真降還是“假摔”也引起了各方的關(guān)注。
但記者在走訪樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn),，盡管開(kāi)發(fā)商推出各種促銷手段,，但市場(chǎng)成交依然冷清，房?jī)r(jià)只是停止上漲,，并沒(méi)有出現(xiàn)降價(jià)的情況,。
與此同時(shí)，近期決策層的諸多跡象也表明,，未來(lái)樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖,，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸也再次成為調(diào)控目標(biāo)。
花樣促銷多過(guò)實(shí)質(zhì)降價(jià)
對(duì)于上述促銷短信中提到的樓盤,，張先生致電后了解到,，這個(gè)位于亦莊附近的樓盤，第一期曾在今年4月份開(kāi)盤,，廣告中提到的二期是10月份開(kāi)盤的,，目前全款購(gòu)買可以享受95折的優(yōu)惠，按揭是99折,。對(duì)于張先生關(guān)心的房?jī)r(jià)是否下降的問(wèn)題,，售樓人員表示，二期的價(jià)格和一期的一樣,，但現(xiàn)在央行下調(diào)準(zhǔn)備金率,，利率不需要上浮，貸款可以享受到基準(zhǔn)利率,。
事實(shí)上，像“以可享基準(zhǔn)貸款利率”的促銷廣告吸引購(gòu)房者買房,，僅僅是開(kāi)發(fā)商目前諸多促銷手段的一種,，除了送家電、送裝修等常規(guī)優(yōu)惠外,，還推出了代付貸款,、溢價(jià)回購(gòu)、零元起拍,、無(wú)理由退房等方式,，試圖以此替代降價(jià)吸引購(gòu)房者。而搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)顯示,，2011年12月北京激增37個(gè)折扣盤,，折扣盤總量增至190個(gè)，比3月124個(gè)折扣樓盤總量增長(zhǎng)了53.23%,。
與此同時(shí),，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近期的統(tǒng)計(jì),，今年1-11月，全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)分別為5474元/平方米和5096元/平方米,，較1-10月銷售均價(jià)分別下降0.5%和0.7%,，比去年同期分別上漲6.8%和5.8%，增速繼續(xù)放緩,。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為,，就12月的情形來(lái)看，房企的降價(jià)幅度和措施或許不會(huì)再如前幾個(gè)月那么“瘋狂”,。再熬半個(gè)多月,，就能熬到新的財(cái)務(wù)年度，房企此時(shí)也會(huì)有新的考量,。目前樓市買賣雙方的博弈已經(jīng)白熱化,，準(zhǔn)購(gòu)房者對(duì)未來(lái)降價(jià)的心理預(yù)期非常強(qiáng)烈，此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商即使再降價(jià),，樓盤銷售也不一定能有大的好轉(zhuǎn),。
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李稻葵也表示，今年房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)近一年的調(diào)整,，限貸限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定打壓,，明年房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)較平穩(wěn)的調(diào)整過(guò)程�,？傮w來(lái)看,，房地產(chǎn)價(jià)格回落不可否認(rèn)，但價(jià)格回落將是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的過(guò)程,，明年下半年會(huì)出現(xiàn)交易量的逐步企穩(wěn),，也可能更早一些。
市場(chǎng)加速調(diào)整
盡管房?jī)r(jià)在數(shù)據(jù)上的下降與真實(shí)市場(chǎng)有一定的距離,，但市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入深幅調(diào)整,。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布11月銷售數(shù)據(jù)的16家全國(guó)性房企銷售額集體跳水,，其中有15家房企銷售金額同比環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑,。中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企11月銷售金額同比跌幅逾20%,，世茂,、雅居樂(lè)及富力等房企銷售業(yè)績(jī)亦不樂(lè)觀。
與此同時(shí),，此前一擁而上投資地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也開(kāi)始爭(zhēng)相撤離,。近期先后有華菱鋼鐵、春蘭、上海申達(dá)紡織,、西部礦業(yè),、宏達(dá)股份、恒順醋業(yè),、金發(fā)科技,、酒鬼酒業(yè)、水井坊等一批電信,、鋼鐵,、制酒等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)宣布剝離旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)或者減少相關(guān)資產(chǎn)配置。
而從8月開(kāi)始,，房地產(chǎn)掛牌項(xiàng)目在北京產(chǎn)權(quán)交易所呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象,，僅9月和10月兩個(gè)月房地產(chǎn)的項(xiàng)目掛牌總金額就達(dá)50.34億元，居各行業(yè)之首,。北京產(chǎn)權(quán)交易所最新統(tǒng)計(jì)顯示,，上周(12月5日-12月9日)，房地產(chǎn)業(yè)成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元,，均高居首位,，顯示臨近年底房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)并購(gòu)依然十分活躍。
實(shí)際上,，除了“外行”加速撤離地產(chǎn)行業(yè)外,，一些主營(yíng)房地產(chǎn)的“內(nèi)行”企業(yè)也開(kāi)始淡化地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。公開(kāi)資料顯示,，目前已經(jīng)有包括華業(yè)地產(chǎn),、中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)等房企先后轉(zhuǎn)型投入礦產(chǎn)行業(yè),。相關(guān)資料顯示,，已有至少20家房地產(chǎn)上市公司涉足礦業(yè)，占全部房地產(chǎn)上市公司的1/6,。
調(diào)控目標(biāo)直指房?jī)r(jià)
對(duì)于當(dāng)前及未來(lái)樓市政策的走向,，此前中央高層已在不同場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松。而12月9日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議,，也再次明確明年樓市調(diào)控的基調(diào)。會(huì)議指出,，明年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,。
國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)王一鳴近期在接受媒體采訪時(shí)表示，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高的局面還沒(méi)有根本改變。房?jī)r(jià)上漲的潛在壓力仍然較大,。目前房地產(chǎn)價(jià)格回落在一定程度上是通過(guò)限購(gòu),、限貸、限價(jià)和行政問(wèn)責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的,，而不是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果,。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松,，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速反彈,。
事實(shí)上，針對(duì)未來(lái)的樓市調(diào)控政策,，除了此前住建部已知會(huì)地方政府繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)令外,，房產(chǎn)稅也開(kāi)始列入日程。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康近日表示,，未來(lái)房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確,，今年年底將會(huì)對(duì)重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié),，屆時(shí)會(huì)討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案,。
