年末的北京二手房市場近期飄來一絲暖意。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，12月1日-12月7日,，北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)總計4552套，較11月首周上漲188%,。甚至高于2010年12月首周的3809套,。其中，12月6日二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為1006套,，12月7日簽約達到了1174套,，這也是限購政策執(zhí)行293天來，北京二手房交易首次突破千套大關,。
二手房交易量猛增
據(jù)了解,，今年截至日前合計有16天出現(xiàn)過二手房交易日簽約突破千套的情況，但除了12月6日與7日外,，其余14次全部出現(xiàn)在限購前,。不過有統(tǒng)計顯示，12月首周二手房井噴式的成交中,，有2-3成屬于部分經(jīng)濟適用房家庭的內(nèi)部轉讓,。
對此，北京中原市場研究部分析認為,，目前市場已經(jīng)轉變?yōu)橥耆馁I方市場,，購房者觀望情緒濃郁，最近幾天的二手房網(wǎng)簽的爆發(fā)性增長,，主要是兩個原因,，一是部分經(jīng)濟適用房業(yè)主為了避免以后出售稅費過多而提前考慮轉成商品房,，占到最近成交量的20%-30%左右。二是部分買賣雙方已經(jīng)意向強烈,，房主也愿意降價出售,。因此，12月首周的成交主要來自于對未來成交量的透支,，一旦新的計稅標準正式執(zhí)行,，市場或將迎來長達半個月的成交低迷期。不過,，在北京12月10日正式上調(diào)二手房交易最低過戶指導價前,，預計還將有2-3天的千套成交量出現(xiàn)。
據(jù)悉,，近期北京市住建委聯(lián)合北京市地稅局發(fā)布《關于加強存量房交易稅收征管工作的通知》,，明確規(guī)定“核定計稅價格參照存量房交易價格評估值確定”，并強調(diào)存量房交易價格評估值將根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場交易情況進行動態(tài)更新,。因此,，業(yè)內(nèi)普遍猜測新標準將非常接近實際成交均價，一旦政策執(zhí)行,，部分購房人稅費將顯著增加,。尤其是經(jīng)濟適用房業(yè)主的“經(jīng)轉商”稅費，增長最為明顯,。由此,，也導致朝陽、昌平等經(jīng)濟適用房集中的區(qū)域出現(xiàn)千人排隊辦理“經(jīng)轉商”的情況,。
庫存再回13萬套
而在北京二手房市場成交量出現(xiàn)井噴的同時,，新房市場則延續(xù)著此前的慘淡交易，整體庫存進一步攀升,。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，截止2011年12月7日，北京商品房住宅市場庫存時隔近3年后再次突破13萬套,，達130049套,，創(chuàng)最近971天的新高，距離上次突破12萬套僅花費了29天,，而上次增加一萬套庫存則用時69天,，庫存增速明顯提高。而目前130049套的庫存量,，同比限購第一天的92900套,，上漲幅度也達到了40%。
同時，北京中原市場研究部按目前均價計算,，截至日前,，北京樓市可售庫存(剔除車位)的總價已經(jīng)達到了5715億元，同比限購之日的4800億增加庫存接近1000億元,。其中北京僅住宅庫存目前就達到了3415億元,，相比限購時的2517億增加了900億元。
而在限購后新增積壓的住宅庫存中,，大興,、通州、昌平,、順義、房山5個區(qū)縣增加的住宅庫存就達到了2.8萬套,，占到了全市新增加庫存的75%,。而他們的庫存占比也超過了全市住宅庫存的5成以上。
分析人士認為,，造成庫存大幅攀升的主要原因還是新房銷售的萎靡,。統(tǒng)計顯示，前11月,，北京年內(nèi)商品房住宅項目銷售面積合計為819萬平米,，預計全年成交量在900萬平米左右，環(huán)比去年下降27%,，創(chuàng)出近10年來的新低,。
而由于北京明年上半年可能的潛在供應面積高達1200萬平米，預計將增加超過9萬套住宅,，京城的住宅庫存很可能將上漲到15萬套的歷史最高位,。
