隨著2011年進入倒計時,，內(nèi)地樓市寒意刺骨，量價齊跌之下,，樓盤降價開始由個別行為演變成更多開發(fā)商的集體行動。然而「買漲不買跌」的心態(tài)令市場觀望氣氛濃厚,，樓市處于僵持膠著狀態(tài),。溫家寶總理11月6日在接受采訪時強調(diào)，中國房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施,，決不可能有絲毫動搖,，政府的目標是要使樓價回歸到合理的價格。市場分析,，溫家寶的講話表明,，政府目前正警惕過早地救助房地產(chǎn)市場的投機者。種種跡象顯示,，房地產(chǎn)業(yè)正成為中國經(jīng)濟前景中最為搖擺不定的因素,，已有外媒驚呼中國樓市噩夢開始，接受本報采訪的業(yè)內(nèi)人士預料,，開發(fā)商資金鏈趨緊,，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)將捱不過年關，房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌無可避免,。而更令人關切的是,，這一波樓市下跌何處是盡頭？樓市大幅下探會否引發(fā)中國經(jīng)濟更大范圍的骨牌效應,？
供需博弈樓市僵持
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，11月上半月，北京新盤簽約為零,，預訂量也僅為14套,，而當月入市新盤達到4014套，這創(chuàng)造調(diào)控后簽約最慘淡記錄,。而根據(jù)北京中原市場的統(tǒng)計顯示,，年內(nèi)北京新建住宅期房供應項目135個,，共取得預售許可證180次，供應房源56729套,，合計727.41萬平米,，而其中已經(jīng)網(wǎng)簽出售23878套，平均去化率為42.1%,，再創(chuàng)歷史新低,。周二，傳出萬科上海浦東一住宅項目價格下調(diào)15%,。援引未具名的樓盤代理方工作人員的話說,，項目的價格從人民幣1.6萬-1.7萬元/平方米降至1.3萬-1.4萬元/平方米。而萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮此前在東莞表示,，萬科已經(jīng)進入「冬天」模式,，并將遵循現(xiàn)金為王、積極賣房,、慎重買地的原則,。由于其房地產(chǎn)界領軍者的身份，萬科的「冬天論」不出意料地引起輿論嘩然,。2008年,，萬科集團董事長王石也曾拋出「拐點論」，并引發(fā)一輪降價風潮,。不少業(yè)內(nèi)人士指出,，隨著房地產(chǎn)各項指標數(shù)據(jù)下滑，「冬天」或將持續(xù)更長時間,，房地產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪的衰退周期,。國際貨幣基金組織（IMF）14日公布的報告也指出，中國面臨房價下跌的風險,。然而,，降價促銷在獲得短暫人氣后，市場的觀望氣氛仍然濃厚,。市場消化速度的緩慢令到樓市庫存量不斷累積,。以深圳為例，按照目前的銷售速度,，目前庫存的新房消化時間約為一年,。而未來一段時間內(nèi)，預計新房供應量還將繼續(xù)增加,，市場存貨壓力也會進一步加大,。此外，土地頻頻流拍,，房企資金鏈緊張,，樓市負面新聞不絕于耳,。不變的仍是樓市調(diào)控從緊的政策主調(diào)。業(yè)界預計,，到年底前政策環(huán)境持續(xù)從緊,、降價促銷繼續(xù)上演、成交量未發(fā)能有突破將構成市場的主旋律,，在各方的博弈下,，樓市將呈現(xiàn)膠著狀態(tài)。綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向本報分析說,，此前市場特別是供應層面價格一直硬挺著,，導致成交量下降。市場也曾期盼政策面有所放松,，但中央近日連續(xù)表態(tài)調(diào)控不動搖,，盡管沒有追加新的政策，卻讓樓市調(diào)控放松的期盼一下落空,。對供方來說,，剩下的就只有降價這張牌了。從需求方來看,，持幣觀望這么長一段時間后,，來自政策面的表態(tài)讓他們更加堅定繼續(xù)等下去的決心,。宋丁表示：「市場很微妙,，買賣雙方在深度博弈中，樓市處在焦慮而僵持的狀態(tài),，目前市場表象是,，供方開始小幅降價，但就深圳而言,，很多樓盤的降價還是有點忽悠的成份,，或者只是策略性營銷。只有實質性的降價潮出現(xiàn),，樓市成交量才會真正上來,。」戴德梁行華南華西區(qū)高級董事總經(jīng)理程家龍的看法較為樂觀,。他向本報記者表示,，樓市的剛性需求仍在，只要開發(fā)商略微降價,，就會有很多置業(yè)者購買,，部分降價樓盤熱銷的現(xiàn)象就是很好的證明。
資金鏈緊繃加速房企整合
本報記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，目前困擾房地產(chǎn)企業(yè)的是日益凸顯的資金問題,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財報,，其中七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負,，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加,。專家預計四季度數(shù)據(jù)會更難看,。成交量萎縮令到開發(fā)商資金鏈進一步緊張，降價促銷亦將令到整個房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)價值減記及利潤預期下降,。而隨著年關逼近,，年底開發(fā)商需要歸還的銀行短期貸款、工程款,、拖欠政府的各類稅費以及土地出讓金都將在第四季度結清,。隨著上市融資以及信托等渠道陸續(xù)關閉或收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也與日俱增,。業(yè)界預計降價銷售或者整體轉讓項目回籠資金將是大勢所趨,。
「如果調(diào)控一直持續(xù)，今年年底會有很多房企過不了關,�,！怪脴I(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹榮向本報記者表示，目前房企資金鏈相當緊張,，向民間借貸來渡過難關的不在少數(shù),。如果銀根繼續(xù)緊縮，民間借貸現(xiàn)象將更多,。一旦房企資金出現(xiàn)問題,，或會引發(fā)骨牌效應。相比上市開發(fā)商,，缺乏融資渠道的中小房企更是難熬,。不少調(diào)控下的中小房企更是因資金壓力被迫出售旗下項目，導致年內(nèi)房企股權交易額再創(chuàng)歷史新高,。預計年底會有很多包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的中小企倒閉或裁員,，并引發(fā)連鎖反應。宋丁亦表示,，如果政策面不發(fā)生逆轉,，行業(yè)洗牌是大勢所趨。事實上,，目前不少中小房企已經(jīng)開始賣掉公司或者部分項目,，預計今后一段時間房地產(chǎn)行業(yè)的并購還會繼續(xù)增加。據(jù)統(tǒng)計，截至今年前10月,，較大規(guī)模的房企股權交易累計已經(jīng)達到了93宗,，總交易額300.8億元，遠超2010年全年的84宗165.25億的規(guī)模,。其中僅10月的交易額就達到了44.15億元,。另據(jù)中原地產(chǎn)對北京、上海,、天津和重慶四大產(chǎn)權交易所的不完全統(tǒng)計,，截至10月，今年在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目總數(shù)已經(jīng)超過600宗,，超過去年同期的一倍,。
僅以道德審視房地產(chǎn)太狹隘
近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于輿論的風口浪尖,。經(jīng)濟學家紛紛指責「中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)『綁架』」,，如今，地產(chǎn)商們的日子越來越不好過了,。此情此景,，很容易令一些熱衷于對房地產(chǎn)商進行道德審判的人們拍手稱快。但如果將房地產(chǎn)業(yè)放在中國經(jīng)濟整體背景中觀察,，就不難發(fā)現(xiàn)：僅從道德維度審視房地產(chǎn)業(yè)顯得過于狹隘,。目前針對樓市存在著兩種針鋒相對的聲音。一是以開發(fā)商為代表的利益群體,，冀望調(diào)控政策有所松動,；另一種認為「樓市調(diào)控堅決不能放松，否則功虧一簣」的觀點同樣鮮明,。在高房價引發(fā)無數(shù)民生社會問題,，開發(fā)商暴利導致民怨甚大的當下,，后一種觀點無疑占據(jù)了道德上的制高點,，因而也擁有了更加充分的民意。然而,，房地產(chǎn)業(yè)復雜的狀況,，很難單純以道德來作衡量，況且,，經(jīng)濟發(fā)展有其自身規(guī)律,。目前，決策層有關樓市調(diào)控不放松的基調(diào)不變,，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌整合已成各方共識,。在此過程中，投機暴利、管理不善,、資金斷裂的中小房企或被兼并,，或破產(chǎn)倒閉，皆在預料之中,。惟需注意的是,，讓「房地產(chǎn)市場回歸理性」，是此輪調(diào)控政策的目標所在,。讓投機者遠離樓市,，讓樓價回歸合理區(qū)間，是調(diào)控政策應有之義,，而非讓整個行業(yè)哀鴻遍野,，將開發(fā)商個個趕盡殺絕。畢竟,，一個健康的房地產(chǎn)市場需要有發(fā)展良好的企業(yè)來支撐,，很難想象，如果市場上缺少了一批運作優(yōu)良,，賺取合理利潤的品牌房企來建造質量可靠的住宅供應市場,，房地產(chǎn)市場何言回歸理性？房地產(chǎn)業(yè)的降溫與中國經(jīng)濟的轉型,，猶如一枚硬幣的兩面,。房地產(chǎn)業(yè)降溫的取向不容質疑，但經(jīng)濟硬著陸的風險同樣不可小覷,。中國經(jīng)濟需要轉型,，擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的畸型依賴，這個過程可能帶給中國經(jīng)濟以巨大的陣痛,，甚至會引發(fā)利益格局的重大調(diào)整,。雖如此，如何避免以休克療法重創(chuàng)關聯(lián)產(chǎn)業(yè),，減少傷及無辜,，仍然值得有關方面仔細考量。而與短期的調(diào)控政策相比,，更為重要的是建立一種促進樓市長期健康發(fā)展的機制體制,，讓市場自身來調(diào)節(jié)和修正，而不是讓開發(fā)商隨政策起舞,，一會兒令這個市場熱得發(fā)燙,，一會兒又掉進冰窖。這應當是努力的方向,。
更大規(guī)模降價潮將至,？
樓市最終走向何方？這一輪嚴厲堅決的調(diào)控如何收場？以《華爾街日報》為代表的外媒已在討論中國樓市崩盤的可能性,，并表達了中國樓市進入噩夢期的觀點,。一向研究民間熱錢動向的廣東省社科院綜合開發(fā)研究中心主任黎友煥(博客,微博)亦發(fā)出「明年將是樓市的2012」的警告。置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹榮表示,，政府年中實行的調(diào)控政策,，如限貸、限購,、限價等「三限」政策,，已令到商品房成交量大幅下降，樓價也隨之下降,，并從一線城市傳遞到二三線城市,。如果明年繼續(xù)維持目前的樓市調(diào)控政策，估計很多發(fā)展商會頂不住,，更大規(guī)模的降價潮將會出現(xiàn),。隨著參與降價的樓盤越來越多，不少業(yè)內(nèi)人士認為房價已經(jīng)開始步入實質下調(diào)階段,。目前,，一些一線城市新開樓盤的降價幅度多在15%到20%之間，數(shù)據(jù)還顯示,，近期京滬深等地部分樓盤的降價幅度已高達30%,。高盛高華也取消了對2012年以及2013年房價反彈的判斷，并預計未來12個月內(nèi)地主要城市的房價將由目前水平下降15%至20%,，或者由2010年的房價最高值下降約25%,，并且到2013年前都不會出現(xiàn)反彈。黎友煥判斷,，在目前嚴厲的政策調(diào)整下,，樓市必跌。明年樓市將會迎來普跌,，雖然不會一下子跌30%,、40%，但從2012年起可能會連續(xù)跌8年,，劃出中長期的下跌曲線,。
樓市調(diào)整是轉型良機
房地產(chǎn)業(yè)萎縮究竟會對中國宏觀經(jīng)濟造成何種影響,？如果房地產(chǎn)市場撐不住,，會否導致經(jīng)濟大幅下滑？有分析人士指出,，房地產(chǎn)投資大幅下滑將令中國GDP增速降低兩個百分點以上,，還會影響到建筑建材等相關產(chǎn)業(yè)以及作為房產(chǎn)主要信貸來源的金融系統(tǒng)安全。房地產(chǎn)業(yè)整體下滑，會否拖累中國經(jīng)濟整體向下,？事實上,，連鎖反應已先從與樓市關系最緊密的地產(chǎn)中介開始。今年以來,，深圳地產(chǎn)中介店鋪關閉近四分之三的事實,，令到樓市引發(fā)的骨牌效應初步顯現(xiàn)。接受本報采訪的專家認為,，房地產(chǎn)業(yè)的榮枯會對建材,、原材料、家俱,、裝修等多個產(chǎn)業(yè)和行業(yè)帶來較大影響,。置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹榮認為，各地房價太高不行,，太低也不行,，一定要很溫和地把關，畢竟房地產(chǎn)業(yè)占城市GDP的40%以上,，打垮房地產(chǎn)業(yè)會對各地經(jīng)濟,、生活帶來很大的負面影響。宋丁則指出,，中國經(jīng)濟目前主要面臨的是求發(fā)展和調(diào)結構的問題,。目前發(fā)展遇到了障礙，這不僅僅是單純房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問題,，而意味著未來總體經(jīng)濟指標出現(xiàn)問題,，GDP增速會出現(xiàn)下降。但如果我們將此放在一個大的產(chǎn)業(yè)結構上來看,，就會看到這是一個正常的減速過程,，這種對房地產(chǎn)業(yè)有意為之的放松是為了騰出時間和空間進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整。國民經(jīng)濟當然還是要正常發(fā)展,，但追求高增長就沒有時間去調(diào)結構,，如果我們能夠藉此機會改變過往那種過分倚重房地產(chǎn)業(yè)的扭曲發(fā)展模式，騰出更多時間和空間去發(fā)展戰(zhàn)略裝備,、新興產(chǎn)業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)等等,，這未嘗不是一個產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的良機
