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隨著樓市調(diào)控措施的深入,,目前,北京樓市一二手房價“倒掛”現(xiàn)象逐步蔓延,。據(jù)記者調(diào)查,,北京市的部分地區(qū)二手房單價比同一地段的新建商品房單價高出每平方米1000元至2000元左右。這對于二手樓盤業(yè)主來說,,降價壓力大增,。一二手房價“倒掛”現(xiàn)象的蔓延正在對房地產(chǎn)市場的泡沫起到合理的擠出作用。萬象
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如今在天津的房地產(chǎn)中介行業(yè)流行著這樣一句話:這不是買房的最好時期,,也不是賣房的最好時期,,但絕對是中介公司的最壞時期。樓市宏觀調(diào)控政策的不斷深入,,不僅對市場成交量產(chǎn)生了直接的抑制作用,,同時也使得處于市場中的行業(yè)和企業(yè)受到嚴(yán)重沖擊。記者日前在走訪中看到,,隨著二手房市場的持續(xù)低迷,,天津等地二手房中介企業(yè)關(guān)店戲碼紛紛上演。
中介公司成“開關(guān)公司”
利民道是天津市二手房中介公司最為集中的一條街,,中原地產(chǎn),、鏈家地產(chǎn)、我愛我家,、21世紀(jì),,短短數(shù)百米的街道,集中了各種品牌的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,。在今年3月份樓市交易的高峰期,,利民道一派熱鬧景象。但最近一段時間以來,,像筑家地產(chǎn)這樣關(guān)�,;蛘邔㈤T店出售轉(zhuǎn)作他用的公司陸續(xù)已有好幾家。記者碰到一位轉(zhuǎn)租二手房門店的業(yè)主,,他告訴記者,,他要租的房子之前是駿森地產(chǎn)中介公司的,現(xiàn)在他們走了,,把房子盤給他了,。
據(jù)天津市國土資源與房屋管理局《每日房價》統(tǒng)計顯示,,2011年10月天津二手私產(chǎn)住宅成交量2681套,,自2009年1月以來首次跌破3000套。截至10月,全市共成交二手私產(chǎn)住宅39854套,,未達(dá)到2008年全年32364套的歷史最低值,。“銀十”竟成全年銷售最差月,。
業(yè)內(nèi)人士表示,,相對于房價的波動,二手房中介公司對成交量的變化更為敏感,。從今年6月份開始,,短短幾個月的時間,天津市內(nèi)市內(nèi)六區(qū)范圍關(guān)停的中介公司店鋪總量接近100家,,與全市中介門店1200家左右相比下降了一成左右,。根據(jù)中國指數(shù)研究院、我愛我家研究中心等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù),,深圳,、北京、上海等一線城市的關(guān)店現(xiàn)象更加嚴(yán)重,,今年以來關(guān)閉的門店數(shù)量均在數(shù)千家。杭州中介已由年初的1000余家壓縮到目前的700至800家,。
據(jù)天津我愛我家企劃總監(jiān)陳萌介紹,,中介公司的成交額與二手房市場的成交量關(guān)系非常直接,與房價的關(guān)系其實(shí)并不特別大,。最近一段時間以來,,由于中介的盲目擴(kuò)張加之抵御市場風(fēng)險能力非常差,中介公司關(guān)停頻率很快,,所以人們又稱中介為“開關(guān)公司”,。
中介公司員工面臨規(guī)模和核心競爭力雙重挑戰(zhàn)
那么,在愈演愈烈的倒閉風(fēng)潮中,,中介公司的員工面臨著怎樣的生存壓力,?在天津一些地產(chǎn)公司記者看到,以往人滿為患的入職培訓(xùn)中心,,冷冷清清地空出了一半的座位,。“員工離職中心”的牌子也越發(fā)顯眼,。
陳萌介紹,,房地產(chǎn)三級市場中的員工流動性比較大,一般的中介企業(yè)以月為單位,,基層員工的流動率達(dá)到了15%到25%之間,,比較健康的時期可以維持在10%到15%的流動性。而目前天津則在30%以上,有些城市的流動率還要超過這個數(shù)字,。
據(jù)了解,,在關(guān)店潮的影響下,大品牌連鎖企業(yè)工作的員工,,在公司縮減了店面規(guī)模后,,由A店到B店進(jìn)行了輪轉(zhuǎn),這是最為樂觀的工作變動,;而抗風(fēng)險和抗打擊性比較差的中小公司員工,,意識到職業(yè)穩(wěn)定的重要性,重新選擇流向全國連鎖的大品牌中介公司來規(guī)避風(fēng)險,。另外一些員工,,看到目前的房地產(chǎn)三級市場面臨很大的問題,包括整個樓市在當(dāng)前的調(diào)控當(dāng)中很難滿足他對于職業(yè)生涯,、未來規(guī)劃的需要,,就有可能來轉(zhuǎn)行,從房地產(chǎn)行業(yè)流向其他行業(yè),。
中原地產(chǎn)高級區(qū)域總監(jiān)朱慶江告訴記者,,從目前市場人員流動情況來看,大概有60%到70%的人員還會在市場當(dāng)中,,還有20%,、30%的人員可能會選擇換行。朱慶江表示,,由于中介行業(yè)的總體規(guī)模并不大,,涉及的員工數(shù)量不多,即便出現(xiàn)大規(guī)模離職,,根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)也不會出現(xiàn)比較嚴(yán)重的社會性問題,。當(dāng)然,市場壓力會抑制該行業(yè)對人才的吸引力,,這是“毋庸置疑”的,。
除了從業(yè)人員面臨的壓力,市場的調(diào)整勢必使得整個中介行業(yè)面臨規(guī)模和核心競爭力的雙重挑戰(zhàn):一方面,,二手房成交量持續(xù)低迷的背景下,,為降低運(yùn)營成本而縮減運(yùn)營門店數(shù)量使得行業(yè)規(guī)模的“拐點(diǎn)”顯現(xiàn);另一方面,,在市場從高位運(yùn)行到低迷遇冷的考驗(yàn)下,,以服務(wù)水平、品牌效應(yīng),、經(jīng)驗(yàn)積累為核心競爭力的行業(yè)洗牌也在不斷加速,。一場優(yōu)勝劣汰的殘酷競爭已經(jīng)打響,。
其實(shí),在近年來的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)程中,,類似的中介倒閉潮并不是第一次,,從2007年的“9·27房貸新政”出臺后直到2008年四季度前的緊縮政策,使得2008年全國商品房銷售面積同比下降19.7%,,當(dāng)時也出現(xiàn)了大面的中介倒閉和洗牌的局面,,很多懷著“撈一把就走”的小中介遭遇了很大的危機(jī)。而此次倒閉潮下,,首當(dāng)其沖的仍是中小公司,。
陳萌認(rèn)為,隨著中介企業(yè)進(jìn)入市場門檻的提高,,比如運(yùn)營管理成本的提高,,人才招募培訓(xùn)成本的提高,以及各方面的政策和制度對于交易秩序的影響,,對于中介企業(yè)本身規(guī)范性的要求,,在這種情況下,就會使現(xiàn)有的良莠不齊的中介機(jī)構(gòu)之間上演一輪深入的較量,。市場將會進(jìn)入一個以比拼服務(wù)而非比拼信息的一個新時代,。所以中介在這一輪洗牌中,更多的是一個汰弱留強(qiáng)的狀態(tài),。
“倒閉潮”是否標(biāo)志“樓市拐點(diǎn)”
中介公司面臨的危機(jī),,從一個側(cè)面見證了樓市限購、緊縮銀根等組合拳的威力,,但“倒閉潮”能否標(biāo)志著“樓市拐點(diǎn)”呼之欲出?對此,,業(yè)內(nèi)反映不一,。
朱慶江認(rèn)為,只能是說是其中的一點(diǎn),,到不能說是一個必然標(biāo)準(zhǔn),。我預(yù)計不會太長一個時間,就是兩三個月的一個周期,,會對于目前整體的價格走勢的一個變化使得成交量的一個上升,,這也是從價格下調(diào),到房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個軌跡的一個過程,。
陳萌則認(rèn)為,,未來甚至出現(xiàn)大范圍的關(guān)店潮,確實(shí)是目前宏觀調(diào)控成效之一,,但是我并不認(rèn)為這是屬于階段性的樓市拐點(diǎn)的到來,。只有大量的開發(fā)企業(yè)生存受到威脅,甚至是不得不被迫地被兼并和收購,才是樓市真正的拐點(diǎn)到來,。