人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春表示,,房?jī)r(jià)在未來環(huán)比直降20%的結(jié)論,,是“比較激進(jìn)”的。而到了明年三季度,在這場(chǎng)調(diào)控中元?dú)獯髠拈_發(fā)商,,或?qū)⒂瓉碚叩闹鸩剿蓜?dòng),。
隨著統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù),業(yè)內(nèi)分析人士紛紛表示,房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”初步確立,。
而近期由中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》顯然更為激進(jìn):報(bào)告預(yù)測(cè),要使明年經(jīng)濟(jì)增速不跌破9%,,地方財(cái)政和宏觀經(jīng)濟(jì)就都難以忍受房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落20%的情形,。更進(jìn)一步的,最早在明年二季度,,將會(huì)出現(xiàn)地方政府“暗度陳倉(cāng)”,、弱化調(diào)控的可能;而到了三季度,,中央政府則會(huì)開始放松限貸政策,、進(jìn)而限購(gòu)令將逐步松動(dòng)。
難道,,努力揮動(dòng)了一年半的調(diào)控之手,,真的會(huì)在售樓處被砸的混亂下、開發(fā)商“叫苦連天”的反對(duì)中,,在房?jī)r(jià)顯示出回調(diào)之后,,悄然結(jié)束?
“激進(jìn)”預(yù)測(cè) 房?jī)r(jià)環(huán)比直落20%
“所謂房?jī)r(jià)回落20%”,,11月21日,,人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,“是指在住宅現(xiàn)價(jià)的基礎(chǔ)上的環(huán)比直降,�,!�
事實(shí)上,截至10月份,,房?jī)r(jià)的“拐點(diǎn)”才得以初步確立,。期間房?jī)r(jià)的真實(shí)起落情況,可以從一位開發(fā)商的口述中窺得端倪:“今年年初我們的一個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)了6%-8%,,隨著下半年銷售的不力,,我們把項(xiàng)目的價(jià)格又下調(diào)了10%-12%,因此整體看來我們的項(xiàng)目讓利的幅度是有限的,�,!�
也即,這種先提價(jià)再下調(diào)價(jià)格,,不過是一種營(yíng)銷手段罷了,。采訪中,劉元春也指出,,目前在各地出現(xiàn)房?jī)r(jià)動(dòng)輒下調(diào)20%-30%的消息,,不過是個(gè)別樓盤的情況而已,。房?jī)r(jià)的全面性回落,并未正式展開,。
之前,,統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,10月份70個(gè)大中城市中,,僅有溫州和寧波兩個(gè)城市的新建住宅價(jià)格指數(shù),,與去年同期相比,有所回落或者亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存一語中的:“環(huán)比下降就敢說實(shí)質(zhì)性降價(jià),?”而截至3季度,,包括保利、碧桂園在內(nèi)的多家上市房企公布的銷售數(shù)據(jù)顯示,,其銷售均價(jià)依然在同比上漲,。只不過,在樓市調(diào)控下漲幅相對(duì)較小而已,。
綜上所述,,人大報(bào)告中所指房?jī)r(jià)環(huán)比直降20%,是指從房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”初步確立之后的房?jī)r(jià)回落幅度,。
實(shí)際上,,“房?jī)r(jià)全面回調(diào)20%的降幅,是一個(gè)很大的數(shù)據(jù)”,,劉元春認(rèn)為,,報(bào)告中預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)回落不會(huì)超過20%的結(jié)論,是“比較激進(jìn)的”,。
明年三季度政策會(huì)松動(dòng),?
人大報(bào)告從開發(fā)商資金鏈、宏觀經(jīng)濟(jì)相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行的需求以及9%經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的社會(huì)約束線三個(gè)方面,,預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)可承受的房地產(chǎn)價(jià)格回落在20%左右,。
據(jù)稱,今年12月起,,開發(fā)商將進(jìn)入還款高峰,,應(yīng)付款累計(jì)增速將超過30%,�,?紤]到銷售下滑、開發(fā)商融資渠道受限的前提下,,預(yù)計(jì)到明年一季度,,房企籌資金額將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。與此同時(shí),,人大報(bào)告中表示,,地方政府對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的承受能力可能會(huì)低于銀監(jiān)會(huì)的估測(cè),。而明年GDP增速不跌破9%,宏觀經(jīng)濟(jì)可承受的房地產(chǎn)價(jià)格回落幅度在20%左右,。
值得一提的是,,人大經(jīng)濟(jì)研究所預(yù)測(cè)明年GDP增速為9.2%。有分析人士指出,,“這一預(yù)測(cè)值普遍高于其他機(jī)構(gòu)的預(yù)期,。”
“最早明年二季度開始,,地方政府或許就會(huì)率先"暗度陳倉(cāng)",、弱化調(diào)控”,劉元春對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,,而后三季度中央政府則會(huì)開始放松限貸,,進(jìn)而逐步放松限購(gòu)令。
房?jī)r(jià)不會(huì)反彈,?
市場(chǎng)上最擔(dān)憂的是,,調(diào)控政策一旦放松,那么會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅反彈的情形,。就此種擔(dān)憂,,劉元春表示,此輪樓市的調(diào)整,,是一個(gè)在政策主導(dǎo)下的行為,。因此,未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)是一個(gè)“可控的過程”,。除此之外,,劉元春認(rèn)為,隨著這些短期性的調(diào)控手段的撤出,,房產(chǎn)稅這一類的長(zhǎng)期性政策手段或?qū)⒄降桥_(tái),。
就相關(guān)事項(xiàng),《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了華創(chuàng)證券分析師楊現(xiàn)領(lǐng),。在其看來,,明年宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)呈現(xiàn)出觸底反彈的狀態(tài),而人大作出的GDP9.2%增長(zhǎng)的預(yù)期,,是相對(duì)樂觀了,。尤其是信貸政策,在他看來并不會(huì)走向擴(kuò)張,,而是持續(xù)穩(wěn)健,。
這一觀點(diǎn)和中國(guó)社科院工業(yè)研究所所長(zhǎng)曹建海的觀點(diǎn)不謀而合。曹建海亦認(rèn)為,,如果開發(fā)貸不放松的話,,那么房企依舊會(huì)珍惜現(xiàn)金流,,因此不會(huì)出現(xiàn)因惜售而減少供給的情形。
一個(gè)值得注意的問題在于,,上半年多家房企項(xiàng)目竣工有限,。包括萬科、中海外,、綠城等多家龍頭房企的竣工面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其年初的計(jì)劃量,。而申銀萬國(guó)研報(bào)中更進(jìn)一步指出,房企開工和投資在明年二季度將達(dá)到底部,。那么,,明年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因?yàn)橥顿Y開發(fā)不足,而導(dǎo)致供給稀缺,、進(jìn)而推升房?jī)r(jià)反彈的情形,?
就此,楊現(xiàn)領(lǐng)表示,,房?jī)r(jià)大幅反彈不太可能出現(xiàn),。一方面,今年高企的商品房庫(kù)存量,,大約需要15個(gè)月的時(shí)間才能消化,,這就為明年的住宅供給提供了有力的保障;除此之外,,政府將會(huì)加大保障房的竣工力度,,進(jìn)而一部分保障房入市會(huì)增加普通住宅的供給。
而人大經(jīng)濟(jì)學(xué)副院長(zhǎng)劉元春在采訪的最后表示,,一旦房?jī)r(jià)下調(diào)20%,,相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)在這一場(chǎng)調(diào)控中“元?dú)獯髠薄?/P>