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中國(guó)指數(shù)研究院14日公布的數(shù)據(jù)顯示,，上周(11月7日至13日)全國(guó)樓市成交延續(xù)低迷走勢(shì),。成交持續(xù)下滑的同時(shí)，價(jià)格松動(dòng)跡象也開(kāi)始由新房向二手房,、一線城市向二三線城市蔓延,。新華社發(fā)(鄧克軼 攝) |
延續(xù)10月的慘淡,，土地市場(chǎng)在進(jìn)入11月后仍未有較大起色，繼首周小幅回調(diào)后,，供應(yīng)量和成交量再次跌入波谷,。深圳等重點(diǎn)城市整周無(wú)地塊推出，多城市住宅用地依舊零成交,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專(zhuān)家認(rèn)為,，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)土地市場(chǎng)的頹勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)，房企謹(jǐn)慎拿地甚至“棄地”行為表明成交不太可能在短期內(nèi)回歸高位,，四季度會(huì)有更多城市加入地價(jià)下降的行列,。
供應(yīng)下滑 多城市無(wú)宅地推出
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，剛剛過(guò)去的一周(11月7——13日,，下同)全國(guó)20個(gè)主要城市共推出土地177宗,，較上周減少34宗，推出土地面積609萬(wàn)平方米,，較上周減少189萬(wàn)平方米,。
各地住宅用地供應(yīng)也大幅縮量。上周20個(gè)主要城市共推出住宅用地47宗，較前一周減少43宗,，推出面積達(dá)180萬(wàn)平方米,，較前一周減少202萬(wàn)平方米。其中,，天津,、廈門(mén)等10個(gè)城市無(wú)住宅用地推出。
不過(guò),，在整體冷清中土地市場(chǎng)也有引人關(guān)注的熱點(diǎn),。北京等重點(diǎn)城市近期推地逆市提速。北京土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示,，北京7日掛出了8宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓公告,，其中包括6宗住宅用地，據(jù)統(tǒng)計(jì),，這6宗宅地面積合計(jì)約78萬(wàn)平方米,，規(guī)劃建筑面積合計(jì)達(dá)到119.2萬(wàn)平方米。隨后的9日又推出6幅經(jīng)營(yíng)性用地,，包括2個(gè)二類(lèi)居住用地項(xiàng)目和2宗住宅混合公建用地,。
業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，部分城市較短周期內(nèi)的供應(yīng)小幅回調(diào)難以扭轉(zhuǎn)冷清的大勢(shì),。據(jù)中原集團(tuán)研究中心對(duì)北京,、上海等13個(gè)主要城市土地出讓市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)顯示，上周上海,、天津,、成都、杭州,、蘇州5城市供應(yīng)居住用地23公頃,，其中商品住宅用地僅14公頃。與前兩年周均供應(yīng)水平相比,，13個(gè)城市今年以來(lái)周均供應(yīng)量仍有23%的差距,，僅廣州、深圳,、長(zhǎng)春,、南京超過(guò)前兩年平均供應(yīng)水平，其余城市平均降幅達(dá)42%,。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示,，總體來(lái)看，今年的土地市場(chǎng)受調(diào)控影響比較明顯,。由于調(diào)控的因素地方政府在推地上比較謹(jǐn)慎,，有意識(shí)地把住宅用地放在下半年甚至是年末推,。四季度，由于年度用地計(jì)劃遠(yuǎn)未完成等原因,，地方政府推地?cái)?shù)量會(huì)有所增加,。
世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌認(rèn)為，對(duì)土地出讓收入依賴(lài)較大的城市如果年底財(cái)政吃緊,，就可能會(huì)加大推地的力度,，而像深圳這樣對(duì)土地出讓收入依賴(lài)程度比較低的城市則不太會(huì)加緊推地。從推地類(lèi)型看,，商業(yè)用地,、綜合性用地占比可能會(huì)高一些。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，除了基本上不會(huì)受樓市調(diào)控政策的影響外,，商業(yè)用地開(kāi)發(fā)在申請(qǐng)銀行貸款或進(jìn)行信托融資時(shí)會(huì)比宅地容易。此外,，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商都已開(kāi)始商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型,，拿一些商業(yè)地塊也比較契合其轉(zhuǎn)型目標(biāo)。
流拍增加 房企“棄購(gòu)潮”隱現(xiàn)
土地供應(yīng)下滑的同時(shí),，成交也再度遇冷,。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上周20個(gè)主要城市共成交土地66宗,，較前一周減少102宗,，成交土地面積276萬(wàn)平方米，較上周減少了328萬(wàn)平方米,，成交量環(huán)比增加160%。其中,，住宅用地方面,，20個(gè)主要城市共成交住宅用地14宗、較前一周減少39宗,，成交面積92萬(wàn)平方米,，較上周減少171萬(wàn)平方米。其中,，深圳,、南京等12個(gè)城市住宅用地零成交。一線城市成交面積環(huán)比減少55%,。
流拍,、地塊延期出讓等情況也仍屢屢發(fā)生。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站11月15日最新公告顯示,，原定于2011年11月18日公開(kāi)出讓的8宗地塊現(xiàn)因故中止出讓其中7宗,。此次已經(jīng)是廣州11月以來(lái)的第三次對(duì)原定出讓土地中止出讓,。在11月1日和11月8日廣州已經(jīng)分別對(duì)廣州南站12宗地塊和廣州南站核心區(qū)12宗地塊中止出讓。
除了廣州之外,，上海,、南京等大城市也有類(lèi)似情況發(fā)生。上海11月以來(lái)先后中止出讓奉賢南橋4宗,，嘉定1宗及松江1宗地塊,，“棄拍”地塊起始總價(jià)均較高；南京10月下旬以來(lái),，15宗地塊中共有7宗中止出讓?zhuān)碛?宗于拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)流標(biāo),。
王海斌告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，現(xiàn)在土地流拍是正常的,，一是到年底開(kāi)發(fā)商的一系列支出會(huì)比較多,，比如銀行短期貸款、付給建筑商的項(xiàng)目款等等,，再者,，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)前景不是特別看好的時(shí)候，也不會(huì)輕易拿地�,，F(xiàn)金流比什么都重要,，重金拿地的話(huà)可能會(huì)使現(xiàn)金流變得比較緊張。
而一些已經(jīng)拿地的大型房企近日紛紛表示放棄依約購(gòu)地,，一股“棄購(gòu)潮”在土地市場(chǎng)隱現(xiàn),。瑞安建業(yè)有限公司3日發(fā)布公告表示，瑞安已同意終止以約32億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)南京市一處地塊的合營(yíng)協(xié)議,。公告稱(chēng),，董事會(huì)認(rèn)為此刻作出如此重大的資本承擔(dān)乃財(cái)務(wù)輕率表現(xiàn)，故決定不參與此次買(mǎi)地,。
另?yè)?jù)披露,，此前一天，山東省濟(jì)南市出讓一幅土地,，其中九幅因無(wú)人申請(qǐng)而流拍,，另外兩幅以底價(jià)成交。這九幅地皮原本龍湖有意向購(gòu)買(mǎi),，前期已簽訂了熟化協(xié)定,，并繳納了兩億元熟化金，但最終放棄了競(jìng)拍,。
北京一家上市房企資深人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，除了對(duì)市場(chǎng)前景不樂(lè)觀以外，一些房企最終選擇放棄購(gòu)地的一個(gè)主要原因是“地價(jià)高了”,，價(jià)格還沒(méi)有降到開(kāi)發(fā)商所能接受的上限,。
土地市場(chǎng)與樓市唇齒相依,，眼下宅地的成交乏力是否會(huì)在一定程度上影響未來(lái)兩三年后商品住宅的供應(yīng)逐漸引起關(guān)注。對(duì)此,，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,，理論上是這樣的，但現(xiàn)在萬(wàn)科,、恒大等大型房企仍有比較充裕的土地儲(chǔ)備,，因此，短時(shí)間的低迷對(duì)未來(lái)商品住宅的供應(yīng)影響不大,。不過(guò),，如果相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都持續(xù)這樣的低迷狀態(tài)，當(dāng)然會(huì)影響后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng),。
王海斌也持類(lèi)似觀點(diǎn),，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備都比較豐厚，即使現(xiàn)在不拿地也不會(huì)影響未來(lái)兩三年內(nèi)的供應(yīng),。他們可以在年底或明年銷(xiāo)售回暖,、土地市場(chǎng)持續(xù)低迷的時(shí)候趁機(jī)大舉拿地，充分補(bǔ)充土地儲(chǔ)備,。
溢價(jià)觸底 地價(jià)下降城市將繼續(xù)擴(kuò)容
隨著成交低迷的持續(xù)加深,，土地市場(chǎng)的成交價(jià)格，尤其是住宅類(lèi)用地的溢價(jià)率也低位徘徊,，多數(shù)地塊仍以底價(jià)成交,。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院上周發(fā)布的監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，地價(jià)增速全面回落,，第三季度,，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè),、住宅和工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率分別為1.33%,、1.98%、1.69%,、0.64%,，較上一季度分別下降0.54,、0.79,、0.48、0.49個(gè)百分點(diǎn),；同比增長(zhǎng)率較上一季度亦分別下降0.48,、0.22、0.25,、0.84個(gè)百分點(diǎn),。住宅地價(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的城市從二季度的6個(gè)擴(kuò)大到12個(gè),。
另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月第二周,，按照住宅用地成交活躍度排名,，位列前十的城市中，有五個(gè)城市宅地成交溢價(jià)率為零,。前10個(gè)月,，全國(guó)133個(gè)城市住宅類(lèi)用地溢價(jià)率在一月創(chuàng)下高點(diǎn)后，一直處于平穩(wěn)下滑走勢(shì),，且均低于去年同期,，更是在10月降至今年最低水平。
這在北京等一線城市表現(xiàn)得較為明顯,。11月8日,，房山良鄉(xiāng)地塊(二類(lèi)居住、商業(yè)金融用地)以網(wǎng)上最高報(bào)價(jià)5.64億元成交,，折合樓面價(jià)4250元/平方米,，遠(yuǎn)低于同區(qū)域9月份出讓地塊7343元/平方米的樓面價(jià)，業(yè)內(nèi)驚呼,，這一價(jià)格幾近腰斬,，已低于最近4年房山住宅土地的樓面均價(jià)。稍早的幾天前,，北京市成交了3宗經(jīng)營(yíng)性用地,，其中2宗土地以底價(jià)成交，其中北京市大興區(qū)一項(xiàng)目因只有一家報(bào)價(jià),，最終以底價(jià)出讓,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，底價(jià)成交甚至流拍的增加可能會(huì)在一定程度上促使地方政府調(diào)整土地出讓價(jià)格,。事實(shí)上,，已經(jīng)有一些地方政府表示要適當(dāng)松動(dòng)土地出讓政策。南京市政府近日印發(fā)的《關(guān)于應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行的意見(jiàn)》指出,，加快經(jīng)營(yíng)性用地上市速度,，逐一明確地塊上市時(shí)間。對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目用地在一定時(shí)間段內(nèi)給予付款的靈活性和寬限期,。隨后,，有媒體披露，北京醞釀如遇市場(chǎng)過(guò)于冷清將考慮降價(jià)出讓等政策調(diào)整,。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)報(bào)告認(rèn)為,，目前調(diào)控處于關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處于僵持階段。預(yù)計(jì)在第四季度,，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的住宅用地地價(jià)增幅將進(jìn)一步回落,，地價(jià)水平下降的城市會(huì)逐步增多。
