隨著國家對住宅地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大,，大量房地產(chǎn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。寫字樓市場升溫,、購物中心涌現(xiàn),。專家分析認為，在調(diào)控政策影響下,，部分投機性需求轉(zhuǎn)向,，由此催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場。一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要“避風港”,，一方面地方政府需要資金彌補住宅用地的收入損失,。但是商業(yè)地產(chǎn)過熱的背后卻暗藏風險，接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家分析指出,，商業(yè)地產(chǎn)的投資運營需要警惕“供過于求”和“同質(zhì)化”的風險,。
催熱 商業(yè)地產(chǎn)成為“避風港”
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1至10月,，北京全市累計新增辦公面積108.6萬平方米,，10月份供應(yīng)面積占全部的24.53%，成交金額環(huán)比上漲了56.92%,，成交價格環(huán)比上漲18.96%,。10月份商鋪地產(chǎn)成交面積環(huán)比9月上漲43.71%。
該機構(gòu)稱,，從下半年至今北京總計成交商業(yè)地塊18例,，總成交面積59.49萬平方米，商業(yè)地塊成交呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢,。另外,，一線城市土地市場最活躍的也屬于商業(yè)地塊。根據(jù)北京統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),，今年前10個月,，北京寫字樓和商業(yè)新開工面積共610.7萬平方米,，同比上漲104.4%。與此同時,，住宅新開工面積同比上漲幅度僅為52.9%,。
中商流通生產(chǎn)力促進中心高級分析師梁煥磊在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，由于住房地產(chǎn)受到調(diào)控政策的影響,，眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn),，而商業(yè)地產(chǎn)的升溫不止體現(xiàn)在北京市場。
21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至10月末,，上海市的商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)三個月攀升至1028.6萬平方米的年內(nèi)最高峰。其中,，商鋪存量597.8萬平方米,，辦公樓存量430.8萬平方米。而辦公樓存量明顯擴大,，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%,�,！�
中原地產(chǎn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，隨著政府對住宅,、商住項目的調(diào)控措施全面鋪開和不斷深入,，房地產(chǎn)投資紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。預(yù)計北京11月寫字樓成交量和成交價格將繼續(xù)小幅上漲加碼,。
另外,，從今年1月份開始，北京今年寫字樓租金一直處于上漲的趨勢,。未來兩個月,，北京主要商圈寫字樓入住率和月租金將在現(xiàn)有本月基本水平上繼續(xù)保持小幅度上漲趨勢。
全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會副主任陳俊告訴記者,，“縱觀近十年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，鮮有針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控方向，而且未來短期內(nèi)也不會有,�,！彼J為，當住宅市場遭遇政策調(diào)控遇冷之后,，原本通過購買房產(chǎn)短期內(nèi)實現(xiàn)升值的投資機會消失,，購房者投資住宅的熱情被大大削減，原先熱衷房產(chǎn)投資的企業(yè),，或者退出市場或者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn),。
陳俊進一步表示,，“另一方面，是土地財政的需要,，土地市場上住宅地塊頻繁流拍和低價成交,，土地出讓金的損失部分需要商業(yè)地塊來彌補，而地方政府也樂意推出更高價的商業(yè)金融地塊,�,！�
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也曾告訴記者，“年底前,，全國各地的土地市場還將有更多高價商業(yè)地塊的出現(xiàn),。”
投資 城市綜合體各地涌現(xiàn)
世邦魏理仕的統(tǒng)計顯示,，作為一線城市的北京,，2010年，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量和吸納量分別達到了空前的123萬平方米和100萬平方米,，比2009年分別增長了355%和357%,。據(jù)其監(jiān)測，2011年北京將有總建筑面積達120萬平方米近20個大型商業(yè)項目入市,。
11月1日,，中糧集團高調(diào)宣布，未來5年,，中糧將在全國復制30個大悅城項目,。僅相隔十天，萬達集團董事長王健林就表示,，萬達將在未來10年內(nèi)完成全國100多個城市的布局,。其中，北京將建成10個以上萬達廣場,。
值得注意的是,，商業(yè)地產(chǎn)的投資火熱不僅僅停留在一線城市，已經(jīng)開始向二三線城市蔓延,。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心報告顯示,，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家,，建筑面積350萬平方米,；沈陽將擁有購物中心71個，建筑面積超過700萬平方米,；石家莊將擁有購物中心22家,，建筑面積接近230萬平方米；貴陽將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米,。
與此同時,，珠海、中山,、�,？凇�y川,、西寧5個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達83.9%,，“現(xiàn)在市場興建購物中心的態(tài)勢和20世紀90年代初蜂擁興建百貨公司有些相像�,！北本┕ど檀髮W貿(mào)易系主任洪濤對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，由于消費升級，多業(yè)態(tài)集合的購物中心的確是城市發(fā)展的一個方向,。
風險 警惕投資泡沫和同質(zhì)化
21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，目前上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫存總量已經(jīng)超過了住宅，達到1000萬平方米以上,，需要32個月的時間才能售完,，而消化完上海商品住宅庫存的時間，僅需15個月,。
根據(jù)北京統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),，截至目前，8月以來入市的商業(yè)地產(chǎn)項目簽約率僅為6.5%,。在鏈家地產(chǎn)首席分析師張月看來，目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)大漲,、成交低落,，未來有可能出現(xiàn)供給過剩的情況�,！鞍凑漳壳暗匿N售速度,，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積需要兩年左右的時間才能消化�,！�
來自高緯環(huán)球監(jiān)測報告同樣顯示,，在北京已經(jīng)有一些購物中心出現(xiàn)招租難的情況。盡管項目即將完工,，但由于招租情況不利,，這些本應(yīng)在2012年入市的項目有可能推遲入市。
而洪濤則告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，“現(xiàn)在有些房地產(chǎn)商投資購物中心,，由于對零售業(yè)本身需求并不了解，致使一味的追求大規(guī)模，有的購物中心甚至占地面積達上千畝,；但由于其地理位置的原因,，商戶資源不足、客戶資源不足,，造成無人光顧的局面,。另外，也有的是在同一商圈內(nèi)擁有多個類似大型購物中心,，商戶,、客戶資源分流現(xiàn)象嚴重�,！�
高緯環(huán)球中國區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事James Hawkey也表示：“我們已經(jīng)開始看到一些城市出現(xiàn)問題零售項目,，這些項目在設(shè)計和管理上都有問題，因此很難吸引優(yōu)質(zhì)零售租戶入駐,。由于不少缺乏零售項目經(jīng)驗的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)超過自身管理能力的零售項目,，我們預(yù)計會有更多的問題購物中心出現(xiàn)�,！�
“當前的購物中心等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過熱,，卻存在同質(zhì)化嚴重的風險。其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整,，必須錯位經(jīng)營和類別化特色來提高產(chǎn)品附加值,。”陳俊告訴本報記者,，商業(yè)地產(chǎn)升溫的同時也使得眾多購物中心存在盲目,、無序、趨從發(fā)展的現(xiàn)象,，差異性的不足則造成購物中心普遍千店一面的現(xiàn)象,。
“購物中心如何解決同質(zhì)化是一方面，另一方面值得注意的是,，如果商業(yè)地產(chǎn)的炒作盛行,，商業(yè)地產(chǎn)的價格會被進一步推高，可能會導致商業(yè)地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和膨脹,�,！绷簾ɡ谥赋觯斮徺I者的預(yù)期獲利不足以涵蓋包括商業(yè)地產(chǎn)為主所耗費的成本的時候,，買賣鏈條就會由此斷裂,，進而一系列問題就會相應(yīng)出現(xiàn)。部分企業(yè)的虧損,、資金鏈斷裂乃至倒閉,，通過前后連鎖效應(yīng),，由此會影響整個經(jīng)濟的發(fā)展。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉同時告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，“盡管調(diào)控政策涉及商業(yè)地產(chǎn)不多,，但是對于部分容納程度有限的中小城市現(xiàn)在已經(jīng)有限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必要了，對于有發(fā)展?jié)摿Φ拇蟪鞘�,，商業(yè)地產(chǎn)有發(fā)展的客觀需要,，但是也要注意的是不能重復建設(shè)�,！�
張大偉稱,，“商業(yè)地產(chǎn)將運營、銷售和租賃結(jié)合起來使得開發(fā)商擁有長期持續(xù)的盈利能力并能帶動周邊區(qū)域的發(fā)展,。但現(xiàn)在除了寫字樓和城市綜合體,，商業(yè)地產(chǎn)中的酒店類物業(yè)已經(jīng)逐漸開始過剩。商業(yè)地產(chǎn)前期需要非常大的資金支持,，這也需要開發(fā)商調(diào)整運營模式,。”
