盛極必衰。
“地王”一詞已許久未見,。還記得房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起之時,，層出不窮的“地王”搶盡風(fēng)頭，紅極一時,。不管你出的價有多高,，總有更“兇猛”的“地王”在后面等著刷新紀(jì)錄。什么風(fēng)險,，什么代價,，雄厚資金難買表面風(fēng)光,，每拍出一個“地王”，同行的艷羨目光就是最大回報,。
高處不勝寒,。當(dāng)降價大潮把開發(fā)商集體卷入“拼成本”的年代，誰的土地成本高,，誰就會最先倒下,。于是，“地王”們,，以及手里捧著“地王”項目的一眾企業(yè),，今天的日子最難熬。
無論是捂盤不售,，還是低價開售,，對他們來說都是痛心之策。
樣本 1 “明星”遠洋有心無力 地王項目“尷尬”入市
若論這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中最具戲劇性和標(biāo)志性的企業(yè),，遠洋地產(chǎn)絕對位列前茅,。
2010年3月15日，即當(dāng)年全國“兩會”結(jié)束后的第一天,，在各界對高房價一片討伐聲中,，北京土地市場一天出現(xiàn)三個地王，其中遠洋地產(chǎn)以27529元/平方米的樓面價格拿下北京大望京地塊,。此前及此后不久,，遠洋還在青島、上海兩地分別拿下地王級項目,，風(fēng)頭一時無出其右,。而外界稱，正是這樣頂風(fēng)高價拍地的勢頭,，令中央痛下決心,，出臺了史上最嚴厲的房地產(chǎn)系列調(diào)控政策。
彼時,，樓市還未曾預(yù)料未來會有如此嚴苛的調(diào)控局面,。而遠洋地王和此前地王一樣，一度令周邊房價熱情“高漲”,。
北京大望京周邊甚至出現(xiàn)二手房一夜間漲價近萬元的情況,。然而，隨著樓市調(diào)控漸入深水區(qū),，新地王保護舊地王的局面漸漸不再,。當(dāng)保利以1.7萬元/平方米左右的樓板價拿下大望京4號、5號地時,，遠洋的地王危機其實已經(jīng)開始顯現(xiàn),。
時至今日,，樓板價2.7萬元/平方米的遠洋地王究竟進展如何？根據(jù)本報調(diào)查,，遠洋大望京地塊目前已經(jīng)進入出地面建設(shè)階段,，定位為大戶型高端住宅。預(yù)計明年3,、4月份開盤,，推廣名為遠洋萬和公館。
此前有媒體報道稱,，SOHO中國董事局主席潘石屹預(yù)測,，該地塊若以45000元/平方米的單價銷售，開發(fā)商僅有10%的利潤,。那么今天,，遠洋能夠在望京賣到這一價格嗎？
雖然遠洋地產(chǎn)銷售人員稱目前這一項目尚未最終定價,，但根據(jù)網(wǎng)上信息,，望京板塊周邊可比樓盤價格在3.6萬元至4.1萬元/平方米之間。其中不乏保利中央公園,、華彩和悅府等物業(yè)。而隨著樓市調(diào)控將持續(xù)2012年全年漸成行業(yè)預(yù)期,，遠洋似乎很難在這一地王項目上獲得當(dāng)時的預(yù)期回報,。
除大望京項目外，遠洋在前兩年樓市上升期以強勁作風(fēng)拿了不少地王,。比如現(xiàn)在已經(jīng)在售的遠洋天著項目,，即是遠洋在2009年底以溢價率467.43%創(chuàng)造下的亦莊地王。當(dāng)時總成交價48.3億元,，樓板價1.8萬元/平方米,。
而根據(jù)上證報調(diào)查，該項目在今年10月開盤以來,，僅成交20套左右,，成交均價從10月的3萬元/平方米，已經(jīng)降至11月份的2.2萬元/平方米,。這一價格和1.8萬元/平方米的土地成本相比,，幾乎可以斷定虧本無疑。
“遠洋現(xiàn)在確實很難,，其問題主要是此前拿的地王太多,，土地成本高。又多集中在北京這個最嚴格限購的城市,。高端物業(yè)投資幾乎被封住了,，很難消化,，即便降價也不好賣�,！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)負責(zé)人稱,。
為了更快回籠資金，打平北京市場的損失,，遠洋在外地的地王項目不得不抓緊趕工,，早日開盤回款。
有消息稱,，遠洋在上海的首個豪宅項目遠洋博堡將于12月開盤發(fā)售,。這個位于羅店的純別墅大盤是遠洋在2010年8月，以2萬元左右的樓板價格拿下的區(qū)域地王,。曾經(jīng)有市場傳言稱銷售價格可能達到8萬元/平方米,。不過，根據(jù)本報記者從遠洋方面獲得的證實,，其最終開盤價格可能在5萬元左右,。
“其實我們也不認為12月份開盤是個很好的時間點。不過集團一定要這時候開,，就是要為全年的銷售報表再貢獻點力量,。年報上好看嘛�,！边h洋地產(chǎn)上海分公司高層表示,。
據(jù)遠洋公告稱，截至10月底,，遠洋地產(chǎn)今年實現(xiàn)的合約銷售為217億元,，完成全年目標(biāo)300億銷售目標(biāo)的72.33%。然而,，這一銷售回款和其負債相比仍捉襟見肘,。據(jù)上證資訊統(tǒng)計，截至2011年6月30日,，遠洋地產(chǎn)流動負債約404億元,，非流動負債194.8億元。負債率為61.29％,，流動負債占總負債比例為67.48％,。
樣本2 “草根”民企欲哭無淚 “高危”傳聞不絕于耳
無論如何,，遠洋并不算最高危的企業(yè),，在業(yè)內(nèi)看來，其國企背景可以確保其在調(diào)控周期保命過冬,，一眾民企就沒有這么好命了,。
“一般來說,，國企的融資成本是7％、8％,，而民企的融資成本是17％,、18％。這10個點的差別足可以令國企擠垮民企�,，F(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)來說利潤才有多少啊,，也就是這么幾個點�,！币晃徊辉竿嘎缎彰膰蟮禺a(chǎn)人士感慨,。
而在眾多民企中，類似遠洋這樣的高成本地王企業(yè),，無疑將是這一輪高風(fēng)險梯隊的主要成員,。
自2008年底樓市在4萬億資金刺激下強勢反彈開始，中國地王潮涌般出現(xiàn),，至2010年上半年達到拿地最高峰,，為今天的樓市危局埋下伏筆。其中雖有眾多央企國企參與,，但更不乏賭性十足的大量民營房企,。
比如“杭州幫”綠城集團和濱江集團，無疑是這一輪高危房企的重頭,。2009年下半年開始,，綠城在已經(jīng)進入調(diào)控倒計時的中國房地產(chǎn)市場上開始了瘋狂拿地。這一年里,，杭州總價地王前十位中，有4個出自綠城之手,。分別是：9月3日,，經(jīng)過6輪加價，以20.05億拍得杭州新華地塊,；9月10日,，以66666萬元拍得杭州田園地塊，樓面價9547元/平方米,；12月1日,，以11118元/平方米的樓面價創(chuàng)下了田園地價新高；12月8日,，經(jīng)過48輪競價,，以37.5億競得杭州濱江地塊，樓面價達15397元/平方米,。
綠城的另一個忠實盟友杭州濱江集團則在更晚些的2010年11月底,，以18.06億元競得杭州51號楊家牌樓A地塊,，折合樓面價25735元/平方米，成為杭州新的單價地王,。
而就是這樣兩家極其樂觀的民營房企,，成為目前負債率最高的企業(yè)之一。上證資訊統(tǒng)計,，綠城截至今年年中的資產(chǎn)負債率為87.71％,，而濱江集團截至三季度的資產(chǎn)負債率為81.44％。
不過,，就是這樣的地王企業(yè),，卻在這一輪降價潮中采取了堅挺不降的姿態(tài)�,！捌鋵�,，對于地王項目來說，處境非常尷尬,。已經(jīng)高價開過盤的還好說,，可以用此前的高價，找平未來的低價,。但那些尚未開盤的就很難,，如果直接低價開出，整個項目都可能賺不到錢,�,！边h洋地產(chǎn)內(nèi)部人士稱。
目前的市場價格已經(jīng)降得令昔日地王們欲哭無淚,。
還以前述的北京一天三地王為例,。除遠洋地產(chǎn)外，中信以52.4億元拿下大興區(qū)亦莊地塊,，創(chuàng)下當(dāng)時的總價地王,，樓面地價超過1.4萬元/平方米。而根據(jù)調(diào)查,，目前亦莊的新房項目價格已經(jīng)回落到1.6萬元/平方米左右,。
上海的一個典型案例是新城公館。2009年,，新城地產(chǎn)以1.3萬元/平方米的樓板價拿到這一塊地,，溢價率高達302%。為了提高品質(zhì),，開發(fā)商不惜以7000元/平方米的裝修成本打造高端物業(yè),，卻沒想到遭遇了史上最嚴酷的樓市寒冬。9月、10月,，新城公館銷售均價開至2.4萬元/平方米左右,，月銷售套數(shù)以個位數(shù)計。至11月份,，新城地產(chǎn)將價格一降至2萬元/平方米左右,，去化超百套。不過,，相比拿地成本和開發(fā)成本,，新城地產(chǎn)無疑已經(jīng)在虧本回收資金了。
對于一些不愿意虧本賺吆喝的企業(yè),，其在售的地王項目去化率普遍偏低,。根據(jù)中原地產(chǎn)近日報告，從2009年到2010年上半年北京出讓的住宅地塊中,，溢價率超過100%的一共有33塊,，其中已經(jīng)銷售的有18塊，平均溢價率達到了164%,。截至10月底,，18個地王項目簽約總數(shù)量為2270套，簽約率46%,，明顯低于北京市場平均50%的簽約率,。價格方面，地王項目的利潤明顯偏低,�,？傮w來看，北京2009年來的地王項目,，其地價占房價比為39.2%,，遠高于2008年拿地項目20％的地價占比情況。
“在這種情況下,，我們只能選擇不降,。”上海一家大型房企負責(zé)人稱,，“我賭的是，在我死之前,，一定有企業(yè)先死掉,。那時候，政府一定會出手救市,�,！�
