盛極必衰,。
“地王”一詞已許久未見,。還記得房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起之時(shí)，層出不窮的“地王”搶盡風(fēng)頭,，紅極一時(shí),。不管你出的價(jià)有多高，總有更“兇猛”的“地王”在后面等著刷新紀(jì)錄,。什么風(fēng)險(xiǎn)，什么代價(jià),，雄厚資金難買表面風(fēng)光，每拍出一個(gè)“地王”,，同行的艷羨目光就是最大回報(bào),。
高處不勝寒,。當(dāng)降價(jià)大潮把開發(fā)商集體卷入“拼成本”的年代,，誰的土地成本高，誰就會(huì)最先倒下,。于是，“地王”們,，以及手里捧著“地王”項(xiàng)目的一眾企業(yè)，今天的日子最難熬,。
無論是捂盤不售,，還是低價(jià)開售,，對(duì)他們來說都是痛心之策,。
樣本 1 “明星”遠(yuǎn)洋有心無力 地王項(xiàng)目“尷尬”入市
若論這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中最具戲劇性和標(biāo)志性的企業(yè)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)絕對(duì)位列前茅,。
2010年3月15日,，即當(dāng)年全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束后的第一天，在各界對(duì)高房?jī)r(jià)一片討伐聲中,，北京土地市場(chǎng)一天出現(xiàn)三個(gè)地王,，其中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以27529元/平方米的樓面價(jià)格拿下北京大望京地塊。此前及此后不久,，遠(yuǎn)洋還在青島、上海兩地分別拿下地王級(jí)項(xiàng)目,，風(fēng)頭一時(shí)無出其右,。而外界稱，正是這樣頂風(fēng)高價(jià)拍地的勢(shì)頭,，令中央痛下決心,，出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)系列調(diào)控政策。
彼時(shí),，樓市還未曾預(yù)料未來會(huì)有如此嚴(yán)苛的調(diào)控局面。而遠(yuǎn)洋地王和此前地王一樣,，一度令周邊房?jī)r(jià)熱情“高漲”。
北京大望京周邊甚至出現(xiàn)二手房一夜間漲價(jià)近萬元的情況,。然而,，隨著樓市調(diào)控漸入深水區(qū),，新地王保護(hù)舊地王的局面漸漸不再。當(dāng)保利以1.7萬元/平方米左右的樓板價(jià)拿下大望京4號(hào),、5號(hào)地時(shí),，遠(yuǎn)洋的地王危機(jī)其實(shí)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
時(shí)至今日,，樓板價(jià)2.7萬元/平方米的遠(yuǎn)洋地王究竟進(jìn)展如何？根據(jù)本報(bào)調(diào)查,，遠(yuǎn)洋大望京地塊目前已經(jīng)進(jìn)入出地面建設(shè)階段,，定位為大戶型高端住宅。預(yù)計(jì)明年3,、4月份開盤,，推廣名為遠(yuǎn)洋萬和公館,。
此前有媒體報(bào)道稱,，SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹預(yù)測(cè),，該地塊若以45000元/平方米的單價(jià)銷售，開發(fā)商僅有10%的利潤(rùn),。那么今天,，遠(yuǎn)洋能夠在望京賣到這一價(jià)格嗎？
雖然遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售人員稱目前這一項(xiàng)目尚未最終定價(jià),，但根據(jù)網(wǎng)上信息,，望京板塊周邊可比樓盤價(jià)格在3.6萬元至4.1萬元/平方米之間。其中不乏保利中央公園,、華彩和悅府等物業(yè)。而隨著樓市調(diào)控將持續(xù)2012年全年漸成行業(yè)預(yù)期,，遠(yuǎn)洋似乎很難在這一地王項(xiàng)目上獲得當(dāng)時(shí)的預(yù)期回報(bào),。
除大望京項(xiàng)目外，遠(yuǎn)洋在前兩年樓市上升期以強(qiáng)勁作風(fēng)拿了不少地王,。比如現(xiàn)在已經(jīng)在售的遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目,，即是遠(yuǎn)洋在2009年底以溢價(jià)率467.43%創(chuàng)造下的亦莊地王。當(dāng)時(shí)總成交價(jià)48.3億元,，樓板價(jià)1.8萬元/平方米,。
而根據(jù)上證報(bào)調(diào)查，該項(xiàng)目在今年10月開盤以來,，僅成交20套左右,，成交均價(jià)從10月的3萬元/平方米,，已經(jīng)降至11月份的2.2萬元/平方米。這一價(jià)格和1.8萬元/平方米的土地成本相比,，幾乎可以斷定虧本無疑。
“遠(yuǎn)洋現(xiàn)在確實(shí)很難,，其問題主要是此前拿的地王太多,，土地成本高。又多集中在北京這個(gè)最嚴(yán)格限購的城市,。高端物業(yè)投資幾乎被封住了,，很難消化，即便降價(jià)也不好賣,。”中原地產(chǎn)華北區(qū)負(fù)責(zé)人稱,。
為了更快回籠資金，打平北京市場(chǎng)的損失,，遠(yuǎn)洋在外地的地王項(xiàng)目不得不抓緊趕工,，早日開盤回款。
有消息稱,，遠(yuǎn)洋在上海的首個(gè)豪宅項(xiàng)目遠(yuǎn)洋博堡將于12月開盤發(fā)售。這個(gè)位于羅店的純別墅大盤是遠(yuǎn)洋在2010年8月,，以2萬元左右的樓板價(jià)格拿下的區(qū)域地王,。曾經(jīng)有市場(chǎng)傳言稱銷售價(jià)格可能達(dá)到8萬元/平方米。不過,，根據(jù)本報(bào)記者從遠(yuǎn)洋方面獲得的證實(shí)，其最終開盤價(jià)格可能在5萬元左右,。
“其實(shí)我們也不認(rèn)為12月份開盤是個(gè)很好的時(shí)間點(diǎn),。不過集團(tuán)一定要這時(shí)候開,，就是要為全年的銷售報(bào)表再貢獻(xiàn)點(diǎn)力量,。年報(bào)上好看嘛,。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上海分公司高層表示,。
據(jù)遠(yuǎn)洋公告稱,，截至10月底,，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年實(shí)現(xiàn)的合約銷售為217億元，完成全年目標(biāo)300億銷售目標(biāo)的72.33%,。然而,，這一銷售回款和其負(fù)債相比仍捉襟見肘。據(jù)上證資訊統(tǒng)計(jì),，截至2011年6月30日,，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債約404億元,，非流動(dòng)負(fù)債194.8億元。負(fù)債率為61.29％,，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債比例為67.48％,。
樣本2 “草根”民企欲哭無淚 “高危”傳聞不絕于耳
無論如何,，遠(yuǎn)洋并不算最高危的企業(yè)，在業(yè)內(nèi)看來,，其國(guó)企背景可以確保其在調(diào)控周期保命過冬，一眾民企就沒有這么好命了,。
“一般來說,，國(guó)企的融資成本是7％,、8％,，而民企的融資成本是17％、18％,。這10個(gè)點(diǎn)的差別足可以令國(guó)企擠垮民企。現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說利潤(rùn)才有多少啊,，也就是這么幾個(gè)點(diǎn),。”一位不愿透露姓名的國(guó)企地產(chǎn)人士感慨,。
而在眾多民企中，類似遠(yuǎn)洋這樣的高成本地王企業(yè),，無疑將是這一輪高風(fēng)險(xiǎn)梯隊(duì)的主要成員,。
自2008年底樓市在4萬億資金刺激下強(qiáng)勢(shì)反彈開始,，中國(guó)地王潮涌般出現(xiàn),，至2010年上半年達(dá)到拿地最高峰,，為今天的樓市危局埋下伏筆。其中雖有眾多央企國(guó)企參與,，但更不乏賭性十足的大量民營(yíng)房企。
比如“杭州幫”綠城集團(tuán)和濱江集團(tuán),，無疑是這一輪高危房企的重頭,。2009年下半年開始,，綠城在已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控倒計(jì)時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上開始了瘋狂拿地。這一年里,，杭州總價(jià)地王前十位中，有4個(gè)出自綠城之手,。分別是：9月3日,，經(jīng)過6輪加價(jià)，以20.05億拍得杭州新華地塊,；9月10日,，以66666萬元拍得杭州田園地塊，樓面價(jià)9547元/平方米,；12月1日,，以11118元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)下了田園地價(jià)新高；12月8日,，經(jīng)過48輪競(jìng)價(jià)，以37.5億競(jìng)得杭州濱江地塊,，樓面價(jià)達(dá)15397元/平方米,。
綠城的另一個(gè)忠實(shí)盟友杭州濱江集團(tuán)則在更晚些的2010年11月底，以18.06億元競(jìng)得杭州51號(hào)楊家牌樓A地塊,，折合樓面價(jià)25735元/平方米,，成為杭州新的單價(jià)地王。
而就是這樣兩家極其樂觀的民營(yíng)房企,，成為目前負(fù)債率最高的企業(yè)之一。上證資訊統(tǒng)計(jì),，綠城截至今年年中的資產(chǎn)負(fù)債率為87.71％,，而濱江集團(tuán)截至三季度的資產(chǎn)負(fù)債率為81.44％,。
不過，就是這樣的地王企業(yè),，卻在這一輪降價(jià)潮中采取了堅(jiān)挺不降的姿態(tài),。“其實(shí),，對(duì)于地王項(xiàng)目來說,，處境非常尷尬。已經(jīng)高價(jià)開過盤的還好說,，可以用此前的高價(jià),，找平未來的低價(jià)。但那些尚未開盤的就很難,，如果直接低價(jià)開出，整個(gè)項(xiàng)目都可能賺不到錢,�,！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士稱。
目前的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)降得令昔日地王們欲哭無淚,。
還以前述的北京一天三地王為例,。除遠(yuǎn)洋地產(chǎn)外，中信以52.4億元拿下大興區(qū)亦莊地塊,，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的總價(jià)地王,，樓面地價(jià)超過1.4萬元/平方米。而根據(jù)調(diào)查,，目前亦莊的新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)回落到1.6萬元/平方米左右,。
上海的一個(gè)典型案例是新城公館。2009年,，新城地產(chǎn)以1.3萬元/平方米的樓板價(jià)拿到這一塊地,，溢價(jià)率高達(dá)302%。為了提高品質(zhì),，開發(fā)商不惜以7000元/平方米的裝修成本打造高端物業(yè)，卻沒想到遭遇了史上最嚴(yán)酷的樓市寒冬,。9月,、10月,，新城公館銷售均價(jià)開至2.4萬元/平方米左右，月銷售套數(shù)以個(gè)位數(shù)計(jì)。至11月份,，新城地產(chǎn)將價(jià)格一降至2萬元/平方米左右，去化超百套,。不過,，相比拿地成本和開發(fā)成本,，新城地產(chǎn)無疑已經(jīng)在虧本回收資金了,。
對(duì)于一些不愿意虧本賺吆喝的企業(yè)，其在售的地王項(xiàng)目去化率普遍偏低,。根據(jù)中原地產(chǎn)近日?qǐng)?bào)告,，從2009年到2010年上半年北京出讓的住宅地塊中，溢價(jià)率超過100%的一共有33塊,，其中已經(jīng)銷售的有18塊,，平均溢價(jià)率達(dá)到了164%。截至10月底,，18個(gè)地王項(xiàng)目簽約總數(shù)量為2270套,，簽約率46%，明顯低于北京市場(chǎng)平均50%的簽約率,。價(jià)格方面,，地王項(xiàng)目的利潤(rùn)明顯偏低�,？傮w來看,，北京2009年來的地王項(xiàng)目，其地價(jià)占房?jī)r(jià)比為39.2%,，遠(yuǎn)高于2008年拿地項(xiàng)目20％的地價(jià)占比情況。
“在這種情況下,，我們只能選擇不降,。”上海一家大型房企負(fù)責(zé)人稱,，“我賭的是,，在我死之前,，一定有企業(yè)先死掉。那時(shí)候,，政府一定會(huì)出手救市,。”
