北京商品房?jī)r(jià)格調(diào)整的波及效應(yīng)正在顯現(xiàn),。近日,，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對(duì)周邊商品房?jī)r(jià)格的下調(diào),，位于北京通州,、昌平、房山等區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房,，也出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)拋售現(xiàn)象,。
11月9日，國(guó)土資源部再次重申,，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證,。面對(duì)這一表態(tài)，通州小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目云景豪庭附近一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示：“小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格偏低,，又不限購(gòu),，所以今年上半年以前銷售情況一直不錯(cuò)，也有不少投資客投資小產(chǎn)權(quán)房,，因?yàn)椴还苁亲饨鹗找孢�是未來升值空間都很大,。至于房子產(chǎn)權(quán)問題，遲早會(huì)解決,，你根本不用擔(dān)心,。”
“小產(chǎn)權(quán)房就像超生的孩子,，規(guī)定不讓生,，但是生出來了誰(shuí)也不能把它怎么樣。趕上人口普查照樣上戶口,，無非就交點(diǎn)罰款,。”北京最大的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目太玉園的一位業(yè)主說,。
正是在法不責(zé)眾的心態(tài)下,，龐大的“群眾基礎(chǔ)”給予了小產(chǎn)權(quán)房廣闊的生存空間。而來自地方政府,、村委會(huì),、開發(fā)商等各個(gè)利益方之間的利益制衡博弈依然是橫亙?cè)谛‘a(chǎn)權(quán)房面前的一道難題。
跟風(fēng)的漲跌
此前,，得益于“限購(gòu)令”的擠出效應(yīng),，從去年開始,，北京的小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)水漲船高。但如今受到商品房?jī)r(jià)格普降影響,，加上政策高壓,，失去價(jià)格以及政策雙重優(yōu)勢(shì)的小產(chǎn)權(quán)房，開始出現(xiàn)甩賣現(xiàn)象,。一套小產(chǎn)權(quán)房已普降約2萬至3萬元,，而一些地段較差的一室一廳甚至只需7萬多元。
“只要7.8萬元,，你就可以買一套20多平方米的房子,，可以投資、過渡,、養(yǎng)老,，也可以作為周轉(zhuǎn)房，這個(gè)價(jià)格可是最低了,�,！�11月16日，通州張家灣鎮(zhèn)一個(gè)名為志高新城項(xiàng)目的銷售人員向記者極力推薦自家的小產(chǎn)權(quán)房,。
按照該項(xiàng)目的宣傳,，其臨近張辛莊大運(yùn)河森林公園，是“公園門口的家”,，附近有大型超市,、雙語(yǔ)幼兒園、商務(wù)綜合區(qū)等配套設(shè)施,。
“我們這個(gè)項(xiàng)目是長(zhǎng)租的，一次性付款7.8萬元就可以租住25年,，其間你可以轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)售,。”該銷售人員稱,。事實(shí)上,，這是一種以租代售、類旅館模式的另類小產(chǎn)權(quán)房,。
“有產(chǎn)權(quán)”的小產(chǎn)權(quán)房同樣在降價(jià)甩賣,，除了通州，亦出現(xiàn)在房山,、昌平等區(qū)域,。
11月17日，房山竇店鎮(zhèn)的一個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷售員告訴記者,，目前該項(xiàng)目尾房售價(jià)3600多元/平方米,，比幾月前的5500元/平方米直降千元以上,。
“現(xiàn)在竇店在售的房源70%都是小產(chǎn)權(quán)房，基本上售價(jià)都在3500元~5500元/平方米,。我們項(xiàng)目所剩房源不多了,，所以便宜賣了�,！痹撊耸拷榻B說,。
昌平沙河鎮(zhèn)一家名為小鎮(zhèn)人家的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目銷售人員亦稱，該項(xiàng)目售價(jià)目前約降了兩成,，且簽約還能給予九五折優(yōu)惠,。
在北京實(shí)施限購(gòu)初期，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格躥升的速度曾讓業(yè)界意外,。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，限購(gòu)令實(shí)施的最初幾個(gè)月，北京小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格總體漲幅達(dá)20%~30%,，部分甚至高達(dá)40%,。通州的云景豪庭、云景里,、群芳園等小產(chǎn)權(quán)房,，部分房源每平方米售價(jià)已達(dá)12000元。
受商品房?jī)r(jià)格普降的影響,，失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)的小產(chǎn)權(quán)房亦走入成交慘淡,。
“最近兩個(gè)月的生意不太好，通州的普通商品房?jī)r(jià)每平方米最低都降到了13000元,，我們的市場(chǎng)都被搶了,。”上述云景豪庭附近的中介門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者,，今年上半年生意好的時(shí)候,，一天可以接待十來個(gè)看小產(chǎn)權(quán)房的人，而現(xiàn)在一個(gè)星期有一個(gè)看房人就不錯(cuò)了,。
據(jù)其介紹,，今年年初，云景豪庭的小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)達(dá)到了13000元/平方米左右,，與周邊商品房售價(jià)每平方米相差7000元左右,。目前該小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目業(yè)主的二手房報(bào)價(jià)已降至10000元/平方米左右，但銷售情況并不理想,，因?yàn)橹苓呌械纳唐贩宽?xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)降到每平方米13000元~15000元,，小產(chǎn)權(quán)房失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
矛盾的現(xiàn)實(shí)
“問題是,，這幾年,，上頭政策緊一點(diǎn),，地方就能收斂一點(diǎn)，但是上面的注意力一轉(zhuǎn)移,，各種巧立名目的小產(chǎn)權(quán)房便會(huì)乘虛而入,，形成新一波建設(shè)和銷售高潮�,！币晃坏禺a(chǎn)界評(píng)論人士對(duì)記者表示,。
不可否認(rèn)，這是一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí),。2004年至2008年,，是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)銷售的高峰期，小產(chǎn)權(quán)房的銷售速度跟正規(guī)商品房的銷售密切相關(guān),，其間,，是正規(guī)商品房?jī)r(jià)格飆升的階段。
也正是從2007年起,，有關(guān)解決小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)逐漸出臺(tái),。2007年6月，原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示,，提醒購(gòu)房者,，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。當(dāng)年12月,，國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求,，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房,。
隨后的2008年和2009年,，國(guó)土資源部等部門多次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房,。
2010年5月,，14部委開始醞釀小產(chǎn)權(quán)房整治方案，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題,，采取“一案一處理”。到了今年5月,，國(guó)土資源部等三部委下發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》,，如今又再次明確“小產(chǎn)權(quán)房等違法用地不會(huì)借此次農(nóng)村集體土地確權(quán)而合法化”。
關(guān)鍵問題是,，每次新規(guī)出臺(tái)后,，小產(chǎn)權(quán)房似有收斂之勢(shì)，但并不會(huì)因此而收手,�,！皩�(duì)于小產(chǎn)權(quán)房,，相關(guān)法規(guī)一直是明令禁止的，只是從來就沒有得到過嚴(yán)格執(zhí)行,。近兩年商品房購(gòu)入門檻越來越高,，小產(chǎn)權(quán)房反而因?yàn)榭們r(jià)低、不限購(gòu)具備了新的成長(zhǎng)空間,�,！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說。
以通州為例,，諸如太玉園,、環(huán)湖小鎮(zhèn)、月亮灣曉鎮(zhèn)等項(xiàng)目,，建筑規(guī)模分別達(dá)到150萬,、63萬、21萬平方米,，且銷售早,，開發(fā)周期長(zhǎng)。尤其是太玉園,，早在2002年左右便已經(jīng)開始銷售,，住戶已過千，并且還相繼成立了一系列以“太玉園”命名的公司,，做派極為高調(diào),。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉介紹，近幾年,，大城市房?jī)r(jià)上漲較快,，大量小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)銷兩旺，保守估計(jì)北京有幾十萬套小產(chǎn)權(quán)房屋,。
盡管違法,，但是小產(chǎn)權(quán)房在各大城市遍地開花，已是既成事實(shí),。上述評(píng)論人士說,，在可預(yù)見的時(shí)間范圍內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房變合法不具可行性,，至于最終怎么辦,，是堵還是疏，可能還要看各方博弈結(jié)果,。
國(guó)土資源部的最新表態(tài)體現(xiàn)了規(guī)范農(nóng)村集體土地管理的姿態(tài),，預(yù)計(jì)今后小產(chǎn)權(quán)房依然前路坎坷，但能否堵死了小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的大門，尚不得而知,。
在上述評(píng)論人士看來,，小產(chǎn)權(quán)房存在的廣泛市場(chǎng)基礎(chǔ)，體現(xiàn)了百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的無奈,。而要真正解決小產(chǎn)權(quán)房問題,，僅有“嚴(yán)禁登記發(fā)證”的表態(tài)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。問題的關(guān)鍵在于,，地方政府要拿出實(shí)際行動(dòng),，要嚴(yán)格落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，把廉租房,、公租房等保障房做好做實(shí),，減少對(duì)房地產(chǎn)財(cái)政的依賴，降低地價(jià)與稅費(fèi),，讓利于民,，為房?jī)r(jià)理性回歸提供市場(chǎng)動(dòng)力。
