日前,，北京城建旗下房地產(chǎn)公司一樓盤的成交均價(jià)高于其在售樓盤的預(yù)售均價(jià)，疑似開發(fā)商私下提價(jià)銷售,，從而觸動“一房一價(jià)”底線,。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者希望就此采訪北京城建新聞中心相關(guān)負(fù)責(zé)人,，但截至記者發(fā)稿時(shí),，北京城建未對此作出回應(yīng)。
成交價(jià)高于預(yù)售價(jià)
國家發(fā)改委的
“一房一價(jià)”政策于今年5月1日落地實(shí)施已超半年,，此政策的要點(diǎn)就在于要求開發(fā)商必須“明碼標(biāo)價(jià)”,，在售樓處張貼每套房子的單價(jià),、總價(jià),、優(yōu)惠等相關(guān)信息，公示后不得擅自上調(diào)價(jià)格,。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn),，“一房一價(jià)”的執(zhí)行情況并不理想。國慶以來,，北京共有47個預(yù)售住宅項(xiàng)目入市,，除了12個項(xiàng)目零成交外，其余有成交紀(jì)錄的35個項(xiàng)目,，34個項(xiàng)目的成交均價(jià)低于預(yù)售均價(jià),。比如10月2日拿到預(yù)售證并隨后上市的百合灣嘉園，預(yù)售價(jià)區(qū)間在23981~25622元/平方米,，目前已成交的78套房源,，成交均價(jià)為19106元/平方米。另一個樓盤運(yùn)河灣家園,，10月19日拿到預(yù)售證,，預(yù)售價(jià)區(qū)間在22790~25051元/平方米，目前已成交的26套房源的成交均價(jià)為17345元/平方米,。
在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí),，北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊指出，以低于預(yù)售價(jià)的價(jià)格成交,，目前已成常態(tài),，主要基于兩個原因：首先，鑒于“一房一價(jià)”新政,，開發(fā)商采取了“高報(bào)低售”的方式以規(guī)避政策,，從而導(dǎo)致此類現(xiàn)象；其次,，目前的樓市低迷之下,，樓盤普遍采取折扣營銷所致。
不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),，在35個有成交紀(jì)錄的項(xiàng)目中,，有一個叫頂秀美泉家園的樓盤十分獨(dú)特。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的信息顯示,，該樓盤于10月1日拿到預(yù)售證,，目前共推出10棟樓,，所有樓的預(yù)售均價(jià)區(qū)間為10157~12471元/平方米，但截至21日已成交的15套房源,，成交均價(jià)卻達(dá)到了12701元/平方米,，超過了預(yù)售均價(jià)區(qū)間上限，與其余有成交紀(jì)錄的34個項(xiàng)目形成了鮮明對比,。
被疑提價(jià)銷售
對于頂秀美泉家園成交均價(jià)高于預(yù)售均價(jià)的“異�,！爆F(xiàn)象，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析,，有兩種原因可能導(dǎo)致開發(fā)商違反
“一房一價(jià)”政策,。一是開發(fā)商有意先銷售一些價(jià)格較高的房源，或是較貴的房源更受歡迎,，銷路更好,，從而導(dǎo)致成交均價(jià)高于預(yù)售均價(jià)。不過,，截至21日,，該樓盤的簽約率僅約5.24%。按常理,，目前房價(jià)較低的戶型,，或折扣較大的房源，才更能吸引買方,。另一種可能就是該樓盤開發(fā)商在
“一房一價(jià)”之外進(jìn)行了提價(jià)銷售，從而導(dǎo)致成交均價(jià)上升,。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在搜房網(wǎng)頂秀美泉家園樓盤銷售頁面,，該樓盤此前的銷售均價(jià)為12000元/平方米,，11月2日后將預(yù)售均價(jià)提升至12500元/平方米，高于該樓盤登記在冊的10棟樓的所有預(yù)售均價(jià),。
頂秀美泉家園項(xiàng)目開發(fā)公司為北京頂秀置業(yè)有限公司，后者為北京城建旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司,。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者希望就該樓盤的相關(guān)問題采訪北京城建新聞中心主任任學(xué)才,，但對方手機(jī)一直無人接聽,。記者將相關(guān)問題以短信方式發(fā)給對方后，截至記者發(fā)稿時(shí)尚未收到回復(fù),。
“一房一價(jià)”貫徹難
“一房一價(jià)”政策于今年5月1日起實(shí)施已超半年，并且各個地方政府還出臺了相關(guān)實(shí)施細(xì)則,，但該政策在實(shí)踐中卻難以得到認(rèn)真貫徹。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，“一房一價(jià)”實(shí)施后出現(xiàn)了兩個奇怪的現(xiàn)象：“一房一漲”與“一房二價(jià)”,。
由于“一房一價(jià)”要求開發(fā)商一次性公開所有預(yù)售房源的對應(yīng)價(jià)格后,，漲價(jià)時(shí)需要申報(bào),，開發(fā)商普遍采取了“高報(bào)低售”來應(yīng)對,，從而致使“一房一價(jià)”變成了催漲令，進(jìn)而衍生出“一房一漲”,，即在預(yù)報(bào)價(jià)格申請時(shí)，將價(jià)格預(yù)報(bào)到一個較高的價(jià)位,，從而為售房過程中預(yù)留更大的價(jià)格調(diào)整空間,。因此在實(shí)際操作中,，樓盤的成交價(jià)普遍低于預(yù)售價(jià),。
“一房一價(jià)”在操作中出現(xiàn)的第二個怪象就是“一房二價(jià)”,，尤其在目前樓市低谷之時(shí)表現(xiàn)更甚,。具體而言,，開發(fā)商先定出一個虛高的預(yù)售價(jià),，但在具體售房時(shí),，會有各種優(yōu)惠折扣，按照“一房一價(jià)”規(guī)定,，開發(fā)商也需要公布具體的各種折扣優(yōu)惠。不過,，在操作中，開發(fā)商一般只公布一些泛泛的明扣規(guī)定,，但在已公布的明扣之下仍隱藏著各種未公開的暗扣，導(dǎo)致在實(shí)際中,，具體房源的房價(jià)，往往會因人,、因時(shí),、因事而定,，出現(xiàn)了“一房二價(jià)”現(xiàn)象,。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在一知名開發(fā)商的北京樓盤采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，該樓盤現(xiàn)場公布了6種明扣規(guī)定：首付30%,、60%和一次性付款,，明扣分別為1%,、2%和3%,，此外自認(rèn)購書簽訂之日起7天內(nèi)完成簽約可享1%折扣,，與樓盤進(jìn)行合作的企業(yè)員工或團(tuán)購20套以上可享1%折扣以及老業(yè)主介紹的新客戶可享1%折扣,。
不過在樓盤現(xiàn)場采訪時(shí)，現(xiàn)場有不少“維權(quán)”的業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者反映,，除了明扣外,，該樓盤還存在很多不公開的暗扣,，導(dǎo)致房價(jià)模糊,。
對于“一房二價(jià)”現(xiàn)象，房地產(chǎn)專家鄧浩志在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為,，該現(xiàn)象的產(chǎn)生,，除了開發(fā)商的不守法，也與
“一房一價(jià)”政策的設(shè)計(jì)有關(guān),。他表示,，在實(shí)際售房中,，具體樓盤開發(fā)商老總,、營銷總監(jiān),、銷售經(jīng)理等人手上都有一定的暗扣權(quán),，如開發(fā)商老板的親朋好友買房，開發(fā)商可能會給出特別折扣,。按照“一房一價(jià)”的規(guī)定,，這些暗扣都需一次性對外公布，否則這種暗扣就是不合規(guī)定的,，但在銷售慣例中,，這種做法是合理且普遍的，類似暗扣在操作層面無法作出書面公布,。尤其在樓市低谷時(shí),，促銷措施極多且頻繁，開發(fā)商很難一次性將各種暗扣公布出來,。
開發(fā)商除了以上兩種應(yīng)對“一房一價(jià)”的方法外,，“一房一價(jià)”在操作中還存在其他各種問題。目前看來,，實(shí)施已半年多的“一房一價(jià)”政策,，其初衷是一定程度上解決房地產(chǎn)銷售中的信息不對稱和限制開發(fā)商隨意漲價(jià)問題，但該政策在各地實(shí)行半年多來,，其實(shí)際效果卻難以盡如人意,。
