房價出現(xiàn)較大跌幅的影響具有連鎖效應(yīng),，難以逃避的環(huán)節(jié)包括銀行房貸資產(chǎn)的安全問題,，而這也是樓市調(diào)控必須要面對并給出應(yīng)對之策的難點。
大幅降價還僅出現(xiàn)在少部分樓盤,，但是已經(jīng)有個別地區(qū)的銀行遇到了少量“斷供”情況,，類似的情況在2008年曾經(jīng)出現(xiàn)，這無疑是個危險信號,。當(dāng)然,，目前大部分危機還處于“斷供可能性”層面。
而據(jù)接近滬上主要銀行的資金服務(wù)公司資深人士透露,，房價下跌并不是導(dǎo)致“斷供”進而威脅銀行資產(chǎn)安全的唯一原因,。“從新的一年開始,，銀行將執(zhí)行新的基準利率,，5年期以上商業(yè)房貸基準利率將達7.05%，同時有不少銀行已經(jīng)基本確定來年將收取按揭的手續(xù)費,�,！�
據(jù)該人士透露，更令許多銀行不安的是,，在上海為經(jīng)適房買家提供貸款的相關(guān)銀行,，盡管從去年8月開始才展開該業(yè)務(wù)，但最新內(nèi)部信息顯示,，有房貸業(yè)務(wù)已出現(xiàn)問題,，壞賬率出現(xiàn)并呈現(xiàn)上升趨勢。
“斷供”逼近：房價,、資金成本雙面夾擊
據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截止到12月9日統(tǒng)計,，上海市2011年12月打折優(yōu)惠樓盤共計202個(含別墅)，與截至11月25日統(tǒng)計的190個相比增加了12個,。另據(jù)統(tǒng)計,，有2個項目的優(yōu)惠情況較之前的統(tǒng)計有所變化，另有1個項目終止了優(yōu)惠活動。
降價以及房價拐點正在進一步確立,。
據(jù)不完全統(tǒng)計,，12月至今，全國樓盤最高折扣為北京珠江·奧古斯塔城邦69折,，其余9個項目集中在70折——78折之間,；而11月中旬最高60折(海口富力盈溪谷),，有4個項目低于7折,；11月下旬最高折扣57折(中弘北京像素)，有8個項目低于7折,。
比較典型的杭州樓市,，存量快速上升，項目去化面臨巨大壓力,，3個項目入圍榜單12月上旬降價排行榜前十。2011年2月份以來,，杭州主城區(qū)商品房庫存量連續(xù)走高,，11月底再創(chuàng)新高達到43452套，比10月31日增加2669套,，市場的高庫存量導(dǎo)致企業(yè)競爭激烈,，10月份以來杭州市場上不斷出現(xiàn)以較大幅度降價促銷的項目。
越來越多樓盤降價,，降價幅度也越來越大,，除了刺激一部分有購房需求的人出手外，同樣刺激著已經(jīng)購有房產(chǎn)的人們,，而實際上,，這部分人群更為龐大。
刺激準業(yè)主們的除了大幅下跌的房價外,，還有銀行方面越來越高的資金成本因素,。
首先是經(jīng)過2011年以來的3次調(diào)息，從2012年1月1日起,，房貸利率就將按照最新的利率執(zhí)行,，5年期以上商業(yè)房貸基準利率將達7.05%。這幾乎已經(jīng)創(chuàng)下多年新高,。
上述資金服務(wù)公司資深人士告訴記者,，近期滬上多家銀行，除了提高利率,，大多數(shù)都幾乎將“按揭成數(shù)管控越來越嚴,、首套購房利率繼續(xù)上浮、銀行更傾向于做經(jīng)營性貸款”，同時“相關(guān)手續(xù)費還要增加,，包括中行,、建行、工行等大型銀行都將收取相關(guān)手續(xù)費,，其他銀行會跟進”,。
某種程度上，房價,、資金成本雙重夾擊下,，按揭準業(yè)主“斷供”的可能性正在急速上升。
據(jù)相關(guān)規(guī)定,，業(yè)主“欠貸”3個月以后,，銀行可視為“斷供”收回房產(chǎn)。類似的背景下,，在2008年的深圳等地,，“斷供潮”曾經(jīng)出現(xiàn)過。
個案性的“斷供”已經(jīng)開始出現(xiàn),，就在房價下跌較猛,、較普遍的地區(qū)。有媒體報道,，杭州西湖區(qū)的一套按揭房產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)超過半年“斷供”的情況,，目前已經(jīng)進入法律解決途徑。不過到目前為止,，業(yè)內(nèi)人士認為大規(guī)�,！皵喙背霈F(xiàn)的可能性很小。
保障房房貸不良率浮現(xiàn)
事實上,，隨著房價較大幅度下降逐漸成為事實,，房價下跌對銀行及其資產(chǎn)的影響，似乎遠沒有此前銀行系統(tǒng)進行的壓力測試結(jié)果那么樂觀,�,！芭c部分銀行規(guī)模悄然擴大的保障類住房按揭貸款相比，或許商業(yè)按揭房貸出現(xiàn)‘?dāng)喙目赡苄赃�相對較小,�,！鄙鲜鲑Y金服務(wù)公司資深人士透露，在上海,，一家較早進行保障房按揭貸款且規(guī)模相對他行較大的大型銀行,，去年開始運作的經(jīng)適房按揭貸款，已經(jīng)開始出現(xiàn)一定的壞賬,，“不良率并不低,，令人驚訝,。”
記者獲悉,，從2010年8月開始,，建設(shè)銀行上海市分行徐匯支行成為滬上第一家辦理經(jīng)濟適用房貸款的銀行。首批共有6名購房者符合貸款條件,，貸款利率,、最低首付比例將按照首套購房優(yōu)惠政策執(zhí)行。
當(dāng)時,，建行對經(jīng)適房貸款在多方面進行了政策突破,，并制定了個人購買經(jīng)適房商業(yè)性貸款操作細則。相關(guān)優(yōu)惠政策涉及,，可享受目前最優(yōu)惠的首套房信貸政策,，貸款最低可首付20%、利率最低可享受基準利率70%優(yōu)惠,；針對經(jīng)適房購房群體,，放寬借款人一般為在職人員的要求；對于家庭還款能力的核定,，以購房人當(dāng)初申請經(jīng)適房時審核的家庭收入為依據(jù),，在扣除其家庭基本生活開支人均500元后其余部分均可視為家庭每月可還款額等。
同策分析師姚伯均認為,，限購的后遺癥不可忽視，極有可能在明年出現(xiàn)一波爛尾樓高發(fā)期,，對于銀行和信貸產(chǎn)生沖擊,。
當(dāng)前外資機構(gòu)對于中國銀行業(yè)的壞賬問題也有著極為相似的看法。穆迪曾表示,，中國銀行業(yè)的不良貸款占總貸款的比例將從目前的1%上升到5%,，而中國地方政府建設(shè)項目及房地產(chǎn)領(lǐng)域的不良貸款則是中國銀行業(yè)不良貸款率上升的主要原因。
